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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요 지기 19기 60조, 복덩민국 입니다.
제주바다님의 1강 강의 정말 유익하게 잘 들었습니다. 좋은 강의해주신 멘토님 감사합니다.
1강 듣고 스스로 배울점과 남길 것들에 대해 정리해봅니다.
- 현재 지방시장에 관한 이야기. 실력 있는 투자자는 일반적인 사람들의 생각과 거꾸로 해야한다.
- 고분양가가 나오는 지금과 같은 시기에는 기존의 신축들이 가격이 눌린다. 잘 지켜봐야함!
- 광역시를 포함한 지방은 전세시장에서 공급물량의 영향이 절대적이다.
- 하지만 서울수도권은 공급물량에 따른 전세가와 매매가가 다르게 가는 시기도 많다!
- 즉, 서울수도권은 가장 거대한 시장으로 전세-매매 흐름을 뒤짚을 만큼 가수요가 많다는 의미일듯!
- 광역시는 구축을 투자해도 입지를 세밀하게 봐야한다. 구축도 크게 열릴 수 있다.
- 현재 같이 시장이 안좋으면 조건을 만들어낼 수 있다. 원하는 조건으로!
- 임장은 사람을 보는 것이다. 백화점 말고 마트도 들어가보자. 어떤사람들이 그곳에 있고, 어떻게 하고 다니는지 알아야한다. 사람을 많이 봐야한다.
- A도시는 일자리의 질과, 소득이 매우 뛰어나다. 즉, 천장이 높이볼 수 있다.
- 돈의 여유가 있어야 학군에 신경을 쓴다. 학업성취와 학원가 둘다 갖춘곳이 학군지다.
- 공급물량은 투자의사결정에 매우 중요하다. (전세가가 결정되고, 투자금에 영향을 주니깐) A지역은 `24~25년에 공급이 많다. 특히 `25년엔 중심지에 공급이 많다. 공급이 많다고 쫄아서 다른곳보지말고 계속 시세트래킹하자. 공급이 많은 해(다음해는 적어지는)에 반등하는 경우도 많았다.
- B지역은 공급이 부족해지는게 조금만 보이면 그 이전부터 돈이 엄청나게 들어온다. 현재 전세가를 보면 말도 안되게 저렴한 시장이다.
- 구축 중에서도 정말 비교평가를 많이해야함. 같은 동네에서 같은 가격 약간 높은 가격이라도 몇년 뒤 수익률이 아주 크게차이날 수 있음. 실제로 과거에 그랬음. 왜 단지분석을 열심히 해야되는지!
- 임장보고서를 쓸때, 단지분석을 열심히 해야함. 어디를 더 선호하는지? 이게 바로 수익률! 그래야 투자를 할 수 있다.
- 시장은 반복된다. 전세가가 계속 상승하지 않는다. 전세가는 오르다가 부침도 겪고 내려가기도 한다. 투자자들에게 고통을 준다. 고통 후에 열매가 있다. 이번 사이클에서도 반드시 겪을 것이다.
- 투자를 할 때, 조금 올라있다고 쫄지 말자. 바닥에서 얼마나 오른것을 사지말지가 아니라, 절대적인 저평가인지가 중요하다. 즉, 내가 살 때 2~3천 비싸도 그 지역과 물건이 절대적으로 저평가라면 오른 것에 연연해서 투자를 하지 못하면 안된다. 이 부분은 꼭 기억해야겠다.
- 결국, 내가 투자한 물건의 열매를 거두는 시간은 실거주장이 무르익었을 때 인가?
- 현재 대부분의 지방 심지어 공급이 없는 지역도 실수요자들이 참여하고 있지 않다. 전세가가 올라도 실수요자들 안산다. 투자자들만 조금씩 살 뿐 -> 기회
- 공급이 줄어들기 전에 가야한다. 가서 이런 지역을 다시 임장하라는게 아니라 전화임장하고 매물임장을 하면서 동태를 살펴야 한다.
- 투자 실력을 올리기 위해=투자를 하기위해서는? 임장보고서 만큼 좋은 것이 없다. 그만큼 보고서를 쓰면서 배워간다는!
- 같이 투자공부하는 사람끼리 더 잘하려고 하다 보면 다같이 좋은 결과를 낼 수 있다
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