https://n.news.naver.com/article/009/0005666495
기사 요약
배경
서울 정비사업 현장의 본격적인 이주·철거 시작과 전월세 매물 부족이 맞물리며 주택 공급 차질 및 임대차 시장 불안 심화
핵심 내용
심각한 수급 불균형
- 서울 전세수급지수 176.7 기록, 2021년 전세 대란 이후 4년 8개월 만에 최고치
- 서울 아파트·오피스텔 전세 매물 올해 초 대비 32.9% 감소
- 비강남권 대단지 아파트 전세 물건 '0건' 속출 및 전세가격 7주 연속 상승
정비사업 이주 수요의 파급력
- 관리처분인가 이후 이주·철거를 앞둔 사업장 곳곳에서 이사 갈 집을 구하기 어려운 조합원과 세입자의 호소 잇따름
- 강남 3구 입주 물량 감소에 따른 완충 역할 축소 및 임대차 불안 확산 우려
수도권 전세난 확산 가능성
- 분당 등 1기 신도시 재건축 본격화 시 수도권 전체로 전세난 번질 가능성
- 이주단지 확보 난항 및 '이주 지연→주택 공급 차질→전월세 시장 불안'의 악순환 발생
- 공급 부족 해소가 우선인 상황에서 이주 시기 조절 등 대책 마련의 한계 직면
집을's 생각
재건축과 리모델링의 장점은 용적률이 높아지면서 기존보다 세대수가 늘고, 같은 입지에서 더 많은 주택 공급이 가능해진다는 점입니다. 다만 이 공급 확대는 준공 이후에 나타나는 효과이고, 공사가 진행되기 전에는 이주, 철거, 공사 과정에서 기존 주택이 일시적으로 시장에서 사라지는 구간이 생깁니다. 즉, 장기적으로는 공급이 늘어날 수 있지만 단기적으로는 공급 공백이 발생합니다.
이 때문에 기존 거주자(집주인, 세입자) 모두 다른 곳으로 이주해야 합니다. 그런데 현재는 토허제로 인하여 전월세 시장에서 매물이 부족해, 원하는 지역에서 아파트 전월세로 옮기는 것 자체가 쉽지 않은 상황입니다. 실제로 과천 재건축 이주 과정에서 의왕, 안양 등 인근 지역으로 이동이 집중되며 해당 지역 전월세 가격이 오른 사례처럼, 정비사업 이주 수요는 주변 임대차 시장을 직접적으로 압박할 수 있습니다.
또한 이주는 완전히 다른 지역으로 이동하기보다, 기존 생활권에서 크게 벗어나지 않는 범위로 이동하는 경향이 강합니다. 직장, 통학, 생활 인프라가 얽혀 있기 때문입니다. 예를 들어 학군 때문에 분당에 들어온 가족이라면, 분당에서 집을 구하기 어려워졌다고 해서 단순히 시세 차익을 위해 타지역에서 임시 거주하며 기다리기보다는, 어떻게든 분당권 안에서 또는 최소한 학군지 인근에서 거주하려는 선택을 할 가능성이 큽니다. 이런 이유로 한정된 권역 안에 이주 수요가 단기간에 몰리면서 수요 폭탄이 발생하기 쉽습니다.
문제는 이렇게 급증한 이주 수요를 아파트 전월세만으로는 다 흡수하기 어렵다는 점입니다. 전월세 가격을 더 지불할 의향이 있더라도 매물 자체가 부족하면, 오피스텔이나 빌라 같은 비아파트 주택까지 고려할 수밖에 없습니다. 그런데 비아파트 주택은 공급 역시 한정적이기 때문에, 이주 수요가 유입되는 순간 전월세 가격이 추가로 오를 가능성이 높습니다.
여기서 더 중요한 리스크는 비아파트 전세가격이 과도하게 상승할 경우 깡통전세 위험이 커질 수 있다는 점입니다. 아파트는 상대적으로 가격과 거래 구조가 안정적인 편이지만, 비아파트는 전세가가 일정 수준 이상으로 올라가면 임차인이 위험 부담을 느껴 주저하는 움직임이 나타날 수 있습니다. 결국 비아파트로 대체 가능하다가 아닌 대체재도 공급이 제한돼 있고 가격 상승 시 리스크가 커져 수요 흡수가 막히는 구간이 생길 수 있어 보입니다.
재건축의 핵심 병목은 이주가 공사의 전제조건이라는 점입니다. 재건축, 리모델링은 단지 내 다수가 이주를 완료해야 철거와 착공이 가능한데, 다수가 이주할 집을 찾지 못하면 사업 일정이 계속 지연될 수밖에 없습니다. 이때 일부 조합원만 먼저 이주해 대기하는 비효율이 발생하고, 사업 지연 기간이 길어질수록 금융비용과 사업비가 누적되며 분담금이 상승합니다. 분담금 상승은 사업성 재검토와 의사결정 지연을 추가로 유발해, 결과적으로 주택 공급 지연과 공급 부족의 고착화로 연결될 수 있습니다.
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