https://n.news.naver.com/article/008/0005341218
기사 요약
배경
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월9일)를 한 달 앞두고 다주택자 매물이 선제적으로 출회되며 상승세를 이어가던 서울 주택시장이 전환 국면에 돌입
핵심 내용
임대차 시장: 전세 매물 급감 → 전셋값 급등
- 정부의 다주택자 압박의 불똥이 임대차 시장으로 향함
- 매매 매물은 쌓이고 전세 매물은 빠르게 줄어드는 흐름 속에서 서울 전셋값 누적 상승률이 전년 같은 기간의 5배 수준으로 상승
- 아실 기준 서울 전세 매물: 2만1785건(1월31일) → 1만5195건(4월6일), 6590건(30.3%) 감소
지역별 전세 매물 감소: 외곽 감소율↑, 강남권 감소량↑
- 감소율(외곽 중심) 두드러짐: 노원구(-63.4%), 중랑구(-57.0%), 금천구(-49.3%), 강북구(-49.2%) 등
- 감소량(강남권) 더 체감 큼: 송파구(-1633건), 강남구(-1570건), 서초구(-612건) 등으로 절대 감소량이 큼
전세가가 매매를 앞지름: “전세가 시장을 주도”
- 한국부동산원 기준 서울 아파트 전셋값 상승률: 2월 0.08% → 3월 말 0.15% 확대
- 올해 누적 상승률: 1.61%, 전년 같은 기간 0.32% 대비 약 5배 확대
- 같은 기간 서울 매매가격 상승률은 0.12% 수준에 머물며 전세 상승률이 매매를 앞지르는 흐름이 나타남
사례: “매물 딱 1건”, “두달새 1억 올라”
- 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 59㎡: 1월 7억4000만~7억6000만원 전세 → 현재 호가 8억5000만원 선, 전용 59㎡ 전세 매물 단 1건
- 노원구 중계동 ‘중계그린’ 전용 59㎡: 2월 7억원 → 3월 6억9500만원 거래, 현재 호가 7억~8억원까지 형성
원인으로 지목된 흐름: 전세 회수·월세 전환, 실거주 재편
- 정책 영향에 따른 임대 구조 변화 지목
- 다주택자 대출 규제와 만기 연장 제한으로 보유 부담이 커지면서 일부 집주인들이 전세를 회수해 실거주 또는 월세로 전환
- 반전세·월세 비중 증가로 순수 전세 공급 자체가 구조적으로 축소되는 흐름
- 비거주 1주택자까지 매도에 나설 경우 실수요 중심 재편으로 전세 매물 부족 심화 가능성도 언급
매매 시장 전망: “박스권” + 7월 세제 개편이 분수령
- 전문가들은 5월9일 유예 종료 자체의 시장 충격은 제한적이라고 봄(사전 정리로 추가 매물 출회 여력 크지 않음)
- 당분간 서울 주택시장은 박스권 흐름 전망이며, 7월 세제 개편안의 내용·강도 확인 전까지 방향성 제한적이라는 분석
- 가격대별 차별화: 강남3구 고가 주택은 조정 압력, 15억원 이하 중저가 시장은 전세 매물 부족·실수요 유입으로 견조
- 전세시장 불안(전세 매물 감소·월세 전환·입주 물량 부족)이 매매시장 하방을 지지하는 핵심 요인으로 제시
변수: 7월 세제 개편안·거시 변수·입주 물량
- 핵심 변수로 보유세 실효세율 인상, 양도세 체계 개편, 고가 1주택 과세 강화 여부, 비거주 1주택 규제 등이 거론
- 중동 정세 불안, 에너지 가격 상승, 물가 압력, 금리 부담, 분양가 상승, 착공 감소에 따른 향후 입주 물량 감소도 함께 언급
- 함영진 우리은행 부동산리서치랩장: 단기 박스권, 중저가 실수요 견조, 임대차 시장 상승 압력 지속, 분수령은 7월 세제 개편안이라고 설명
집을's 생각
최근 임대차 시장에서 두드러지는 변화는 전세 매물의 급감과 전셋값의 빠른 상승입니다. 기사처럼 다주택자들이 매매시장에 매물을 내놓거나 보유 전략을 바꾸면서, 임대차 시장에 남아 있던 전세 물량이 빠르게 줄어드는 방향으로 영향이 번지고 있습니다. 전세 매물이 줄면 임대 공급이 타이트해지고 그 결과 전셋값 상승 압력이 커집니다.
지역별로 감소 패턴이 다른 점도 의미가 있습니다. 서울 외곽은 감소율이 높고, 강남3구는 감소량이 큰데, 이는 다주택자의 정리 순서가 반영된 결과가 아닐까 싶습니다. 상대적으로 가치가 낮다고 판단되는 매물부터 정리되면서 외곽에서 감소율이 크게 잡히기 쉽고, 강남권은 최근 가격 상승폭이 컸던 만큼 시세 차익 실현이나 전세 회수 후 실거주 전환이 함께 나타나 감소가 더 크게 보일 가능성이 있습니다.
정책 효과 측면에서는 다주택자들이 매물을 정리하도록 만드는 흐름이 결과적으로 민간 임대 공급자(다주택자)를 줄이는 방향으로도 작동할 수 있다고 봅니다. 이 경우 임대 공급 구조가 바뀌고, 장기적으로는 공공 임대 공급의 역할 확대와도 연결될 여지가 있습니다.
더 나아가 전세시장과 매매시장을 연결하는 요인으로 전세대출을 빼놓기 어렵습니다. 전세대출이 전세가를 올리고, 전세가 상승이 매매가를 밀어 올린 측면을 부인하기 어렵습니다. 다만 전세대출은 이미 주거 시장에 깊게 자리 잡아 단기간에 폐지하거나 급축소하기엔 정치적 부담이 큰 영역입니다. 전세대출 없이는 거주가 어려운 경우가 많고, 이자는 감수하더라도 월세는 손해로 느낀다는 인식이 존재해 제도 변화가 곧바로 지지율과도 이어질 수 있기 때문입니다.
그럼에도 정부가 전세대출을 직접 조정하지 않더라도, 다주택자 대출 규제와 만기 연장 제한 같은 조치는 임대인의 보유 부담을 키워 전세를 회수하거나 월세(반전세 포함)로 전환하려는 유인을 키울 수 있습니다. 그 결과 전세 매물이 줄고 전세 거주 파이가 축소되면, 전세대출도 축소 또는 폐지하기 쉬운 환경이 되니 큰 부담이 줄어들 것으로 보입니다. 이때에 공공 임대의 수를 급격하게 늘리면 손쉽게 임대 공급 구조가 바뀔 것으로 보입니다.
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