내집마련 중급반 1강 강의 후기 [가자GO] - 여러분이 행복했으면 좋겠습니다. (Feat. 울보 나위형!)

안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.

저는 사실 이미 다주택자 모드 투자포지션이라, 과연 이번 내집나련 중급반 강의가 나에게 도움이 될까? 조금은 의문을 품었습니다.

하지만, 강의를 전부 듣고 나서 나의 생각은, 내가 가지고 있는 지방광역시 물건들을 1~2년뒤 정리를하고, 정말 서울 수도권 장기 가치투자로 넘어가야 겠다는 확신을 가지게 해준 1강 너나위님 강의가 되었습니다.

월부 내집마련 투자 중급반 1강 시작 부터, 너나위님이 이왕 비싼 강의를 들으면서, 최선을 다하고, "그것에 대한 결과를 만들어 내는 강의였으면 한다."

교육의 근본적인 목적은, 우리가 살아가는 것에서 필요하다고 느껴지는 가치있는 그 무엇을.. "보편적 가치가 있는 것을 교육을 받는 사람이 익숙해지고, 숙련되게하는 일련의 과정이다!" 라는 말씀을 필두로 강의를 시작 하셨습니다.

1주차 ; - 1주택의 모든것 - 1주택을 원하는 수강생을 위해, A-Z 까지 알려주시는 강의 였습니다.

그럼 거두절미하고, 본격적인 강의 후기를 남겨 보도록 하겠습니다.

너나위님 강의 프롤로그 ; 집.. 지금 사도 되나요? (지금 내집마련하기에 가격은 적당한걸까?)

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 이번강의 목표 : 내 상황에서 가능한 모든 1주택 전략(실거주/실소유)을 배우고 실천한다. 그래서 집으로 할수 있는 최손의 선택을 실행 한다.
2. 아파트가격은 단기적으로는 등락이 있지만, 장기적으로는 우상향한다.
3. 집은 없는 것보다 있는게 유리하다.
4. 우리가 할 수 있는 것은 '하나뿐인 바닥점'에서가 아니라, '음푹 패인어딘가'에서 집을 마련하는 것이다.
5. 따른 생필품쪽에 아끼고 있는 사람은 지금엄청나게 기회이다. 물가가 상승중이다. (집값은 떨어졌는데, 명목상 임금은 코로나 이전보다 훨씬 올랐다.)
6. 서울수도권 PIR을 평균정도이다. 가격의 괴리감으로 가치대비 싼곳도 있고, 비싼곳도 분명히 있다.
7. 현재 서울 수도권에서 많이 떨어진 특정단지를 잘 골라서 사기 정말 좋은 시기 이다.
8. 서울 vs 부산 집 사도 돠나요?
9. 부산은 장기적으로 우상향 한다. (특수한 것들만, 인기가 높은 하이엔드 아파트나 or 입지가 우수한곳만 올라감 - 본격적 양극화!)
10. 서울은 대부분 장기적으로 우상향한다. (하지만, 특수한 것만 빼고, 다 올라간다.)
11. 양극화의 범위와 속도가 중요하다. 부산은 서울의 미래, 따라서 부산을 보면 서울, 나아가 다른 지역의 앞을 내다 볼수 있다.
12. 앞으로 우리나라의 서울을 제외한 대부분의 지역에서 입지가 우수하지 못한 구축 아파트는 모두 선택받지 못할 것! (장기적 우상향에 해당되지 않을 것임)
13. 지방은 과거에 많이 못오른것을 사면 안된다. 서울은 현재 많이 떨어진것을 사야 한다.

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 오늘강의의 목적: 이번 강의가 끝나고 내가 해야 될 일은, 어떤 하나의 자료를 만들고, 그것의 의미를 이해하며, 그것을 완벽하게 활용할수 있게되는 그것에 대한 숙련자가 되는 것이다.!
2. 물가가 많이 오른 생필품들을 아껴서 종잣돈을 모아, 값이 싸진, 아파트에 투자하도록 최대한 노력하자! 즉, 생활비를아껴서, 모은 종잣돈으로 투자하기 좋은 기회의 장이 현재이다.!
3. 서율아파트 평균 PIR 내가 직접 계산 해보기 + 서울 평균 전세가율 내가 직접 그래프 그려보고, 한달에 한번씩 매달 첫째주 토요일에 KB부동산에서 정보 트레킹하고 업데이트 해보기!
4. 가격, 대상을 감안한 "매수 범위"를 설정하고, 실거주 1주택에 투자하자! 그리고 그 중에서, 전고점 대비 하락폭이 커서 (-25%이상), 소득대비 부담이 많이 줄어든, 평균 PIR 일때, 1주택 매수를 실행하자!

내집마련의 정석, 7단계

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 기초반에서 배운 내집마련 기초반에서 말하는 앞으로 좋아질 투자처 (환경)
2. 환경/학군: 아이를 키우기 좋은 환경 (단지내/단지밖)
3. 초등학교 저학년 의 학급수를 조사해본다. (1~3학년 학급수가 늘어나냐? 줄어드냐?)
4. 지금 30대들의 특징 : 자기가 하고 싶은대로 다하고 살아야 한다. (본인한테 무리인지?아닌지? 중요하지 않다.), 힙한동네, 맛집, 까페거리 (e.g) 경희중앙선 거리?
5. 이것만은 알아야 합니다.
6. 3단계: 후보선정
7. 수도권에서도 가급적이면, 이왕 방3개/신축/역세권/젊은곳 (힙한느낌/아이를 키우기 좋은 환경, 애들이 있거나 젊은이들이 있거나!)-> (네이버 필터기능)
8. 4단계: 지역조사
9. 교통, 환경이 젤 중요함.
10. 가격분석: 24평위주로 하되, 32평형가격도 가격차가 거의 없으면 30평대도 봐라!

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 아파트 매수 가격 협상 시, 본인의 조건에 맞춰달라 하지말고! 상대방의 입장에서 매도자와 가격 협상하는게 중요하다!
2. 7단계 수행 (매수) : 서울 전부 / 지방 좋은 곳!
3. 나의 예산 내
4. -25% 이상 전고점에서 매매가 빠진곳!
5. 위 조건 충족하는 것중 가장 좋은 곳 (신축-> 교통-> 환경)
6. 7단계 수행 (단지추출) : 서울 전부 / 지방 좋은 곳!
7. 나의 예산 내 20개 + 120% 20개
8. -25% 이상 전고점에서 매매가 빠진곳!
9. 계속해서 시세 추적! (매매가/전세가)/ 전세가율이 높아지면, 집을 산다. (전세가율: 서울 60%이상/수도권 70%이상)

최고의 내집마련 로드맵...

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 첫번째 내집마련
2. 수월한 경우 : 원하는 곳에 비싸지 않게 매수 후, 장기 보유 (배운대로) -> 나는 실거주 사도 된다.
3. 어려운 경우 : 실주요, 자산가치 모두 고려한 전략적 결정 추천 (거주,투자 분리 : 세 살고, 세준다.) -> 나는 거주와 투자 분리 (실소유)
4. 두번쨰, 혹은 그 이후 내집마련
5. Go Forward: 상급지 이동 (평수유지하면서), 동일지역 신축으로 이동, 평수넒히기. 급지, 연식,수요 개념 이해 후, 되도록 적은 비용으로 이동 -> 막대한 자산 차이 (예전보다 큰평수 갈아타기 비용이 적게 들때)
6. Go Backward: 절대 뒤로가면서 (하급지이동), 평수넗히면 절대 안 된다. 급지, 연식,수요 개념 없이 주관적 선호나 뇌피셜로 결정 -> 막대한 자산 차이 (예전보다 큰평수 갈아타기 비용이 적게 들때)

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 실거주 집 : Go Forward (평수유지/연식유사 하면서, 상급지 이동하기) -> 가장 나중에 돈이 된다.

거주와 투자를 분리 하는 법

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 첫번째 내집마련 수월한 경우 (예산.상황 가능) - 서울 상급지 (영등포구 이상)
2. 두번째, 내집마련 어려운 경우, 거주와 투자의 분리 개념 (예산 혹은 상황 불가능)
3. 집값이 상승기때 가격이올랐을때는 대출을 보수적으로 봐서, 최대한 적게 내려 해야 하고,
4. 오히려, 집값이 많이 (-30%이상) 빠졌다면, 이때 최대한 대출을 최대한 내서, 투자를 해야 한다.
5. 예산 불충분-둘다적음 : 일정기간 모아, 종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이 단지 매수 (소득을 늘리기 위해 고민을 해봐야 한다 or 좀더 아낄수 있는게 머가 있을지? (소득-지출) = 종잣돈 늘리기 위해 어떤것을 해야 될지 고민해봐야 함. -> 안된다고 생각하면, 할수 없다. 똑같은 상황에서 어떻게든 해내야 만, 투자를 지속할수 있고, 노후대비가 가능하다.
6. 지방거주 : 거주 지역 인근 실수요 매수 단지 vs 종잣돈에 맞는 매매가 - 전세가 차이 단지 (서울)를 세끼고 구매한다.
7. 매물 비교시, 매수가가 싸게 사는게 제일 중요하다. vs 매전갭이 적은 물건을 매수하는게 중요하다.
8. 중요한것은 매전갭이 중요한게 아니라, 1,2천만원 더주더라도, 매수가격을 싸게 사는게 제일 중요하다. 왜냐하면, 전세금은 어차피 돌려줘야 하는 돈이지, 애초에 내 돈이 아니기 때문이다.
9. 전세금이 과도하면, 어차피 역전세를 맞을 가능성도 높아 리스크도 높아지기 때문이다. (주인전세)
10. 수도권에도, 구축 (방2개) 전세가격은 잘 오르지 않기 때문에, 가능하면, 방3개/화1이상의 물건에 투자하는게 좋다.
11. 거주와 투자분리 - 이제부터 내가 해야할 일. (엑셀시세조사하기)
12. 내가 선택한 임장지역에서, 시세조사는 한다.
13. 전세가는 최근 실거래된 전세가격 vs 네이버 최저가 물건 (4층이하제외/탑층은 포함함.) 둘중, 더 싼거기준.
14. 최대하락률이 높은단지에 눈여겨 보고, 최근전저점대비, 반등상승률이 높은 단지를 투자하기에 조심해야 되는 단지이다.
15. 지금 내가 돈이 없다고, 앞으로도 안될거라는 생각을 하면 안된다. 열심히 저축하면서, 이방법을 꾸준히 하다 보면, 각자에게 최고의 아파트를 하나 만나게 될 것입니다. --> 1주차 과제_내집마련 단지 정리하기
16. 매매/전세/물가 변동폭
17. 변동폭 : 매매가 > 전세가 > 물가
18. 전세가의 방향에 영향을 주는 주요 요소 3가지
19. 공급(입주물량)
20. 금리(전세대출)
21. 가격(낮으면 상방, 높으면 하방)
22. 서울/수도권 (서울+경기+인천) 전세가는 17.5만호(24년간) 가 공급이 되면, 평균 공급물량으로,평균 물가 상승률 수준의 전세가 상승을 가져 왔었다.
23. 우리나라 수도권 전세가는 2010년전까지는 금리와 연관성이 거의 없었다.->전세자금대출 없었다. 전세자금 대출 (은행이 끼여들기 시작) 상품이 나오기 시작하면서, 박근혜 정부부터 (2010년이후)~ 금리와 연관성이 생기기 시작 했다.
24. 금리인하 + 공급(입주) 물량 부족이 동시에 맞물리면, 전세가 폭등은 불보듯 뻔하다.
25. 지금 금리 변수가 거의 변동폭이 없어, FIX 되었다고 보고,
26. 2024년 지금 부터는 공급 (입주물량)이 정말 중요한 변수가 되었다.

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 실거주집 가치가 좋은 집을 쌀때사서 많이 빠졌을때 (-30%이상) 사서, 대출 레버리지를 최대한 일으켜서, 더 좋은 가치의 집을 사는데, 총력을 기울여 보도록 하자!
2. 이때 실거주 : (소득 - 지출) 금액의 60~ 75% Max. 까지 대출 원리금 상환을 가정하여, 대출 실행
3. 실소유 : 저축 후, 종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이 단지를 매수!
4. 예산 불충분 (내가 모은돈도 없고, 모을 수도 없다) --> 그러면, 강의를 듣고, 월부 투자 방식을 이해하고, 거기에 필요한게 돈이기 때문에 부업을 통해 어떻게 소득을 늘릴지? 방도를 찾아야 한다.
5. 거주 보유 분리한다. 내가 실거주 비용을 줄이고, (직장근처 세가 싼 집에 거주), 더 상급지에 세를 끼고, 내 투자금내에서 최대한 상급지 좋은 가치의 단지를 매수한다. -.> 지금당장 이왕이면 좋은 집을 사놓고, 뒷날을 도모 한다.
6. 하루에 1시간 이상 앞마당 만드려는곳, 엑셀 시세입력하는것을 매일 습관처럼 행동해보자! 종잣돈 2억으로 살수 있는 아파트 리스트를 이번 과제로 만들어보자! 매일 실천해보자!
7. 24평기준 매매가로 서울시 구별, 평균가를 추려내고, 내 투자금+ 1억까지 (24' 기준),
8. 만약 종잣돈 2억이면 + 1억 => 3억까지 구별 평균가로 해당구를 선택한다. (강서구이하)
9. 전세가는 최근 실거래된 전세가격 vs 네이버 최저가 물건 (4층이하제외/탑층은 포함함.) 둘중, 더 싼거기준.
10. 매매가기준의 전고점은, 어느정도 그룹을 형성한 전고점을 본다., 단 너무 한점만 전고점이 높으면, 그 바로 밑에 그룹을 형성한 (2번째 높은 가격 그룹 + 전고점 1개점) / 2 를 해서 평균을 내서 전고점 기입.
11. 만약 3억갭으로 투자가 가능한 단지 리스트가 나온다면, 지금현재 매매가격과 예전 전고점 가격이 제일 높은 단지를 가치가 더 높은 단지로 정하고, 좋으니깐, 많이 올라간것이라 판단한다.
12. 서울시 2개의 구의 단지 (200세대 이상 단지만 )시세를 전수 조사해서, 엑셀파일에 작성해서 비교해본다. 내 투자금을 최대 3억을 설정하여, 내 투자금 내에 들어오는 내집마련 단지 정리들의 목록을 만들어 본다.
13. 혹시나 내 물건의 전세가가 평균 J-PIR 7.0 이상을 경우, 평균전세가를 넘어가고, 너무 과한 전세금이 되면, 그걸로 재투자 하지 말고, 2년뒤 역전세를 대비해서, 전세금을 현금으로 확보 해놓는게 중요하다. 욕심을 부려 절대 전세금 올려받은 돈으로 과하게 재 투자 하기 않기!
14. 한번에 매매-전세 갭이 적어질때까지 기다릴때, 여러채 동시에 사려고 기다린 적이 있다. -> 막상 해보니깐, 매매가 쌀때 (전고점대비 -25%이상) 사놓고, 어차피 전세가는 상승할 시기니깐, 2~4년뒤 전세가가 오른돈으로 한채 더 사면 된다. 구지 매전갭이 줄어들때 한꺼번에 사려고 기다릴 필요 없다. 내가 생각하는 시나리오 대로 안될 가능성도 있기때문에, 매매가 쌀때 (투자금이 충분하다면) 미리 사두는게 좋은 전략이다. 그리고 전세금 오른돈으로 2~4년뒤에 좀더 매매가가 비싸져도 매전갭이 붙으면 1채 더 사면 되는것이다. 내 예상대로 되지 않을수 도 있기때문에, 한채정도는 미리 사놓는게 좋은 투자 선택일수 있다. (확실한것에만 신뢰하기)
15. 나는 지금부터 2년동안, 서울 수도권에 앞마당을 만ㄹ들고, 동시에 서울 2급지/3급지/4급지 구별로 시세를 엑셀로 정리한다음, 매달 부동산지인 평단가 업데이트 하고, 단지별 시세를 네이버 부동산을 통해 실거래 시세를 매달초에 업데이트하여, 24'평, 33평 전세가 시세를 하루에 1시간 이상 계속 업데이트 한다.

자산 불리는 갈아타기 : 자기예산 (저축액의 2/3 까지 최대 대출액 파악)

ㄴ 갈아타기를 잘한다는것!

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 너나위님이 ,투자공부를 하고, 임장을 많이다니면서, 사람들을 많이만나고, 사람들을 입체적으로 많이 이해 하기 시작했다. 임장다니면서 나도 정말 좋았습니다. 이런부분이, 그래서 많이 공감되는 부분입니다.
2. 너나위님 어머니 인터뷰에서 와닿았던 점은 바로, 첫 터전을 어디에 잡니냐?에 따라 나의 자산 가치나 보는 눈이 얼마나 달라지는지? 생애 첫 주택구매의 중요성을 다시 한번 느낄수 있었던 예시 였습니다.
3. 갈아타기 특히 서울에서는 강남앞으로 전진! (상급지이동) 하는게 정말 좋은 선택이다. 서울 2급지 이상이 아닌경우에는 큰 평수 갈아타기는 비추한다.! 하지만, 서울 2급지 이상에는 현재 대형평수 (40평이상) 수요는 많으나, 절대 공급 부족으로 소득이 높고, 대형평수에 살고 싶은 사람은 40평대, 큰평수 이동도 괜찮다.
4. 대신 수요없는 곳에서 대형 평수 갈아타기 하는것은 절대 하지 말아라!
5. 최근 상급지 위주 반등이 일어나, 다시 가격차가 벌어진 상태이므로, 갈아타기 비용이 다시 늘어난 경우가 많다. 섣불리 갈아타려 하기 보다, 격차가 좁혀질때까지 기다리거나, 상급지 다른매물을 찾아볼것!
6. 내투자금이 적어서, 서울아파트 못사다면, 차선책으로는 서울수도권 외곽 구축은 절대 사지말고, 그 지역내에 최고 선호하는 신축대단지 아파트를 사는것도 한 방법이다.
7. 평수 넓히기 갈아타기 할때, 오히려 그동네 30평대와 40평대 가격차이가 안나는 지역은 절대 갈아타기 하지 않는게 좋다. 역설적임, 오히려 차이가 많이 나는 단지나 동네에서는 갈아타기 하는게 낫다.

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 긍정적으로 세상을 바라보기! 다른 세대의 어려움을 공감하기!
2. 갈아티기는 꼭 이 모든것이 전부 충족하고, 그 전제하에 하자!
3. 제대로 설정된 범위 내에서
4. 상급지 이동 설계해두고,
5. 무리없이 가급적, 적은 비용으로 옮길 수 있을떄,
6. 지금 내가 살고있는 집보다 저 중심지로 가까운 단지들의 위치와 시세을 다 알아보고 시세트래킹하자!
7. 수요없는 곳에서 절대 전용 84이상 사지 말자! (37평이상)
8. 내가 갈아타기를 시도할때, 매도할 집에 먼저 집중하지 말고, 매도할 집의 같은단지.평수 현재 나와 있는 매물 가격과 실제 다른 매물나와있는 집의 상태를 보고, 매도가를 결정 (적정가를 잘알기위해 먼저 노력) 한다. 싸게 판만큼, 싸게 사면 된다는 생각으로 빠르게 매도 하는데 집중.

저는 여러분이 행복했으면 좋겠습니다. Feat. 울보 나위형!~ ^^&

마지막, 보너스 강의로 너나위님의 진심어린 따뜻한 마음이 전달 되었습니다. 강사가, 한 사람의 인생에서 조금이라도 희망을 찾아, 그 방법을 알려주시려고 정말 심사숙고 하셔서, 조언해주시고, 마음으로 강의를 수강하는 수강생들의 마음을 어루 만져주려고 최선을 다하시는 모습 정말 감사했습니다.

앞으로도, 운이 안좋아서, 힘든 수강생을 마음으로 어루만져주는 그런 나위형으로 계속 남아계셨으면 좋겠습니다.

투자자로서, 너나위 튜터님을 존경하기는 하지만, 그 보다, 더 보기좋은 것은, 하루 하루 열심히 살아가는 월급쟁이들에게 희망을 잃지 마라~! 응원해주시는 나위형을 더 존경 합니다.

그럼 마지막으로 한번 외치면서, 1강 강의 후기를 마칩니다.

월부 동료들과 목표 노후자산 달성하는 그날까지 함께 가자GOGO!~

그리고 최근에 인상가 깊게 본 나긋 나긋 너나위님 영상 한번 링크 남겨 봅니다.

https://youtu.be/vC4iWSdwvjo?si=NOQgcsRavRHWe-Tu