신탁등기 된 건물 부동산 매입 절차

(+ 주의사항, 뜻, 확인방법,

전세사기, 신탁원부, 등기소, 계약 )

작성일: 2024.5.12.

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안녕하세요 마이로드입니다.

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신탁등기 되어있는 건물 매입시

어떤 절차를 거치는지,

주의사항은 무엇인지 조사해왔습니다.

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자세히 볼까요?

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🦄 신탁등기란?

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신탁등기란 한마디로

'내 부동산을 신탁회사에 맡기고

담보 대출을 받는 것' 입니다.

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신택+등기죠!?

따라서 건물 소유자가

임대인이 아니라 신탁회사라는 뜻입니다.

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혹시 등기부등본을 열람했을 때

신탁등기가 되어 있는 상황이라면,

신탁등기 말소없이

임대차 계약을 체결해서는 안됩니다.

임차인의 권리보호가 어렵기 때문이죠.

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✅ 신탁등기된 부동산 임대차계약 위험성

: 전세사기수법 중 하나

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신탁등기 건물매입법 및 주의사항이라는

본 글 주제와는 다소 벗어나지만,

많은 분들이 아셨으면 하는 바람에

몇 자 더 적어보겠습니다.

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신탁등기된 부동산의 소유주는

상단에 말씀드렸던 것 처럼 '신탁회사'입니다.

소유주가 소유권을 신탁회사에 넘겼기 때문이죠.

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따라서 신탁회사의 동의를 얻지 않은 경우

임대차 계약을 할 수 없습니다.

다르게 말하면 신탁회사의 동의를 얻는다면

임대차 계약이 가능한 것이죠.

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그러나 이때 유의하셔야 할 점이 있습니다.

신탁회사의 동의를 얻어

신탁등기된 부동산에 임대차 계약을 할 경우

전세보증금은 신탁회사의 계좌에 입금해야 합니다.

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신탁회사의 동의를 얻지 못한

원래 소유주의 임대차 계약을 하는 것은

집주인이 아닌 자와 계약을 하는 것과 마찬가지입니다.

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보통 세입자분들은 임대차 계약 전,

등기부등본을 떼어 근저당 여부를 확인하는데요.

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집주인이 개인 임대업자인 경우,

대출 등으로 인한 근저당이 잡혀 있다면

통상적으로 등기부등본에서 볼 수 있습니다.

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그러나 건설사나 시행사같은 회사가

직접 전세를 놓는 경우에는

집이 신탁등기가 되어있는 경우가 많습니다.

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신탁회사에 소유권이 넘어간 경우,

등기부등본에 근저당이 표시되지 않습니다.

대신 소유권이 신탁회사에

있다는 사실만 기재되어있는데요.

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따라서 위탁자인 원래 주인과 수탁자인 신탁회사가

어떤 조건으로 계약을 했는지 알아야

주인이 금융기관에서 받은 대출 금액을 알 수 있습니다.

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원래 주인과 신탁회사의

계약내용을 담은 것이 신탁원부인데요.

신탁회사는 소유권을 넘겨받으면

법원 등기국에 신탁등기를 합니다.

결론적으로 집에 금융기관 대출이 있는지

확인하려면 등기소에 가서 신탁원부를 떼야 합니다.

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신탁등기 확인법,

아래 문단에서 더 다뤄보겠습니다.

🦄신탁등기 확인방법?

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신탁등기를 확인하기 위해서는

등기부등본 열람이 필요합니다.

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신탁등기를 확인하실 때

알아두셔야 할 대표적인 단어,

4가지를 짚어보겠습니다.

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✅ 위탁자: 소유자, 임대인

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✅ 수탁자: 신탁회사

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✅ 우선수익자: 돈을 빌려준 금융회사

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✅ 신탁원부

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수탁자와 위탁자가 계약한 신탁계약번호

신탁계약번호는

사람으로 치면 주민등록번호와 비슷합니다.

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등기부등본을 보면

등기원인에 신탁,

관리자에 신탁회사가 있는 경우가 있어요.

신탁에서 아래쪽에 보시면

신탁원부번호도 확인가능합니다.

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신탁원부는 말씀드렸던 것 처럼

등기소에 직접 가서 발급받으실 수 있어요.

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신탁원부에는

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✅ 위탁자: 소유자, 임대인

✅ 채무금액.

✅대출금융회사(=우선수익자)

✅ 수탁자

✅ 위탁자

✅ 임대차 관련한 조항

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등 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.

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따라서 신탁등기된 부동산을

계약 하기 위해서는

반드시 등기소에서 신탁원부를 발급,

내용을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

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🦄신탁등기 부동산 매매 유의사항

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✅신탁계약서 계약조건 및 법적 제약 확인

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신탁등기된 부동산의 경우,

신탁 계약서에 특정 법적 제약이나

조건들이 명시되어 있을 수 있습니다.

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상단에서 여러차례 말씀드렸던

신탁 원부가 그것인데요.

신탁 계약 조건, 법적제약들을

반드시 확인해보셔야 합니다.

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예를 들어, 건물이 특정 목적으로만 사용될 수 있거나,

매매가 가능한 시기나 조건이 제한될 수 있습니다.

이러한 제약 사항은

매매계약서 작성 시 반드시 고려되어야 하며,

미준수 시 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

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🦄 신탁등기 부동산 매매 절차

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1. 자산신탁회사와의 협의

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신탁 계약의 내용이 복잡할 수 있으므로,

관련 당사자들 사이의 오해를 방지하기 위해

자산신탁회사의 담당자와

직접 만나는 것이 중요합니다.

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이때, 계약의 세부 조건,

수탁자의 권한 및 책임, 제한 사항 등을

정확히 이해하고 합의하는 과정이 필요합니다.

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신탁 부동산 거래에서

수탁자는 매매에 대한

권한을 가질 수 있으므로,

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수탁자의 매도 동의를 얻는 것은

매매 계약을 원활하게

진행하기 위한 핵심적인 단계입니다.

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2. 신탁원부 계약서 검토

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신탁등기를 말씀드리며

끊임없이 언급되는 신탁원부 계약서!

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신탁원부 계약서 검토는

신탁 거래의 핵심적인 부분입니다.

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신탁원부 계약서를 검토하며

실제 매도인(위탁자)과 수탁자(자산신탁회사) 간에

어떤 조건으로 계약이 체결되었는지 면밀히 확인합니다.

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​

신탁 계약은 관리 신탁, 처분 신탁,

계약 신탁 등으로 구분될 수 있으며,

각 유형에 따라 수탁자의 권한과 책임이 다릅니다.

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예를 들어, 관리 신탁에서는

수탁자가 자산을 관리만 할 수 있고,

처분 신탁에서는 수탁자가

자산을 처분할 수 있는 권한을 가집니다.

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3. 수익자와의 협의

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경우에 따라 신탁 부동산의 수익자가

거래에 동의해야 할 수 있습니다.

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(수익자는 대출금융회사인 것!

기억하고 계시죠!?)

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수익자의 권리와 이익이 거래에 영향을 받을 경우,

수익자의 동의 없이 거래가 진행되면

나중에 법적 문제로 발전할 수 있어요.

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만약 현재 매도인이 급매로

시장가격보다 낮은 금액에 처분하려는 상황이라면,

제2금융권에서 과도한 대출을 받아

많은 대출금을 갚느라

경제적 여력이 부족할 수 있습니다.

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따라서 더 면밀하게 확인해보셔야 해요.

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4. 매매계약서 작성 시 유의점

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신탁 부동산의 매매계약서는

정확하고 명확하게 작성되어야 합니다.

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신탁의 성격,

매도자(수탁자)와 매수자 간의 권리와 의무를

상세히 명시해야 하며,

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모든 법적 조건과

제한사항이 포함되어야 합니다.

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또한 매매계약서의 내용이

신탁 계약서에 명시된 조건과

일치하는지 확인해야 합니다.

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신탁 계약서에 명시된 제한사항이나 조건을

매매계약서에도 반영해야 해요!

이제까지 신탁등기된 부동산 매매계약시

절차 및 주의해야 할 점에 대해 말씀드렸습니다.

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신탁원부! 잊지마세요!

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읽어주셔서 감사합니다!

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