모아타운 :: 서울 신축급 대단지 아파트가 평당 1억 원대인 지금 우리는 어떤 투자를 해야 할까?

안녕하세요,

재개발 고수 '집사부 양팔석'입니다.

서울 신축급 대단지 아파트가 평당 1억 원대인 지금 우리는 어떤 투자를 해야 할까?

노후도가 심한 지역에 수요가 많은 지역일수록 도시재생의 대상이되고 낡은 구도심을 정비해 낙후된 환경을 개선하고 공급을 늘리기위해 노력하고 있다. 서울에도 50년이 넘은 노후된 건축물이 많고 30년 이상된 건물들은 균열, 녹물, 주차장 부족 문제로 조합을 이뤄 빠르게 개발이 이뤄지고 있다.

​단순히 노후도가 심한 지역을 찾아 투자하는 것이 답은 아니다. 내가 원하는 주택을 잘 선정하는 것이 중요하다. 강북의 경우 상업시설과 업무용 건물로 개발이 추진되고 있으며 강남의 경우 토지가격이 높고 공간적인 여유가 없어 주거용으로 개발이 우선적으로 진행되며 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제 등 각종 규제로 인해 시간이 걸릴 수 있지만 뛰어난 입지와 끊임없는 수요로 인해 향후 반드시 개발이 이루어지는 지역이다.

따라서 가로주택정비사업, 모아타운이 진행될 수 있는 조건을 갖춘 곳을 선점하여 개발 후 분담금만 납부하고 서울에 내 집을 마련할 수 있는 방법이 소액으로 서울에 내 집을 마련할 수 있는 마지막 방법이다.

부동산 단기 투자의 노하우 :: 주부, 사회초년생도 가능한 부동산 소액 투자 노하우

모아주택이란?!

모아주택은 면적 1,500m2이상 소규모 방식으로 진행되어 2~3년이면 사업이 완료되는 오세훈표 모아주택 재개발 사업입니다.

재개발 어려운 저층주거지 新정비모델 '오세훈표 모아주택' '26년까지 3만호

- 개별 필지 모아 블록 단위 공동개발…10만㎡ 지역 단위 묶은 ‘모아타운’도 도입

- 빠른 사업추진, 열악한 주거환경 개선, 다양한 편의시설 갖춘 대단지아파트 장점

- ‘모아타운’ 지정시 층수 완화, 용도지역 상향, 최대 375억 원 기반시설 조성비 인센티브

- '26년까지 3만호 목표…강북 번동, 중랑 면목동 2개소 시범사업, 매년 공모‧주민제안

- 투기세력 원천차단 위해 권리산정일 기준도 마련…공모결과 발표일로 고시

서울지역에는 재개발이 예정되어 있는 곳들을 제외하면 소규모로 밖에 개발 할 수 없게 됩니다.

서울시 저층주거지의 87%[115km2]는 노후도와 재개발 요건에 부합하지 않아 방치되어 있는 곳들이 많습니다.

이 지역들을 블록화하여 노후도 요건도 낮춰주고 개발을 할 수 있도록 만들어 주는 것이 '모아주택 개발 사업'입니다.

‘모아타운’ 지정시 층수 완화, 용도지역 상향, 최대 375억 원 기반시설 조성비 인센티브

예산까지도 375억 원 정도 책정해서 예산 지원까지 받을 수 있습니다. 노후도 요건을 67%에서 50%로 낮춰 많은 지역들이 이 요건에 부합되어 사업이 활발하게 추진될 수 있습니다.

시는 블록 단위의 ‘모아주택’이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 한 그룹으로 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하고, 다양한 편의시설을 확충하는 ‘모아타운’ 개념도 도입한다.

소규모주택정비사업

모아주택

가로주택정비사업 + 소규모재개발을 혼용한 방식이라고 생각하시면 좋습니다.

모아주택에 선정되면 어떠한 인센티브가 있을까요?!

1. 공공시설‧기반시설 조성비 공공지원 ​

공영주차장, 공원 조성 등을 위한 비용을 국비와 지방비 매칭으로 최대 375억 원까지 지원한다. 향후 자치구 공모를 통해 대상지를 선정하고, 지역별 지원규모에 대해서는 국토부‧자치구와 협의를 거쳐 결정된다.

2.2종(7층) 이하 지역 층수 완화

‘모아타운’ 추진이 가능한 대상지 대부분을 차지하는 2종(7층) 이하 지역의 사업여건 개선을 위해 층수를 최고 10층→15층까지 상향한다. 다만, 가로활성화를 위해 지하주차장을 설치하고 저층부에 도서관‧어린이집 등을 설치하거나 임대계획을 포함시에 층수 완화를 받을 수 있다.

3.용도지역 상향

인접지역과의 용도지역 차이로 정비 효과가 미흡하거나 경관의 저해가 예상되는 경우 등 지역 여건을 감안해 일반주거지역의 용도지역을 1단계 상향(1종→2종, 2종→3종)해 합리적인 정비를 유도한다.

4.지하주차장 통합설치 지원

2개 이상의 개별 사업지가 하나의 아파트 단지처럼 통합된 지하주차장을 조성할 수 있도록 도시계획적으로 지원한다. 그간 도로로 분리된 지역에서 소규모주택정비사업을 추진하는 경우 도로기능 유지 때문에 도로 밑 지하공간을 활용하는 데 어려움이 있던 점을 개선한 것으로, 도로기능을 유지하면서 지하를 공동으로 사용할 수 있도록 허용할 계획이다. 이렇게 되면 사업여건이 개선되고 주차장 면적도 약 10% 이상 추가로 확보가 가능할 것으로 기대된다.

5.공공건축가 지원

지역내총생산(GRDP) 4만 불 도시 서울의 수준에 걸맞는 건축품질로 지어질 수 있도록 공공건축가를 통한 기본설계를 지원한다. 올해 10개 시범사업지를 발굴해, 개소당 5천만 원(총 5억 원)을 지원하고 추가로 확대할 계획이다.

서울에 모아주택이 도입되는 곳이 어디일까요?

모아타운 시범사업 추친 현황

중랑구 면목동

강북구 번동

이 두 곳은 모아타운으로 지정되어 사업이 진행되고 있습니다.

사업이 진행 중이니 앞으로 지켜보고 선점한다면 좋은 부동산 투자가 될 수 있습니다.

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