행동으로 기분을 바꾸고 있는

배오밥입니다 :D

지방기초반

열정 가득 제주바다 튜터님의 1강을 듣고 후기를 작성하였습니다!

지방의 입지

임장보고서를 작성할 때

입지 파트는

투자적 의미를 해석하고

인사이트를 얻기보다

해야 하니까 그냥

형식에 맞춰 장 수를 채웠습니다.

튜터님은 직장이라는 입지 요소의 중요성을 알려주셨습니다.

'그래 여기 직장 많고 돈 많이 주네.'

'이 지역 좋구나.'

'근데 작은 도시라 30분 내면 도착하니,

더 생활권과 단지에서 변별력이 있을까?'가 아닌

상단이 달라질 수 있다는 것을 보여주셨습니다.

같은 인구 규모의 광역시 A와 B를 예시로 들어

전고 가격이 차이 나는 이유는

확연히 눈에 띄는 직장의 질과 양 덕분이라고 하셨습니다.

소득 수준과 연봉 수준에서도 확인할 수 있었고

A지역에는 다른 지역에서는 보기 어려운 거대한 **단지들이 있었습니다.

A지역은 임장을 다녀온 곳이지만

왜 이 지역을 사람들이 좋아하는지

역대급 공급에 오랜기간 가격이 눌리기는 했지만

크게 떨어지지 않고

폭발적으로 가격이 올랐는지

고민해보지 않았습니다.

직장은

사람들을 끌어모으는 가장 핵심적인 요소입니다.

또한 그 지역의 가격의 상단에 큰 영향을 줍니다.

하지만 직장의 질과 양이

그 지역의 수준과 가격을 결정하는 절대 값은 아닙니다.

직장 매력도가 떨어지더라도

사람들이 좋아하는 이유는 다를 수 있고

실제로 그런 광역시가 A지역보다 전고가 높습니다.

부동산은 인문학이라는 것을 다시 한번 느꼈습니다.

수학공식처럼

'C 지역은 직장이 A이니 전고는 10억이야'

'D 지역은 직장이 B이니 전고는 8억까지만 올라갈꺼야.'

'이건 상승장에서도 마찬가지야!'

비약이 있지만

부동산 투자를 이렇게 생각하고 있기에 반성을 해봅니다.ㅠ

땅의 가치인 입지

인구가 적을수록 영향력은 떨어질 수 있겠지만

대충 보지 말고 배운 대로

튜터님의 사고 프로세스를 따라

고민하고 생각은 임보에 적어봐야겠습니다.

두려운 공급

지방 임장을 다닐 때

가장 두려운 부분이 공급인 것 같습니다.

지방이 싸다고는 하지만 공급이 다 많은데?

어떻게 투자하지?

막연히 공급이 많다는 문제 앞에

방법을 찾아보거나

거인의 어깨를 빌려 인사이트를 얻으려는 노력보다

여기서는 투자를 못한다는 쉬운 결정을 내려왔습니다.

튜터님께서는

지금 지방이 싼 것은

공급이 있기에 가능한 것이고

공급에 휘둘리는 것이 아닌

이용할 줄 알아야 한다고 말씀하셨습니다.

공급이 많다는 것에는 장단이 있습니다.

환경이 좋아지거나

투자자에게 기회를 줄 수 있습니다.

물론 전세가와 매매가가 떨어질 수도 있습니다.

공급을 파악하고 대처할 수 있는 방법은

최근 3년간 해당 지역과 인구이동이 많은 지역의 공급을 파악하고

지역과 캘린더를 만들어 분석해보는 것입니다.

만약 올해 5월에 투자를 한다면

지금 전세를 맞추기 용이한지,

2년 후 주변에 공급에 의한 리스크는 없는지 따져봐야 합니다.

배운 것을 제대로 활용하지 못하고 있었습니다.

또한 이래서 1호기를 해봐야 된다는 말도 맞는 것 같습니다.

(제대로된 앞마당을 만들어야 투자를 할 수 있기에 핑계는 될 수 없지요 ㅠ)

공급이 많은 지역에서 리스크를 피해

어렵게 세를 맞추고 투자를 했다면

지금처럼 설렁설렁 공급을 보지는 않았을 것입니다.

저는 제대로 투자하기 위해 앞마당을 늘리고 있는 과정입니다.

공급은 지방에서 정말 중요한 요소이기 때문에

허투루 보지 않고 제대로 보겠습니다.

저평가

저평가란 무엇인가

정말 어려운 것 같습니다.

어디가 저평가되어있냐고 물어본다면

아직 전고를 비교한 결과 외에는

제대로 답변을 하지 못할 것 같습니다.

튜터님께서는

A광역시의 ⓐ구를 예시로 드시면서

왜 저평가 되어 있는지 설명해주셨습니다.

언론에서는

상권의 매출이 떨어지고 암울하다는 기사를 내고 있지만

실제로 그 지역은 본래의 가치가 있는데

거기에 미치지 않는 평가를 받고 있습니다.

실제 전고대비 매매가도 마찬가지였습니다.

아직

지역과 생활권과 딘지의 가치를 알고

상대적 비교를 통해

어디가 저평가되어 있는지 확인하는 작업은 어렵습니다.ㅠㅠ

예시로 보여주신 저평가된 지역을 보면서

아! 나는 단순히 안되겠다고 생각한 지역을

저평가되었다고 볼 수 있구나

생각을 하지만

어떻게 ⓐ지역이 저평가되었다는 것을 알 수 있지?라는 생각이 더 커졌습니다.

한편으로

그 방법을 알고 있지 안냐는 마음의 소리도 들려왔습니다.

매달 제대로된 앞마당을 늘려가면서

독강임투인을 지속하는 것.

그렇게 아는 지역이 늘어가면서

서로 비교평가가 되어가는 것인데,

그 과정을

나는 제대로 했는지....반성을 해봅니다.