https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004606691
기사 요약
배경
도심 내 공실 상가·오피스·숙박시설 등 비주택의 용도변경을 통한 임대주택 공급 추진
핵심 내용
사업 개요
- 비주택 리모델링 매입임대주택 사업 착수
- 비주택을 준주택(오피스텔·기숙사 등)으로 용도변경해 공공임대주택으로 공급
물량·입지 계획
- 이번 매입 공고 2000호 시작 및 수시 매입 확대 계획
- 서울·경기 규제지역 내 우수 입지, 역세권 우선 선정 방침
추진 방식(2가지)
- LH 직접매입과 매입약정 두 가지 방식 동시 추진
- 직접매입: LH 선매입 후 용도변경·리모델링 및 공급
- 매입약정: 민간 리모델링 진행 후 LH 완성 건물 매입
매입 대상·기준
- 근린생활시설(1·2종)·업무시설·숙박시설 등 매입 대상
- 동 단위 매입 원칙 및 전환 원활 시 층 단위 매입 가능
- 매입심의 기준의 계량적 요소 도입, 감정평가가격 상한 설정
제도개선·유형·일정
- ‘공공주택특별법 시행령’ 개정 계획 및 지식산업센터 매입 대상 확대
- 신혼부부·신생아 가구를 위한 중형 평형 유형 도입
- 내년 착공 및 2028년 입주 목표 계획
집을's 생각
서울수도권의 주택 공급이 역대급으로 부족한 상황입니다. 가격 안정화를 위해서는 공급 부족을 해소할 필요가 있습니다. 이런 상황에서 비주택을 용도 변경하여 공급을 늘리려는 방향 자체는 이해할 수 있습니다. 다만 현재 제시된 물량 규모만으로는 공급 부족을 의미 있게 완화하기는 어려워 보입니다. 서울·경기 기준 적정 공급량이 약 11.7만 호 수준인데, 이번 비주택 리모델링 매입임대 물량이 약 0.2만 호라면 공급 확대 효과는 제한적일 수밖에 없습니다.
또한 실행 주체인 LH의 재무 여력 측면에서도 지속가능성에 대한 우려가 있습니다. LH는 공공주택 공급 확대와 임대주택 운영 적자(연간 2조 원 이상) 등의 영향으로 2025년 말 부채가 165조 원을 넘어섰습니다. 이는 민간을 포함해 가장 높은 수준의 부채입니다. 더구나 현재 발행되는 회사채 자금이 기존에 예정된 3기 신도시 사업 등에 우선 투입되는 상황에서 비주택 전환 사업에 추가로 투입할 재원이 충분한지 불확실합니다. 물론 추가 채권 발행으로 재원을 마련할 수 있다는 주장도 가능하지만, 최근 채권 발행이 크게 늘어난 점을 감안하면 부담이 적지 않습니다.
이런 여건에서 비주택 용도변경을 통한 공공임대를 추가 확대하기 위해 회사채 발행이 늘어나면 부채 증가 속도는 더 빨라질 수 있습니다. 채권 발행 확대는 기업의 재정 건전성을 훼손할 수 있는 선택일 수 있습니다. 예컨대 2026년 한국 총예산이 728조 원인데, 2025년 LH 부채 165조 원은 연간 예산의 약 22.6%에 해당하는 규모입니다. 이 정도의 부채 부담이 누적된 상태에서 비주택을 활용한 공급 확대를 위해 추가 자금을 계속 투입할 수 있을지, 즉 정책의 실현 가능성과 지속 가능성에 의문이 듭니다.
따라서 비주택 용도변경 공급은 본질적인 공급 부족 해소라기보다 단기적 보완책에 가깝다고 봅니다. 무엇보다 비주택 자산에 묶여 있던 일부 이해관계자에게 혜택이 집중되는 핀셋형 수혜로 비칠 가능성도 있습니다. 근본적인 해결을 위해서는 3기 신도시와 1.27 공급대책의 추진을 가속화하는 것이 더 직접적인 대안이라고 생각합니다. 단기 대책이 브릿지 역할로 의미가 있더라도, 공공임대를 담당하는 기관의 재정 건전성을 과도하게 훼손하는 방식으로 사업을 확대하는 접근은 장기적으로 위험할 수 있습니다.
