https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009119978
기사 요약
배경
전세사기 여파로 위축된 비아파트 공급을 활성화하기 위해 정부가 신축 빌라 매입 임대사업자의 LTV 규제를 최대 60%까지 완화했으나, 극심한 착공 가뭄으로 인해 정작 매수할 신축 물량이 부족하여 정책 실효성이 저하되는 역설적 상황 직면
핵심 내용
LTV 규제 완화의 세부 내용 및 제도적 한계
- 주택매매·임대사업자의 신축 비아파트 매입 시 LTV 규제를 기존 0%에서 규제지역 30%, 비규제지역 및 등록임대사업자 60%로 대폭 완화
- 준공 후 1년 이내 최초 매수 주택으로 대상을 제한하고, 멸실 목적 매입 시 1년 내 철거 조건을 부과하는 등 엄격한 지원 기준 적용
- 서울 등 규제지역 내 일반 매매사업자의 LTV는 30%에 불과하여 실질적인 규제 완화 효과가 반감될 우려 존재
비아파트 공급 절벽과 전월세 시장 불안
- 수도권 비아파트 착공 물량이 최근 3년 연속 10년 평균(5만 6,000가구)의 24% 수준인 1만 4,000~1만 8,000가구에 그치며 극심한 공급 가뭄 지속
- 공급 부족 속에 서울 연립주택 전월세 가격이 올해 1~7월 누적 5.27% 상승하며 전년 동기 대비 약 4.4배 급등
- 서울 20~30대 가구의 67.9%가 비아파트에 거주하는 상황에서 공급 위축이 청년층의 주거비 부담 가중으로 직결
정부의 추가 공급 유도 대책 및 전문가 제언
- 다세대·다가구 건축면적 상한 완화(660㎡→1,000㎡ 미만), 다가구 층수 제한 완화(3개 층→4개 층 이하) 및 건설자금 대출한도 증액(7,000만 원→9,000만 원)을 통해 신규 착공 유도 도모
- 공사비 상승으로 인한 신축 분양가 상승으로 수요 흡수력이 저하됨에 따라, 신축에 국한된 LTV 완화 혜택을 기존 구축 비아파트까지 확대해야 한다는 전문가 지적 제기
집을's 생각
정부가 아파트 공급에 어려움을 겪으면서, 그 가교 역할로 비아파트를 활용하려는 방안을 모색하는 것으로 보입니다. 기존에는 비아파트를 매입해도 LTV가 0%였지만, 이제는 규제지역 30%, 비규제지역과 등록임대사업자에 대해서는 60%까지 대폭 완화하는 움직임이 나타나고 있습니다.
다만 이런 완화 정책이 나오는 배경을 짚어볼 필요가 있습니다. 규제가 완화됐다는 것 자체보다 정부가 왜 지금 비아파트에 자금 조달을 허용하려 하는지를 봐야 합니다. 현재 아파트는 주요 지역을 중심으로 고공행진 중이고, 빌라 역시 아파트만큼은 아니지만 주요 지역에서는 상승하고 있습니다.
따라서 이번 정책을 단순히 빌라 가격 하락을 막기 위한 부양책으로 보기보다는 전세사기 이후 급격하게 위축된 비아파트 공급을 다시 늘리려는 정책으로 보입니다.
그렇기에 이번 정책의 세부 내용을 자세히 볼 필요가 있습니다. 지원 대상은 준공 후 1년 이내의 최초 매수 주택으로 제한되어 있고, 멸실을 목적으로 매입할 경우에는 1년 내 철거라는 조건까지 붙어 있습니다. 기존의 구축 빌라 전체를 대상으로 대출 규제를 풀어주는 것이 아니라 신규 공급과 연결될 수 있는 특정 빌라에 한해서만 대출을 통한 매입이 가능하도록 한 셈입니다.
왜 이렇게 범위를 제한했을까요? 구축 빌라들은 입지가 좋은 경우가 많고 재개발을 기다리는 물량도 상당합니다. 특히 규제지역 내에서는 재개발에 대한 기대감과 실제 사업 추진이 나타나고 있는 상황에서 이런 빌라까지 대출을 풀어준다면 재개발 빌라로 투자 수요가 몰리면서 가격 상승을 부추길 가능성이 있습니다.
정부 입장에서는 공급을 늘리기 위한 정책이 오히려 기존 주택의 가격을 자극하는 결과로 이어지는 것을 피하면서 실제 신규 공급과 연결되는 물량에 정책을 집중하려 한 것으로 보입니다. 다만 준공 후 1년 이내, 최초 매수라는 조건이 너무 제한적이어서 실제 임대 공급에 얼마나 큰 영향을 끼칠 수 있을지는 의문입니다.
정부는 금융 규제뿐만 아니라 건축 규제도 완화하면서 신규 공급량 자체를 늘리려 하고 있습니다. 같은 면적 안에서 더 많은 가구를 공급할 수 있도록 규제를 완화한다는 점에서는 분명 사업성 개선에 도움이 될 수 있습니다. 하지만 규제를 완화한다고 해서 실제 착공으로 이어지는 것은 또 다른 문제입니다.
자본력이 탄탄한 대형 건설사는 살아남았지만, 빌라를 공급하던 중소 건설사들은 지난 PF 대출 부실 여파로 큰 어려움을 겪으며 상당수가 시장을 떠났습니다. 여기에 공사비까지 크게 오르면서 신규 공급을 기대하기에는 여러 제약이 많은 상황입니다.
현 상황에서 비아파트 공급을 늘리기 위해서는 단순히 LTV나 건축 규제를 완화하는 것만으로는 부족합니다. 건설사가 실제로 사업을 진행할 수 있을 만큼 사업성이 확보되고, 높아진 공사비를 감당하면서도 수요자가 받아들일 수 있는 가격이 형성되어야 실제 공급으로 이어질 수 있기 때문입니다.
따라서 이번 정책을 단순히 비아파트 규제 완화 = 빌라 시장 호재로 보기보다는 정부가 공급을 늘리기 위해 여러 방안을 내놓고 있지만 실제 공급 증가까지 이어지기에는 아직 넘어야 할 장벽이 많다는 관점에서 바라볼 필요가 있다고 생각합니다.
