서울 전세 매물 사라지자 경기 집값이 뛰기 시작했다 | 2026.04.09 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/018/0006253076

기사 요약

배경

서울 아파트 전세가격 급등과 전세 매물 부족으로 서울 전세 수요의 경기도 아파트 매수 전환 확대 흐름

핵심 내용

전세시장 변화: 서울 전셋값 상승, 경기 매맷값과 격차 축소

• 서울 아파트 전세가격 상승률이 4주 연속 매매가격 상승률 상회 흐름
• 일부 단지 전세보증금이 단기간 수억원씩 오르며 역대 최고가 기록 사례 증가
• 서울 평균 아파트 전세가격 5억9800만원,경기 평균 아파트 매매가격 5억6300만원으로 격차 축소 상황
• 서울 전셋값과 경기 매맷값 차이가 약 3500만원 수준으로 줄어들며 매수 전환 여건 형성

수요 이동: 서울 전세 수요의 경기 매수 전환 확대

• 서울 전세 수요가 경기도 아파트 매수 수요로 이동하는 흐름 확대
• 서울 거주자의 경기 집합건물 매수 건수 1만1711명으로 전년 대비 62.7% 증가
• 서울 전세보증금을 활용하면 경기 아파트 매입이 가능한 수준이라는 인식 확산
• 전세 매물 부족, 육아 환경, 정주환경 개선 등을 이유로 경기도 이동 수요 증가 흐름

거래량 변화: 서울 감소, 경기 증가

• 올해 1분기 경기 아파트 거래량 4만447건으로 전년 대비 25.5% 증가
• 올해 1분기 서울 아파트 거래량 1만5315건으로 전년 대비 감소 흐름
• 서울보다 경기에서 매매 수요가 더 빠르게 증가하는 상황
• 서울 전세난 심화가 경기 매매 거래 증가로 이어지는 구조 형성

가격 상승 지역: 서울 대체지 역할 강화

• 용인시 수지 아파트값 6.4% 상승으로 전국 최고 상승률 기록
• 안양시 동안구 아파트값 5.2% 상승 기록
• 구리, 성남시 분당구, 하남, 광명 등도 높은 상승률 기록
• 서울 접근성이 좋은 관문도시 중심으로 수요 집중 현상 발생

사례: 신분당선·신축·역세권 선호 확대

• 서울 전세 수요가 신분당선 라인 중심으로 이동하는 흐름 확대
• 신축 아파트와 역세권 단지 중심으로 최고가 거래 사례 증가
• 용인 수지 성복동 롯데캐슬 84㎡, 풍덕천동 e편한세상 수지 84㎡ 등 최고가 거래 사례 등장
• 개포동 전세 수요가 수지 신축 아파트 역세권으로 이동하는 사례 언급

수요가 몰리는 지역 특징: 서울 대체 가능한 정주환경

• 서울 전세가격과 비슷한 수준으로 내 집 마련이 가능한 지역 선호 강화
• 신분당선, GTX,서울 접근성 등 교통 경쟁력 보유 지역 선호 확대
• 신축 아파트, 쾌적한 주거환경, 육아 여건 등 실거주 경쟁력이 높은 지역 중심 수요 집중
• 용인 수지, 광명, 하남 미사, 평촌 등이 서울 수요를 대체할 수 있는 대표 지역으로 언급

집을's 생각

서울 토지거래허가구역 확대 이후 전세 매물이 줄어들면서 세입자들이 서울 밖으로 밀려나는 흐름이 나타나고 있습니다. 다만 직장, 생활권, 자녀 교육 등 기존 기반이 서울에 있는 경우가 많기 때문에 지방으로 이동하기보다는 서울과 가까운 경기도 관문도시로 이동하는 경우가 많아 보입니다.

문제는 이들 지역 역시 상당수가 토지거래허가구역으로 묶여 있거나 수요가 빠르게 유입되고 있어 전세 매물이 넉넉하지 않다는 점입니다. 결국 서울에서 밀려난 수요가 경기 관문도시로 이동하고, 그 안에서도 다시 일부 수요가 외곽으로 밀려나는 구조가 반복될 가능성이 큽니다.

아직은 서울 전세가격과 경기 관문도시의 매매가격이 비슷한 수준이기 때문에 서울 전세보증금으로 경기도에서 내 집 마련을 선택할 수 있는 여지가 있습니다. 그래서 현재는 전세 대신 매수로 전환하는 움직임이 가능하지만, 이런 상황이 계속 유지될지는 불확실합니다. 시간이 지날수록 전세 공급은 더 줄어들 것이고, 현재 전셋값이 상승하는 것처럼 전세 만기 시점마다 전셋값은 더 크게 오를 가능성이 높습니다. 결국 기존 거주지에 계속 살기 어려워지고, 서울에서 경기로 이동하는 흐름은 점점 더 일반적인 현상이 될 수 있습니다.

먼저 진입한 사람들은 상대적으로 낮은 가격에 관문도시에 내 집 마련을 할 수 있겠지만, 수요가 계속 늘어나면 가격 상승은 불가피합니다. 관문도시 가격이 오르면 다시 더 외곽 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과도 나타날 가능성이 큽니다. 서울에서 시작된 가격 부담이 지난 사이클에서 확인했듯이 경기 핵심지, 이후 경기 외곽으로 순차적으로 확산될 가능성이 큽니다.

여기에 LTV 규제도 중요한 변수입니다. 토지거래허가구역에서는 생애최초가 아닌 경우 LTV가 최대 40% 수준에 그치기 때문에 현금 여력이 부족한 사람들은 원하는 지역이나 원하는 수준의 주택을 선택하기 어렵습니다. 결국 거주 퀄리티를 낮추거나, LTV 최대 70% 수준까지 가능한 비규제 지역으로 이동해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

결국 다주택자 규제와 토지거래허가구역 확대는 내 집 마련 안정성을 높이겠다는 취지였지만, 실제로는 전세 공급 감소와 수요 이동을 유발하며 서울 외곽과 경기 지역의 가격 상승, 풍선효과, 주거 이동 압박으로 이어지고 있는 모습입니다.