5월 9일이 끝이 아니었다: 토지허가로 ‘골든타임’ 연장된 이유 | 2026.04.07 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/119/0003077554

기사 요약

배경

급매물 소화로 서울 아파트 매물이 5.7% 감소하고 양도세 중과 부활에 따른 '매물 잠김' 현상이 우려되자, 정부가 추가 매물 출회를 유도하기 위한 보완책 마련에 나섬

핵심 내용

시장 상황 : 매물 감소 및 아파트값 상승세 둔화 주춤

• 서울 아파트 매물이 정점 대비 5.7% 감소하며 거래가 소강 국면에 접어듦
• 오름세가 둔화되던 서울 아파트값 상승폭이 2주 연속 확대

다주택자 골든타임 연장 검토

• 토지거래허가 절차까지 고려할 때 실질적인 매각 마감이 4월 중순으로 인식되어 매각이 어렵다는 시장 분위기를 반영
• 5월 9일까지 토지거래허가를 ‘신청’한 경우까지 양도세 중과 유예를 허용하는 방안을 검토
• 다주택자의 주택 처분 골든타임을 연장해 매물 출회를 유도하고 단기적인 주택 공급을 꾀함

비거주 1주택자 규제 완화 고심

• 세 놓고 있는 집을 팔고 싶은 1주택자들의 매물이 실거주 수요자에게 돌아갈 수 있도록 정책적 보완을 예상
• 1주택자에게도 처분 길을 열어주는 것이 수요 자극보다 공급을 늘리는 효과가 훨씬 더 클 것으로 판단

전문가 평가 및 시장 전망

• 기존 집주인들에게 퇴로를 열어주어 시장 급변동을 막고 연착륙을 도모한다는 점에서 바람직하다는 평가
• 다만 정권에 따라 부동산 정책이 바뀌어 버티는 다주택자들도 있는 만큼, 올해 1분기처럼 매물이 대량 쏟아지긴 쉽지 않다고 내다봄

집을's 생각

이번 조치는 사실상 다주택자의 주택 처분 골든타임을 연장해 준 것으로 보입니다. 기존에는 5월 9일까지 계약 체결 및 계약금 지급을 유예 적용 기준으로 삼았는데, 이번에는 토지거래허가 신청까지 기준을 넓히는 방향을 검토하겠다는 취지이기 때문입니다. 토지거래허가 절차에 통상 2~3주가 소요된다는 점을 감안하면, 시장이 체감하는 실질 마감 시점이 기존의 4월 중순(사실상 마감)에서 5월 초~말로 뒤로 밀리는 효과가 발생한다고 해석됩니다.

흥미로운 점은 정부가 전반적으로 다주택자 규제 의지를 강하게 유지하면서도, 동시에 다주택자에게 퇴로를 열어주는 듯한 조치를 취했다는 부분입니다. 그 이유는 크게 두 가지로 생각해 볼 수 있습니다. 첫째, 공급 확대(신규 입주 물량)는 단기간에 만들기 어려운 변수이므로, 당장 시장에 영향을 줄 수 있는 현실적인 카드가 기존 주택의 매물 출회일 수밖에 없다는 판단이 있었던 것으로 보입니다. 즉, 규제 자체가 목적이라기보다 단기 시장 안정을 위해 다주택자 물량을 시장에 유도할 필요가 있었다는 해석입니다. 둘째, 양도세 중과 유예를 활용해 다주택자들이 주택을 정리하도록 유도함으로써 다주택자 수를 줄이고, 동시에 중과 부활 이후 우려되는 매물 잠김도 완화하려는 정책적 목적이 함께 있었을 가능성이 있습니다.

다만 이런 방식의 정책 운영에는 구조적인 한계가 있다고 생각합니다. 금리 조절이나 양적완화 및 긴축이 즉각적인 반응을 만들기 어렵듯, 부동산도 피드백이 느린 자산입니다. 그런데 시장 상황에 따라 규제와 완화를 반복적으로 사용하면, 정책 효과의 관성 때문에 원하는 지점에서 정밀하게 멈추기가 어렵고, 결과적으로 목표 수준을 넘어서는 반응이 나타날 수 있습니다. 또한 마감일, 예외 조항, 적용 범위 같은 경계 조건이 생길수록 이를 이용해 규제를 해석하거나 활용하는 참여자가 나타나면서 정책의 취지와 다른 부작용(불확실성 확대, 눈치 보기 심화 등)이 발생할 여지도 커진다고 봅니다.

또 하나 골든타임 연장에 대해 현실적으로 짚고 싶은 부분은 이미 5월 9일을 기준으로 움직였던 분들은 매물을 내놓았거나 매도를 상당 부분 진행했을 가능성이 높다는 점입니다. 그렇다면 이번처럼 시간을 추가로 준다고 해서 완전히 새로운 매물이 크게 늘어날 가능성은 제한적일 수 있습니다. 오히려 이번 조치는 추가 공급 확대라기보다 토지거래허가 절차 때문에 팔고 싶어도 일정상 어려움을 겪던 분들에게 시간을 벌어주는 효과, 데드라인 인식으로 매물이 다시 잠길 수 있는 흐름을 완화하는 심리적 완충 장치 그리고 시장 입장에서는 향후 보유세 증가와 같은 세 부담이나 추가 규제 신호가 나오기 전까지 불확실성을 잠시 늦추는 의미로 보는 편이 더 적절할 수도 있겠습니다.