서울은 로또, 지방은 0점대…청약 시장이 두 동강 났다 | 2026.04.17 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/119/0003081605

기사 요약

배경

지방 아파트 미분양 문제 심화, 주택 매수 수요는 적은데 분양가 상승세 이어지면서 900가구 이상 미분양 발생, 지방 청약 줄지어 참패

핵심 내용

청약 경쟁률 하락 및 지방 부진

• 올해 전국 일반분양 단지 1순위 평균 경쟁률 4.36대 1, 지난해 7.06대 1보다 하락
• 서울 38.28대 1로 높은 경쟁률, 지방 2.75대 1로 고전
• 대전 0.15대 1, 전남 0.16대 1, 울산 0.17대 1, 부산 0.22대 1, 경북 0.44대 1, 제주 0.61대 1, 광주 0.89대 1 순.
• 강원·대구·세종 분양 물량 없음

개별 단지 ‘참패’ 및 미분양 누적

• 경북 경산 상방공원 호반써밋 1단지 983가구 모집에 160명, 700가구 이상 미분양 발생
• 부산 강서구 에코델타시티 엘가 로제비앙 991가구 모집, 청약 신청 53건

분양가 급등·공사비 상승과 수요 급감

• 공사비는 오르는데 인근 단지 가격 상승률은 그에 미치지 못해 분양가가 인근 단지 시세보다 높아지는 경우 속출
• HUG 3월 기준: 최근 12개월 전국 ㎡당 평균 분양가격 611만4000원, 1년 전(572만원) 대비 상승
• 5대 광역시와 세종 분양가 659만4000원, 1년 전(564만5000원) 대비 증가

악순환·양극화 및 건설경기 악영향

• 분양가 상승세에 미분양 물량이 쌓이면서 경쟁력 낮아지는 악순환 발생
• 입지와 분양가 등 장점 확연한 단지는 수요 몰림, 그렇지 못한 단지는 수요자의 외면, 양극화 심화
• 2월 지방 준공 후 미분양 2만7015가구, 2011년 7월 이후 가장 많음
• 지난해 지방 아파트 착공건수 10만5862건, 15년 만에 가장 적음, 2022년 20만3355가구 대비 3년 만에 절반 수준

전망: 분양 물량 감소 전망, 청약 수요 회복 역부족

• 주택시장이 실거주 위주로 재편, 투자 가치 높은 지역 중심 주택 매수
• 공사비 오름세 및 분양가 상승 부담, ‘5극 3특’ 지역균형발전 전략 단기간 영향 미미 전망
• 공급이 감소해도 청약 수요 회복을 기대하기 힘든 시장 분위기 진단

집을's 생각

현재 분양 시장은 지역별로 완전히 다른 온도를 보이고 있습니다. 서울은 분양가상한제 영향으로 주변 시세 대비 분양가가 낮게 책정되는 경우가 많아 이른바 ‘로또 청약’ 기대가 형성되면서 경쟁률이 몇천 대 1로 청약 열기가 이어집니다. 반면 지방은 청약 경쟁률이 1조차 넘기기도 어려울 정도로 수요가 크게 위축된 모습입니다.

지방 청약 부진의 원인은 분양가 체감의 괴리로 보입니다. 건축비와 인건비 등 공사비가 오르면서 분양가는 상승했지만, 매수자 입장에서는 그 가격이 설득되지 않고 있습니다. 기축 시장이 먼저 반등하며 이 정도 신축 분양가면 싸다는 인식이 필요한데, 지금은 분양가도 올랐는데 기축이 살아나지 못해 신축 가격만 튀어 보입니다. 신축과 기축의 가격 차이가 크게 느껴지고, 그 돈이면 연식이 조금 더 있어도 기축에서 거주하겠다는 생각을 하는 듯합니다.

또한 지난 상승기 공급이 크게 늘었던 지역일수록 기축 가격의 반등 압력이 어렵고, 지방 시장 전반에 대한 확신도 함께 약해지는 모습입니다. 지방 시장에 대한 확신이 없으니 내 집 마련을 미루고, 임차인으로 거주하며 관망하려는 수요가 늘어나는 상황입니다. 즉, 매수 전환이 일어나야 분양도 받쳐주는데, 매수 심리가 얼어붙어 분양이 단독으로 회복되기 어려운 구조입니다.

여기에 지방 시장은 이미 쌓여 있는 미분양 물량이 추가 부담으로 작용합니다. 예를 들어 공급 폭탄을 맞은 대구의 경우 준공 후 미분양이 줄어드는 신호가 나타나고 있지만, 여전히 시장에 남아 있는 절대 물량이 많다 보니 기축 가격 상승도 더디고 신규 분양도 매력적이지 않습니다. 

게다가 수요자 입장에서는 단지가 미분양이면 단지 분위기가 “쾌적함”을 넘어 “휑함”으로 체감될 수 있고, 대외적으로도 미분양 단지라는 인식이 붙을 수 있다는 리스크를 고려하게 됩니다. 이런 심리로 청약을 넣어야 할 이유가 약해지고 기존 미분양이 해소될 때까지 기다리자는 심리가 강해지기 쉽습니다.

그렇다고 지방은 전망이 없다고 속단하기에는 이릅니다. 지금은 지방 시장은 겨울을 맞이하고 있지만 울산, 전주, 부산 등에서 봄이 찾아왔듯이 공급과 미분양 해소에 따라 다시 봄이 올 것입니다. 지방의 현재 가격이 상당히 저평가 생각되기에, 실수요자의 심리가 변하여 시장에 들어오는 순간 회복 탄력이 커질 것으로 생각됩니다.