지금 서울 수도권 시장에서 눈여겨 봐야 할 단지는?

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

서울 수도권의 매매 전세

가격이 심상치 않습니다

이제 집값이 바닥을 찍었다며,

사람들이 좋아하는 곳들은

신고가를 찍는 곳도 있고

반대로 다소 선호도가 떨어지는 단지나

외면 받는 곳은 거래가 전무합니다

이렇게 헷갈리는 시장에서

우리는 어떤 단지를 선택해야할까요?

오늘은 서울 수도권 시장에서

어떤 가격대의 단지를 골라야 하는지

왜 좋은 것 부터 봐야 하는지

살펴보고 어떻게 행동해야 하는지

말씀드리도록 하겠습니다

과거 살펴보기

수도권의 과거 전세가율(전세가/매매가)를 살펴보면,

2015년~2017년 사이가 최대였습니다

평균인 2016년을 기준으로 말씀드리겠습니다

과거 서울 수도권 시장의 바닥도 해당시기와 겹칩니다

매수를 하려는 수요는 적어 매매가는 떨어지고

전세로 살려는 수요는 늘어나 전세가는 올라가며

전세가율이 가장 높아 매매 전세가 딱 붙은 시기이자,

투자하기 가장 좋았던 시장이었습니다

2016년 당시 서울 아파트들의 평균 가격은 4억대였고

하급지 단지들이 3억대였습니다

(이 매매가를 잘 기억하세요)

지금도 마찬가지지만

집값은 항상 비쌌습니다

그때 당시 4억의 가격도 월급쟁이들에겐 부담되는 액수였습니다

그래서 비역세권의 서울 하급지 3억대 단지나,

경기권에 2억원대 아파트들의 상대적으로 주목받기도 했습니다

실제 매수했다면 결과는 어땠을까요?

5천만원의 투자금으로 도봉역 초역세권

도봉래미안을 투자할 수 있었고,

고점 기준으로 매매가가 7.4를 찍으며 수익률 820%를

달성 할 수 있었습니다

용인 e편한세상 한숲시티는 전고점이 2억2천이 낮은

5.2억을 찍었고 수익률은 147%정도네요

매수 당시 6천만원의 차이가 2억2천만원으로 벌어졌습니다

같은 가격대 단지 중엔 어떤걸 투자할 수 있었을까요?

3급지인 영등포구에 있는 역세권 복도식 20평대 단지와

사람들이 더 좋아하는 20평대 계단식 단지도 가져와봤습니다

영등포 삼환은 도봉래미안 보다 투자금이 적게 들었지만

수익률이 1861%나 달성하고 전고점도 3.5억이나 차이가 나네요

영등포 당산 푸르지오는 수익률은 삼환보다 낮지만

5천만원투자로 도봉래미안보다 5억,

영등포 삼환보다 1.5억이 높은 고점을 찍었습니다

매수 당시 1억 3천만원의 차이가 5억원으로 벌어졌습니다

이렇기 때문에 서울 수도권 시장(하락장)에서는 투자금이 같다면,

매매가는 더 높더라도 사람들이 더 좋아하는 것을 투자해야 합니다

과거 가장 높은 수익률을 보였던 단지 중 하나인데

매매가 6억 5천에 전세가 6억으로

같은 투자금 5천만원으로 11억을 버는 투자도 가능했습니다

지금 시장에 적용하기

위의 사례를 보고 단순히

과거 이야기에 불과한 것이 아니냐고 넘어갈 것이 아니라

지금 시장에도 똑같이 적용 시켜봐야 합니다

3,4급지의 비슷한 연식과 급지의 단지임에도

어떤 곳은 59가 12억이고 어떤 곳은 13억입니다.

전세가에 있어서도 차이가 납니다

84의 경우 어디는 17억 호가도 나오는

반면에 어디는 13억 호가도 나오고 있네요

(다른 곳 59랑 1억 밖에 차이가 안나다니 저렴하네요)

이렇게 가격이 겹치는 곳 중에서

사람들이 더 좋아하는 곳이 어딘지

같은 투자금이라면 어디를 선택해야하는지

우선순위를 따질 수 있어야 합니다

높은 매매가에 짓눌리는 마음이 이해가지만,

아까도 말씀 드렸듯이 집값은 항상 비쌌습니다

뚜껑을 열고, 한계를 뛰어 넘어

높은 가격대부터 투자기회를 차례로 보셔야

좋은 기회를 놓치지 않을 수 있습니다

흔히들 평균 물가 상승률이 10년에 두배라 합니다

이 논리대로 과거 4억대 단지들이 8억대를 형성하고

최고 수익률을 보였던 단지가 6억대였으므로

12억대 이상까지도 볼 수 있어야 한다는 사실을 알고 계시면 됩니다

그러면 닿지 않을 것 같던 서울 수도권의 단지들을 보면서

다리에 힘을 더 넣고 조금 더 눈을 부릅뜨고

즐겁게 임장 하실 수 있을 겁니다

앞으로 우리가 해야할 것

1. 가능성을 믿으세요

서울 수도권에 반드시 등기를 친다는 마음으로

내가 투자할 단지가 어느정도 선일지 객관적으로 파악하세요

그리고 내가 투자할 단지의 가격대를 인지하고

필요한 종잣돈을 모으고 투자를 이어나가세요

스스로 가능하다고 믿을 때 가능성이 더 높아집니다

2. 부지런히 임장을 다니세요

임장을 통해 사람들이 더 좋아하는 물건이 무엇인지

어디를 선호하는지 단지의 우선순위를 알 수 있어야 합니다

'이 정도 매매가에 이 정도 투자금이라면

A단지보다 B단지가 더 낫지'가 나올 수 있도록 열심히 하세요

3. 투자할 단지를 정리해 두세요

1번과 2번과정을 통해 이 단지를 이 가격대가 되면 사겠다라는

마음을 가지고 종이에 적어놓거나

핸드폰에 적어 놓고 늘 품고 다니세요

(저도 매달 임보를 쓸때마다 업데이트 하고 있습니다 ^^)

저도 처음 투자 공부를 할 때,

'이게 될까...?' 라는 의심이 들었습니다

돌이켜보면 아파트를 보았던 기억보다 힘들어서 고개를 떨구고

회색빛의 아스팔트 바닥을 더 많이 바라봤던 것 같습니다

처음부터 '아파트 전문 투자자'가 되기 어려웠지만

해야할 것을 알고 공부하고 행동했습니다

불안감을 확신으로 만들기까지 오랜 시간이 걸렸지만,

마음먹고 행동하는데는 그리 오래 걸리지 않았습니다

마음을 먹고 고개를 드니 그제서야 아파트가 보이더라구요

힘든 여정을 지나가고 있는

여러분도 고개를 들고 아파트를 보면서

지금부터 행동하시길 응원드립니다

반드시 서울에 등기칠 여러분을 응원합니다♡

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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