열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 21조 125]

□ 독강임투

독서,강의,임장,투자를 꾸준히 할 것

□ 지방 시장상황

매매 : 매매 가격 소폭 반등, 전반적으로 싼 가격

전세 : 전세가격 반등 후, 상승 추세. 입주 물량 적은 지역은 전세가 상승 속도 빠름

전세가 상승으로 지역에서 선호하는 아파트를 소액 투자할 수 있는 기회 확대.

입주물량 줄어드는 지역에서 소액으로 투자 후 단기간(5년) 수익 실현 후 매도 가능.

□ 지방 투자 포인트

소액 투자 + 입주 물량 없는 곳에 투자하는 것이 중요

종잣돈 5천~1억 / 연 저축액 5천 이하 / 3년 내 3억 이상 자산 목표 >> 지방 투자 적합

□ 전세가율

전세가액 : 실거주를 위해 지불 하는 돈

매전차액 : 자산기대 가격 (집값이 오를 것에 대한 기대)

전세가율 30% : 자산 상승 기대가격 70% 이미 반영

전세가율 75% : 자산 상승 기대가격 25%만 반영

전세가율이 닞다고 해서 앞으로 더 오른다는 보장은 없음. '기대 가격'이 이미 많이 반영되었을 수도 있음.

전세가율이 낮으면 가격이 비싼 상태. 매수 후 가격 하락 가능성 높음.

전세가율이 높다고 해서 가치가 없는 아파트라고 판단하면 안됨. 가치가 있는 아파트인지 우선 선별하고

전세가율이 높은 지역과 아파트를 선정해야 함.

전세가율이 높으면 가격이 싼 상태. 매수 후 가격 하락 가능성 낮음.

아직 기대심리의 거품이 덜하고, 가격 변동 폭이 적고 안정적임. 투자금이 적게 들고, 매매가 하락 리스크 적음.

전세가율이 높으면 가치가 낮은 건 아닐까? 전세가율 자체로 가치를 판단하는 것 아님. 가치를 파악한 후 가치가 좋은 것 중

전세가율 높은 것을 선택.

* 투자 시 개별 물건 전세율 기준 : 지방 80% (지역선정시 -10%부터 감안해 선정)

□ 지방 투자 아파트 찾는 법 3단계

1.인구수가 많은 곳 (50만명 이상의 인구 규모 지역인가)

인구=주택수요 (인구규모가 클수록 기대수익도 크다)

2.전세가율 높은 곳 (전세가율 70% 이상인가)

kb리브온, 부동산 지인, 한국 부동산원에서 확인

3.입주물량 적은 곳 (투자시점 입주물량이 적정한가, 향후 2년간 입주물량이 수요 범위 이내인가)

도시규모가 클수록 다양한 변수가 가격에 영향을 줌

도시규모가 작을수록 입주 물량이 전세가에 영향을 줌 > 매매가도 영향

입주물량과 가격의 관계(지방) : 지방도시는 입주물량이 전세가격에 직접적으로 영향을 줌

입주물량 부족 > 전세 상승, 매매 상승

입주물량 과잉 > 전세 하락, 매매 하락 (역전세, 매매가 하락 리스크 있음)

<공급물량 검토 체크리스트>

투자시점 : 전세 세팅이 안정적인가

2년 후 : 전세 갱신 시점 역전세 가능성 있는가

3년 내 : 3년 이내 매도를 고려할 시기가 있는지 검토

투자시점, 2년 후 만기 시점에 입주물량이 수요 범위 이내인 곳이 우선순위

1.인구 규모 범위 안의 지역 중 전세가율 높은 곳, 리스크가 적은 곳(입주물량)이 우선순위

2.전세가율과 입주 물량 모두 안정적이라면 인구규모 큰 곳이 우선순위

지방 대부분 지역이 25년 말 이후 입주 예정 물량이 줄고 있음

24년 투자 시점 전세 세팅을 잘한다면 26년 매도 시기를 잡는 투자를 계획할 수 있음

장기 공급으로 전세가, 매매가 눌린 지역은 좋은 투자 기회를 주는 곳

공급이 줄어들지만 아직 매매가는 보합>전세가는 상승 하는 시기가 기회

□ 지방 투자했는데 매도가 안될까봐 걱정이라면?

1.환금성이 좋은 아파트 매수할 것(선호하는 생활권, 선호 단지, 선호 연식)

2.공급이 적은 지역을 투자(공급 부족>전세 상승>매매 상승>매수 심리)

3.싼 가격으로 매수(매수가격이 싸면 매도가격 결정이 쉬워짐)

□ 5년에 10억 버는 사람이 되기 위해 지금부터 할 일

1.투자 목표 정하기(투자기한 : 내집마련 6개월 내, 투자 1년 내)

2.전국 시세 확인(월 1회) : 지역별 매매/전세/전세율/투자금 규모 (kb시계열, 부동산지인)

3.공급 물량 확인(월 1회) : 지역별 예정 공급 수준 (아실,부동산지인, 월부카페 자료)

4.앞마당 만들기(월 1개) : 임장/임보 비교평가

□ 5년에 10억 벌기 위해 필요한 3가지

1.메타인지 : 내게 맞는 투자처 찾기(내 상황에 대한 바른 인식을 가지고 할 수 있는 것과 제어할 수 없는 것을 구분)

2.꾸준함 : 독강임투(목표한 것을 갖게 하는 힘, 외부 상황에 흔들리지 않는 기계적 몰입)

3.부자의 생각 : 돈을 담을 수 있는 그릇(나는 반드시 될 수 있다는 믿음, 부자처럼 사고하고 행동하기 위한 의식적 노력)

절대로 빨리 부자가 되려 하지마라. 부자가 되는 가장 빠른 방법은 이 사실을 가슴에 새기는 데서 부터 시작된다.

삘리 부자가 되려는 욕심이 생기면 올바른 판단을 할 수 없어 이익이 많이 나오는 것에 쉽게 현혹되며

마음이 급해 리스크를 살피지 않고 감정에 따라 투자한다.

혹시 운이 좋아 크게 성공을 했어도 다시 실패할 수 밖에 없는 모든 조건을 가진 자산과 인연을 만든다.

부자는 결코 빨리 되는 것이 아니다.

빨리 부자가 되는 유일한 방법은 빨리 부자가 되지 않으려는 마음을 갖는 것이다. <돈의 속성>