https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005401033
기사 요약
배경
정부의 세제 및 대출 규제 강화로 비거주 1주택자의 실거주 전환이 유도됨에 따라, 기존 세입자들이 전세 매물 부족과 가격 상승으로 인해 외곽이나 월세 시장으로 밀려나는 주거 불안정의 역설적 현상 발생
핵심 내용
실거주 규제 강화에 따른 임대차 시장의 연쇄 이동 유발
- 세제·금융 규제 강화로 비거주 1주택자의 실거주 전환이 늘어나면서 기존 세입자가 퇴거해야 하는 '의자뺏기' 현상 심화
- 집주인이 살던 주택과 세입자가 퇴거하는 주택 간 지역, 가격, 면적 차이로 인해 단순 1대1 대체가 불가능하여 시장 수급 불균형 발생
- 영등포구 사례 기준 전세 만료 후 동일 지역 이동 시 약 1억 5,000만 원의 추가 보증금 마련 또는 반전세·월세 전환 필요
정부의 실거주 중심 정책 기조와 제도적 한계
- 8·13 대책을 통한 1주택자 전세대출 제한 및 세제개편안에 따른 비거주 1주택자 종합부동산세 기본공제 축소(12억 원에서 9억 원) 등 실거주 의무 강화
- 임대인과 임차인의 상생을 도모하던 '상생임대주택 특례'의 올해 말 종료 예정에 따른 집주인의 실거주 유인 증가 및 세입자 주거 안정 저해
- 소유자의 실거주만을 우선시하는 정책 기조로 인해 실제 거주 중인 임차인의 주거 선택권이 축소되는 역설적 상황 초래
전세 매물 급감 및 중저가·외곽 지역으로의 풍선효과
- 서울 아파트 전세 매물이 전년 동기 대비 10.7% 감소(23,458건에서 20,948건)한 가운데, 신규 주택 공급 대책의 착공 시차(2029~2030년)로 인한 단기 공급 부족 지속
- 중저가 지역인 중랑구(-80.9%), 동대문구(-63.9%), 금천구(-63.2%), 노원구(-60.6%) 등을 중심으로 전세 매물이 급감하며 서민층의 주거 타격 가중
- 아파트 전세 공급 부족으로 인해 임차 수요가 서울 외곽, 소형 주택, 비아파트 및 월세 시장(서울 월세 매물 5.7% 감소)으로 연쇄 이동하며 전반적인 주거 비용 상승 압력 작용
집을's 생각
정부의 세제, 대출 규제 강화가 비거주 1주택자의 실거주 전환을 유도하면서, 정작 그 집에 살고 있던 세입자들이 갈 곳을 잃고 있습니다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 10.7% 줄었고, 중랑구(-80.9%), 동대문구(-63.9%), 금천구(-63.2%), 노원구(-60.6%)처럼 중저가 지역일수록 감소 폭이 큽니다.
여력이 적은 계층이 먼저 더 크게 타격을 받는 것으로 보입니다. 이들은 서울 외곽으로, 소형 주택으로, 비아파트와 월세로 순차적으로 밀려나고 있습니다. 서민의 주거 안정을 명분으로 삼은 정책이 오히려 서민의 주거를 흔들고 있습니다.
모든 집주인이 임대를 내놓지 않고 실거주하면 세입자로 살아야 할 사람도 줄어든다. 이 주장도 나름의 논리가 있습니다. 서울 가구수 대비 주택수를 보면 약 93.9%이니 숫자만 보면 그럴듯하게 들립니다. 하지만 범위를 아파트로 좁히면 이야기가 달라집니다. 서울의 아파트 보급률은 약 45.4%에 불과하고 선호 지역과 단지로 좁히면 그 비율은 훨씬 더 낮아집니다. 주택은 총량으로 존재하지만 수요는 총량으로 움직이지 않습니다.
집주인이 들어가는 집과 세입자가 나가야 하는 집은 지역도, 가격도, 면적도 다르기 때문에 실거주 전환은 단순한 1대1 교환이 될 수 없고, 그 어긋남이 그대로 수급 불균형으로 나타납니다.
자동차로 비유하면 이해가 쉽습니다. 차를 리스로 타다가 리스 월 상환액 정도로 차를 구매하려고 하면 급이 낮아집니다. 형식상 1대1 교환이지만 실질 가치는 달라진 것이고 승차감과 하차감이 함께 내려갑니다. 그런데 집은 그 격차가 훨씬 심각합니다. 차는 좋고 나쁨의 차이가 불편함의 정도에 그치지만, 집은 어디에 있고 어떤 상품성을 갖췄는지에 따라 삶의 질이 급격하게 바뀝니다.
집에도 승차감과 하차감이 있습니다. 업무지구 접근성과 주변 환경, 학군이 갖춰져 거주 만족도가 높은 것이 승차감이라면 어디 사는지 말할 때 자기 지역을 당당하게 밝힐 수 있는 것이 하차감입니다. 사는 곳이 그 사람의 지위를 드러내는 요소가 된 것입니다. 밀려난 세입자가 잃는 것은 보증금이 아니라 출퇴근 시간과 아이의 학교, 삶의 만족도 전체입니다.
실거주를 우대하는 방향 자체가 틀렸다고 보지는 않습니다. 다만 소유자의 실거주만을 정답으로 두는 순간 지금 그 집에 살고 있는 사람의 선택권은 고려 대상에서 빠집니다. 규제의 속도와 공급의 속도가 이렇게 벌어져 있다면 그 간극을 메울 완충 장치가 함께 놓여야 합니다.
