[내집마련중급반 7기 67조, 별바람햇살나무] 1주차 강의 후기

"지금부터 짧으면 2년, 길면 4년동안 찾아 올 기회에 내가 할 수 있는 최고의 주택을 현실로 만드는 사람은

ㅇㅇ를 바탕으로 행동한 사람들입니다"

"아파트는 장기적으로 보면 인플레이션을 반영하므로, 사실은 그냥 사면 되지만, 우리가 할 수 있는 것은

하나뿐인 바닥을 잡는 것이 아니라 움푹 패인 그 어딘가에서 좋은 집을 사는 것입니다" - 너나위 멘토님 -

이미 기초반 강의를 들었다면 그게 아니어도 적어도 투자와 관련된 책 몇권을 읽어보았다면

어떤 투자 대상이든 바닥을 맞춘다는 것은 사실상 불가능한 신의 영역이며,

본인의 소신과 원칙에 따라 결단을 내리고, 행동을 해야 투자가 시작된다는 것은 알고 있을 것입니다.

그럼에도 그렇게 하지 못하는 것은 인간의 본능때문인데요.

하지만 투자자로 거듭나기 위해 강의를 듣고, 책을 읽고, 임장을 하고, 수많은 칼럼을 읽고 있다면

이보다 더 투자에 대한 심플한 정의는 없다고 생각됩니다.

그 만큼 강력하지만 단순한 투자의 원칙을 다시 한번 되새기면서

'내집마련중급반' 1주차 강의에 대해 가볍게 복기를 해보겠습니다.

계절의 여왕 5월에 내집마련중급반을 수강하게 된 별바람햇살나무입니다.

한창 임장을 다니고, 앞마당을 만들어야 할 마당에 투자와는 조금 결이 다른 내집마련반을 듣게된 건

최근 부동산 시장에 하락장이 지속되면서 이제는 더욱 좋은 물건을 사야 하는 상황이 전개되고 있으며,

이미 내마중반을 들어본 동료분들로부터 너나위님의 서울 부동산 시장에 대한 인사이트가

인상적이었다는 평을 들었기 때문입니다.

물론, 강의 설명회에서 내마중반은 무주택자와 1주택자의 내집마련을 위한 목적으로 개설된 강의이므로

앞마당을 만들고자 한다면 다른 과정을 들으시라는 말씀을 하셔서 조금은 잘 못 찾아왔나 싶은

솔직한 생각도 있긴 했습니다.

그럼에도 1주차 강의를 듣고 나서 든 첫번째 느낌은

실거주 내집마련이나 전세레버리지 투자나 어차피 한국에서 부동산..

그 중에서도 아파트를 소유한다는 것은

단순하게 삶의 보금자리를 마련한다는 의미보다는

적어도 미래 가치가 더욱 확장하기를 기대하는

재테크의 수단으로 인식된다는 점에서 그 맥락이 동일하다는 생각이었습니다.

더군다나 저는 들어보지 못했지만 내마기반에서 실거주 아파트를 매수하는 것을

배운다면 내마중반에서는 서울에 실거주 아파트 매수를 위한 투자금이 부족한 경우 등에 있어서

거주와 투자를 분리하기 위한 방법과 원칙에 대한 얘기들이라 사실상은

서울에서의 아파트 투자로 봐도 크게 무리는 없어 보였습니다.

물론 그건 현재 서울의 부동산 시장이 그렇게 전개되고 있기 때문에

강의에서 그런 내용을 다루는 것이기도 합니다.

<현재 서울의 부동산 시장>

강의에서 너나위님은 현재 서울의 PIR은 평균보다 아래이나, 전세가율이 평균보다 높아

싸지도 비싸지도 않은 시장이라는 말씀을 하십니다.

물론, 평균이 그렇다는 것일뿐

실제 투자 대상이 되어야할 개별 아파트 단지들에는 평균과는 자못 다르게 가치에 비해 현저하게

가격이 왜곡되어 있는 물건들이 산재해 있을 것이기에 우리는 그것을 잘 찾아보는 것이

강의를 통해 배워야할 가장 큰 목표이기도 하겠습니다.

<사도 되는 집과 위험한 것들>

서울이 좋다고 무턱대고 아무 물건이나 사는 건 절대 용납될 수 없습니다.

월부에서의 지향점은 가치대비 저평가 된 단지 중 가장 좋은 것을 택하는 것이기에

현재 서울 시장에서도 이미 강한 반등으로 가격메리트가 별로 없어

안전마진이 확보되지 않는 물건들은 위험하고, 매수 대상에서 배제할 줄 알아야겠습니다.

멘토님께서는 서울/수도권과 지방에서 어떤 아파트를 매수 대상으로 삼아야 하는지

구체적인 기준을 제시해 주십니다. 왜 그래야 하는지에 대해서도 정리를 해보고,

향후 앞마당 만들기나 매수 선택시에 적극 반영하도록 해야겠습니다.

<거주와 투자의 분리>

현실적으로 내가 선호하는 강남, 서초 지역의 신축아파트를 살 수 있다면 투자를 고민할 필요도 없겠지만

그렇지 않은 상황이라면 다양한 옵션을 전제로 최선의 선택이 무엇일지를 고민해 보는것이 합리적입니다.

이번 내마중반 강의가 만들어진 이유도 바로 그런 이유이라고 너나위님은 말씀해 주셨는데

최근 서울에 전세가가 지속적으로 상승하면서, 매전갭이 줄어들어 이제는 종전에 투자로 접근하기 어려웠던

지역과 단지들도 조금씩 투자범위로 들어오고 있으며,

같은 투자금으로 더욱 가치있는 물건을 매수 할 수 있게 되었으므로

이번 기회를 십분활용하여 더욱 적극적으로 범위를 넓혀서 찾아보고, 기회를 만들어야겠습니다.

<갈아타기 전략>

갈아타기를 위한 방법으로 상급지, 동일지역 신축, 평수 넓히기가 있는데

결국 현재는 상급지로 갈아타기가 가장 최선이라는 팁을 여러차례 주셨습니다.

향후 자산가치의 상승에 있어서 그 격차가 얼마나 벌어질지 경험적으로 알 수 있는 사항이므로

상급지 단지들의 가치와 시세를 파악하고, 기회를 만들어나가야 하겠습니다.

<BM>

제시해 주신 단지 전수조사 리스트(시세트레킹)를 나의 앞마당과 투자가능 지역 전체를 대상으로 작성하고,

지속적으로 트레킹하여 일등뽑기와 매임시 적극 활용하도록 하겠습니다.