지방투자기초반 1강 강의후기(지방투자기초반 19기 129조 올라라님)

지투기 1강을 듣고

광역시는 신축+ 입지 좋은 구축도 봐야 한다.( 중소도시는 신축이면 이사간다. )

적: 광역시가 더 스팩트럼이 넓군 구축까지 놓치지 말아야 겠다

A지역은 서구에서 도안으로 이사간다

A지역 도안신도시 백화점 없지만 신추 좋아한다.집을 사고자 해서 수요많고 가격이 올라감

전주 서신동 내 구축 입지좋지만 구축여서 가치 없다.-중소도시

적:유성구 도안은 신축에 입지가 좋은가? 이사를 가는 것 보니 유성구도 앞마당으로 공부해보고 싶다.

A지역의 투자매력은?

과학연구 -카이스트 대덕연구단지/ , 행정 관세청 / 군사 육군군사사령부 /교통 ktx,srt 고속도로

A지역은 양질의 일자리---->고소득----> 거주매력---->가격에 영향 있는것임

대덕연구단지에 고학력 직장이 많다

A지역과 광주는 인구가 140만으로 비스한데 천장가격이 대전은 13억 광주는 11억 이유는 직장이 많은 대전 윈

광역시도 신축을 좋아하지만 신축이라고 다 이사가진 않는다 입지가 좋아야 한다

A지역의 리스크는?

공급이 많다 그런데 가격은 계속 올랐고 세종이 공급이 이제 없다 그럼 세종에 공급이 많을때도 대전이 올랐는데 세종 공급이 없으니 대전이 얼마나 더 오를까요?

적: 나는 대전 서구 앞마당으로 만들고 계속 시세트레킹해서 내 투자금에 들어오는 타이밍에 투자한다.

A지역의 투자우선순위는?

유성구 고소득 살고 싶은곳 유성구에서도 도안이 1등

서구가 인구가 많다 소득이 저소득 구간이 높은 이유는? 못사는 지역이야?

아니야 서구는 잘살고 못살고 섞여있기 때문 서구안에 격차가 크다

But 600만원 이상 소득은 2등이기애 중구보다 잘사는것임

중구 중간소득이 많다 그런데 신축이 싸다 소득만 보면 중구가 높은것처럼 보인다.

땅의 가치는 서구 둔산 , 생활권은 유성 도안 그럼 1등은? 1등 중요하지 않아 그 안에 있는 단지가 중요

A지역은 외곽 신축보다 입지 좋은 구축이 더 인기 있다.

광역시의 학군은?

A지역은 둔산동 학업성취도가 높다고 학군지가 되는게 아니다 학원가가 많아야 학군지가 된다.

한가람 크로바 목련은 대형평형이다. 그래서 학군지로 왜 유명? 돈에 여유가 있으니 교육열이 높다.

이게 평당가로 연결이 된다 유성구 서구 중구 동구 대덕구 순이다.

부산은 학군이 해운대 말고 대안이 있다

대구는 수성구 밖에 없다 그래서 가격이 많이 안빠졌다가 다시 오름

A지역의 상권은 ?

으능정이->시청->노은->점점퍼져 옮겨갔다.

A지역의 동구(중구,동구,대덕구)가 너무 저평가 되어 있으면 그런건 싸다 매매한다.

A지역의 공급은?

매해 상하반기 나눠서 봐야 한다.

공급이 있으면 전세가 영향--> 반드시 매매가 영향 준다.

(서울은 전세가 영향 있어도 매매가는 영향 없다.)

2024년에 매매하려면 저평가된것만 사야한다. 25년 공급 터지고 26년 공급없으면

25년 하반기에 공급이 많으면 26년 상반기 영향주니까 전세만기 26년 상반기로 셋팅하면 안됨

26년공급이 많으면 이사가는 사람 많으니 24년에 매수하는게 갑이다.

세끼고 샀는데 26년 만기다 그럼 망한다 26년공급 터짐

A지역교통은 ?

출근하차 1위 정부청사역

A지역 시세트레킹

생활권별 2개씩 신축1개 구축1개 그리고 랜드마크 시세트레킹해서 내 투자금안에 올라오면 매수

공급이 지난 후는 반드시 기회가 온다.

공급이 줄기 전에 물건을 투자해야 한다. 공급이 줄어 든 후 투자는 이미 늦음

남들이 다 같은 단지를 볼때 반드시 전수조사 해서 좋은 물건을 찾아낸다.

임장보고서 잘 쓰려고 완벽하게 하려다 망한다.

나는 하루에 3장이 목표

내 수준에 맞게 my way하자

어떤게 내 최선이지?

지투지는 그동안 배운 것을 지역에 대입해서 설명해주시니 더 이해하기가 쉽다.

월부는 배우면 배울 수록 빠져 드는 군~~ 올라라