임대사업자 대출 막힌다…14만가구 시장에 풀릴까? | 2026.04.01 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/277/0005743385

기사 요약

배경

정부가 수도권 및 규제지역 다주택자와 임대사업자의 대출 만기 연장을 제한하면서, 서울 및 수도권 민간임대 아파트 물량이 시장에 출회될 가능성이 커진 상황 (서울 등록 민간임대 아파트는 5만5734가구, 수도권 전체는 14만가구 수준으로 집계)

핵심 내용

물량 현황

• 서울 등록 민간임대 아파트는 5만5734가구로 전체 등록임대주택의 16% 수준
• 수도권 등록 민간임대 아파트는 경기 6만9030가구, 인천 1만6645가구를 포함해 총 14만가구 수준
• 노원구 5210가구, 강서구 4787가구, 구로구 4697가구 순으로 등록 물량이 많음
• 강남3구·용산구 등록 물량은 1만112가구, 비강남권 한강벨트 등록 물량은 1만2000가구 이상

대출 및 처분 압박

• 다주택자와 임대사업자의 수도권 및 규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 제한된 상황
• 임차인이 있는 경우 계약 종료일까지, 등록 임대사업자 보유물량은 의무임대 기간 종료일까지 대출 회수가 유예
• 등록 임대주택은 대부분 8년 의무임대 기간을 두고 있으며, 2018~2019년 등록 물량이 많아 올해와 내년부터 의무임대 종료 물량이 늘어날 수 있음
• 의무임대 종료 시점에는 대출 상환 부담으로 인해 자금 조달 또는 주택 처분 필요성이 커짐

시장 영향

• 보유세 인상 가능성과 집값 상승 둔화로 다주택자의 보유 부담이 커질 우려
• 5월 양도소득세 중과 부활에 따른 매물 출회에 이어 추가 매물이 시장에 나올 수 있음
• 현금 조달 여력이 부족하고 레버리지를 크게 일으킨 다주택자를 중심으로 외곽지역에서 먼저 매물이 나올 가능성 존재

임대차 시장 우려

• 집 처분이 늘어날 경우 기존 임차인의 주거권이 위협받을 가능성이 있음
• 대출 연장이 제한되면 기존 임차인이 시세보다 비싼 전세나 월세로 이동해야 할 가능성이 커짐

집을's 생각

부동산 규제를 함에도 생각보다 매물이 시장에 대규모로 출회되지 않고, 오히려 15억 미만 아파트 가격이 상승하면서 정부가 다주택자 규제를 더 강화하려는 흐름으로 보입니다. 다주택자 입장에서는 보유 부담과 대출 부담이 동시에 커지는 상황이고, 임차인 입장에서도 보증금 반환 가능성에 대한 불안과 거주 안정성 훼손 우려가 커질 수 있는 상황입니다.

다만 기사에서도 나오듯이 규제를 시행한다고 해서 바로 매물이 쏟아지는 구조는 아닙니다. 기존 임차인이 있는 경우 계약 종료일까지는 대출 만기 연장이 가능하고, 등록 임대사업자 보유 물량 역시 의무임대 기간 종료일까지는 대출 회수를 유예받기 때문입니다. 따라서 단기적으로는 시장에 나오는 물량이 제한적일 가능성이 높아 보입니다.

하지만 문재인 정부 시절인 2018~2019년에 등록된 임대주택 물량이 많았던 만큼 올해와 내년부터 의무임대 기간이 끝나는 물건들이 본격적으로 늘어날 가능성이 높아 보입니다. 이미 시세차익이 발생한 물건도 많기 때문에 대출 부담과 보유세 부담을 감당하기 어려운 사람들은 결국 매도를 선택할 가능성이 있습니다.

투자자 입장에서는 이 시기에 대출 부담이 큰 다주택자 물건이나 의무임대 종료 시점이 임박한 물건을 선별해서 접근할 필요가 있어 보입니다. 특히 매도자의 자금 압박이 큰 경우 가격 협상이 가능해질 수 있기 때문에 좋은 입지의 물건을 상대적으로 유리한 가격에 매수할 기회가 생길 수 있어 보입니다.

결국 정부는 부족한 공급 물량을 빠르게 보완하기 위해 다주택자 규제를 통해 시장에 매물을 유도하려는 것으로 보입니다. 하지만 현재까지는 시장을 안정시킬 만큼의 충분한 공급이 나오지 않고 있으며, 오히려 규제가 강화될수록 실수요자와 투자자 모두 조급함을 느끼면서 거래 속도가 빨라지고 가격 상승을 자극하는 모습도 나타나고 있습니다. 정책 의도는 공급 확대와 가격 안정이지만, 실제 시장에서는 공급 부족과 심리 자극으로 인해 의도와 결과가 다르게 나타나고 있는 상황으로 보입니다.