[서울투자 기초반 5기 32조 델타파일럿] 서울투자 기초반 3강 강의 후기

<자음과 모음 - 지금 서울 시장에서 우리가 가져야 할 자세>

<1교시>

• 서울은 강남권 외 공급이 앞으로 사실상 거의 X → 전세가 추후 오를 것으로 보여 투자준비 필요
• 초등학교 학급당 25명 내외면 높은 편(젊은 부부가 많고 선호하는 지역을 의미)

<2교시>

• 1주택자(전월세 거주) : 보유 물건과 추가 매수 물건의 가치가 압도적으로 차이 나는 것이 아니라면 현금흐름 차원에서 2주택 보유 전략이 유리
• '안양'은 수도권 평균이라 힘든 상황 아니라면 홀드(송과장 상황)

<3교시>

• 영등포는 '여의도'와 '여의도 외'로 봐야 함.
• 성동구는 언덕임에도 커뮤니티가 형성 돼 있어(재벌 2세들) 좋은 곳임(2급지).
• 성동구 학군 약하고, 광진은 학군 有 → 이 둘의 차이
• 마포구 → 앞으로 이런 곳을 찾아야 한다! in 서울

1) 업무지구 4~5곳을 갈 수 있는 배드타운

2) 쿼트러플 교통

3) 신축 10,000세대 이상 투입

• 서울 90년대식인데 재건축&재개발이 불가하다면 볼 필요 X → 왜냐하면 사람들은 '신축'을 좋아하기 때문(그리고 앞으로 공급이 계속 없기 때문에 신축이 더 선호 되고 귀해질 것)
• 하락장에서는 전세가 소진 되면서 가격(매매, 전세)이 회복되어도 더 오르지 않는 장이 꽤 오래 지속 되기도 하기에 조급할 필요 X

<4교시>

• 현재 강동구 저평가 시점
• 성동구

1) 부자 : 옥수(압구정 생활권)

2) 왕십리(동대문, 중구 생활권)

3) 마장(연결된 성수동 내 별도 생활권 X)

• 마포구 '염리 상록' 같은 소액 대비 가성비 좋은 임팩트 있는 투자할 수 있는 지역 → 1) 동작구, 2) 동대문구
• 개인적으로는 10억 내외라면 '옥수', '금호' 그리고 '동작 사당' 눈에 띔.

<5교시>

• ★선호도 높은 단지 구별법★

1) 먼저 오른다.

2) 많이 오른다.

3) 전고점 레벨이 높다.

• 세대수 적으면 1) 환금성이 안 좋고(하락장이면 아예 못 팔 수도), 2) 전세 뺄 때 안 나가서 말도 안 되게 저렴한 가격으로 내놔야 할 수도 있는 리스크 有
• 선호도(수요)가 있으면 하락장에서도 점이 찍히며 내려 오는데 낮으면 점이 없을 수도...(아무도 찾지 않기에)

<6교시>

(도시개발계획)

• 시세 파악 순서 : 재건축&재개발 → 분양권 → 신축 → 구축
• 직전장 마포구 상승 이유를 다음장 청량이가 보여줄 것으로 예상됨.
• '서부선'은 은평구에 호재(마포구 X)
• 지금은 별로지만 개발해서 좋아질 곳 : 1) 노량진, 2) 청량리 → 지켜봐야 할 것

(재개발)

• 노량진 재개발 : 상도, 대방(동작구) → ex) 마포구 염리상록 같은, 신축 주변 구축
• 청량리 재개발 : 휘경, 전농, 답십리, 장안(동대문구)

(교통호재)

• '부천'도 수도권 평균인 '안양' 밖임. 그래서 부천의 신축들(옥길, 범벅)을 보는 게 유의미함. → 입지가 떨어지는 곳(안양 바깥)일 수록 '신축' 선호 현상이 더 강해질 것