[내집마련 중급반 8기_6월에 1등기 가능하조_쵸코누나]

안녕하세요 :) 내 집 마련 중급반 8기 61조 쵸코 누나라고 합니다.

딱 작년 이맘때, 23년 4월. 내 집 마련 기초반 강의를 시작으로 월부에서 투자 공부를 시작했습니다.

처음에는 단순히 유튜브 '아는 형님'에서 보인 너나위님의 따뜻한 마음에 감동 받아

강의 한번 들어보고 나도 내 집 마련을 해야겠다는 생각으로 단순한 생각으로 월부에 들어오게 되었는데요.

너나위님의 선함 그 자체와 수강생에게 다 알려주고자 하시는 진심이 느껴지는 그 마음에 감동 받게 되었습니다.

한편으론 나도 해볼 수 있겠다라는 마음이 들어, 월부에서 1년 째 투자 공부를 이어가고 있습니다.

사실 1년간 공부를 하며 내 맘 같지 않아 힘들고, 건강도 따라 주지 않고 마음이 힘든 날들이 있었어요.

방향을 잘 모르겠고, 이대로 하면 되는 것인지, 왜 나는 잘 안되는 것인지,

이런 생각들이 꼬리에 꼬리를 물더라구요..

다시 초심을 잡으며 너나위님께서 바라보시는 서울에 대한 고견에 대해 들어보고

거주/분리 투자를 고려하고 있기에

강의를 들으며 방향을 재설정 해보고자 하여 강의를 신청했는데, 정말 정말 잘한 선택입니다.

사실 강의를 들으면서 많이 놀랐습니다. 어떻게 저의 사고의 흐름에 맞추어

설명을 해주시는 지. 한단계 한단계 설명해주시고, 명쾌하게 이해할 수 있게 해주실 때마다

정말 강의를 잘하시구나.. 희열까지 들었답니다(정말 팬입니다..)

이번 내 집 마련 중급반 강의는

너나위님께서 '나침반' 처럼 제가 가야할 방향에 대해서 짚어주시고

단계별로 어떤 과정을 겪어가며 헤쳐 나가야 하는 지에 대한 로드맵을 세워주시는 강의었습니다.

※ 현재 서울의 시장과 언제 집 사는 것이 적절한 것인가

불과 1년 전만 하더라도 무섭게 하락하는 집 값에 집은 산다는 것은 미친 짓과 다름 없었습니다.

하지만, 그 때도 결론적으로 나쁘지 않은 선택을 한 사람은 있었고, 앞으로 올 기회를 잡기 위해선

현재 서울 시장에 대해서 객관적으로 판단하고, '이 가격에는 매수할래' 라는 기준이 필요한 것 같습니다.

집은 없는 것보다 있는 것이 유리하고, 우리가 할 수 있는 선택은 '하나 뿐이 없는 바닥점'이 아닌

'움푹 패인 어딘가'에서 집을 마련하는 것이라고 말씀 주셨어요.

저와 같은 초보 투자자들은 주택의 바닥 가격을 "딱" 잡을 수 있는 실력이 없을 거라고 생각해요.

그렇다면 움푹 패인 어딘가의 적당한 가격에서 매수할 수 있어야 하는 데요.

'그 적당한 가격에 대한 기준'을 확실히 잡아 갈 수 있었습니다.

KB통계에 근거한 PIR과 서울 평균 전세가율을 기준으로 현재의 시장을 정확하게 바라보고

(현재는 싸지도, 비싸지도 않음)

그렇다면 과거에 언제 집을 잘 샀다는 소리를 들었는가. 그 시점은 바로 2014~2018년도이라고 말씀 주셨어요.

이 시점의 PIR과 전세가율을 살펴보며 기준점을 가져갈 수 있겠다는 깨달음을 얻을 수 있었어요.

대충 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기에 대한 가이드를 주셔서 명쾌해졌습니다.

물론, 이 시기만을 위하여 무한정 기다리진 않겠지만, 현재의 상황에 대해서 객관적으로 인지하고,

그 중 가장 좋은 단지를 찾아 투자 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

현재의 시장은 투자하기 위험한 것과 유리한 것이 섞여 있기 때문에 이 두 가지를 잘 구분해서

'매수 범위'를 설정 해야 한다고 말씀주셨는데요.

현재 내가 가져가야 할 '단 한 채'의 범위에 대해서 짚어주셔서

이 강의만 듣고서 내 집마련 하더라도 정말 실수는 하지 않을 수 있겠구나 라는 생각이 들었습니다.

서울, 광역시 그리고 중소도시로 나누어서 가지고 가야 할 매수 범위를 정할 수 있어서 좋았습니다.

결국 내 집 마련을 하기로 마음을 먹었다면,

7단계 수행을 통해서 매수를 하고, 단기간 4년 내에 상승과 하락이 있을 때에도

먹어야 할 마음 가짐에 대해서도 짚어주셨죠.

너나위님께서 알려주신 매수할 기준에 맞춰서 구매를 한다면

단기간의 변동이 있다고 할지라도, 장기간(10년 내)에는 후회할 선택이 아님을 알 수 있었어요.

※ 거주와 투자를 분리하는 방법

내 집 마련을 하는 방법에도 예산 혹은 상황에 맞춰서

각각의 방법에 대해서도 말씀해 주신 부분이 너무 와닿았습니다.

종잣돈이 적으나 소득이 여유가 있는 경우/ 종잣돈 여유가 있으나, 소득이 적은 경우

다양한 경우의 수에 맞춰 설명해주니, 수강하는 학생 입장에서도

내 상황에 맞는 카테고리에 있는 방법을 한 단계씩 밟아 나가기만 해도 되겠더라구요.

종잣돈이 적고, 소득 여유가 있을 때 실거주는 저축가능액의 3분의 2까지 상환을 가정하여 대출 실행하며,

거주 분리를 할 경우, 종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이 단지를 매수하는 방법이었습니다.

거주와 투자를 분리할 경우

1. 현재 종잣돈을 파악하고
2. 후보 단지를 물색(종잣돈+1억)
3. 매수 여부 결정
4. 매수 및 임대
5. 거주지역 임차
6. 보유 혹은 입주

총 6단계로 나누어 차례차례 단계를 밟아 나가 볼 수 있도록 알려주셨는데요.

종잣돈 + 1억까지 선정하는 근거와 후보 단지 리스트를 정리하는 방법. 그 중에서도 어떤 단지를 사야 하는 지

하나부터 열까지 떠먹여 주면서 알려주는 강의였습니다.

강의를 들으면서도 '아, 이거 바로 해봐야겠다'는 생각이 들었어요.

특히 강의 과제로 나눠주시는 저희가 해 나가야 하는 엑셀 파일 자료를 보면서

이 것만 잘 얻어 가더라도 강의료는 충분히 벌어가겠다는 생각이 들었어요.

이제까지 시세 트레킹을 하긴 했지만, 이렇게 내가 매수할 기준가를 설정해두고, 전저점을 기준으로

현재 얼마나 상승했는 지 부분에 대해서는 고려하지 않고 있었거든요.

그리고 시세트레킹에서 일부의 단지만 하고 있으니 전체적인 시장의 상황에 대해서 파악하기 어려웠었는데요.

본 과제를 통해서 내가 매수할 단지 전부를 전수 조사함으로써

이 기회에 서울 전 지역 단지를 한눈에 살펴볼 수 있는 계기가 되어 너무 좋았습니다.

※ 자산 불리는 갈아타기 방법

갈아타기의 방법에서도 여러가지 상황에 따라서 설명을 해주셨는데요.

하급지에서 상급지로 오는 갈아타기와 같은 동네 신축으로 가는 갈아타기

그리고 평수 넓히는 갈아타기에 대해서 말씀해주시며

각각의 상황에 맞는 갈아타기 방법을 짚어주셨어요.

가장 좋은 것은 상급지로 갈아타는 것을(자산 증식 관점) 가장 추천하나

상급지로 이동하는 것 대비 34평으로의 평수 이동이 더 상승 폭이 큰 지 등의 여부를 살펴보는 것도

제가 생각해보지 못한 부분이라서 큰 깨달음을 주었어요.

무엇보다 중요한 피해야 할 갈아타기에 대해서도 언급주셨어요.

어쩌면 저희에게 더 필요한 부분은 최악의 상황을 막아줄 수 있는 이런 피해야 할 부분에

대해서 짚어주시는 것이 정말 유용할 때도 있습니다.

가령 숲세권이 좋다던가..ㅋㅋㅋ 신도시를 찾아서 하급지로 이동한다던가

혹은 동일 지역의 구축으로 가는 것. 그리고 수요 없는 곳의 40평으로의 이동

등은 재고해봐야 하는 부분이라는 것을 다시 한번 느낄 수 있었어요.

1주차 강의를 통해서

실거주 매수 관점과 거주 분리 관점

그리고 갈아타기의 관점에서 어떻게 하면 최선의 1주택을 매수할 수 있는 지에 대해서

확실히 기준을 잡아나갈 수 있는 강의였습니다.

강의를 들으며 반성된 부분도 있었어요.

저는 너나위님께서 일침을 주셨던 대기업 맞벌이 부부들의 모습이었더라구요..

신라호텔 부분에서 많이..뜨끔...했었습니다.

지금은 가지 않습니다(ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ)

너나위님께서 함께 시작하신 동료 분들 대비해서 극도의 성과를 내신 이유도

대기업 맞벌이로서 소득이 높으셨고, 그 소득의 대부분. 즉, 1200만원씩 저축을 하셨다는 부분이

정말 인상 깊었고, 저희 부부를 반성하며 돌아보게 된 계기가 되었습니다.

저희 부부도 그 부분을 강점으로 가져가기 위해서는 지금보다 훨씬 더 높은 저축율을 바탕으로

1주택을 매수하고, 그 이후의 상황에 대해서도 대비 해나가는 자세를

가져야겠다는 생각이 많이 들었어요.

감동과 반성. 인사이트를 마구 나눠주시며 열정적으로 강의해주신 너나위님께

감사드리며, 오늘 이 강의를 통하여 보다 더 성장할 수 있는 계기를 만들어주셔서

너무 감사드립니다.

BM.

1. 임장보고서 작성 시 PIR, 평균 전세가율 check하며, 서울 전반적인 시장에 대해서도 익히기
2. 거주 투자 분리로 가장 좋은 1주택 매수 고려(강서구~도봉구까지 전수조사)
3. 임보 단지 분석 시, 전고점, 전저점, 상승률, 하락률, 기준가까지 적용해 볼 것
4. J-PIR에 대해서도 잊지말 것. J-PIR이 높다면, 역전세에 대비하며 투자할 것
5. 때를 기다리기 보다, 전세가가 올라오면 그 때 한 채 더 투자해도 되는 것 명심할 것