ㅇ대리님, 제가 최근에 이사가려고 봤더니 전세가격이 너무 올랐더라구요?
최근 직장내에서 나오는 평범한 이야기입니다.
ㅇ대리도 예외는 아닙니다. 슬슬 전세 만기가 다가오고, ‘이제 알아봐야지.. ' 하며 내 아파트 전세를 확인해보고는 놀랍니다.
아니, 우리 아파트 왜이렇게 전세가 없지?
현재 2026년 시장은 ‘전세난’ 에 가까운 시장이 되고 있는 상황입니다. 이제는 단순히 전세를 연장하느냐 마느냐의 문제가 아니라 앞으로 몇 년간 집 구하기 난이도가 달라지는 구간에 들어온 것입니다.
괜찮겠지 생각했던 우리가 놓쳤던 것
직장일과 가정일에 치여 열심히 고군분투하며 살아오느라
‘전세만기까지는 괜찮지 않을까’ 라고 생각해왔던 우리가 놓쳤던 숫자는 바로 31.6%,
2026년 서울 입주 단지가 얼마나 감소했는지 보여주는 수치입니다.
서울입주량은 작년(4만 2,611가구)보다 무려 31.6% 줄었습니다. 실제 분양단지로만 따지면 서울 전체 1만 7,687가구에 불과합니다.
그런데, 더 중요한 건 앞으로입니다.
- 2027년: 1만 113가구
- 2028년: 8,337가구
앞으로 2년간 더 줄어들 예정이라는 것입니다.
급격하게 줄어들고 있는 공급, 왜 이런 사태가 일어났나
2022~2023년 고금리 충격으로 건설사들이 착공을 대거 포기했던 시기가 있었습니다.
착공부터 입주까지 최소 3년이 걸리기에, 지금 입주 물량이 줄어드는 건 이미 2~3년 전에 결정된 일입니다. 실제 현재 공급 대책을 발표해도, 입주까지는 시간이 걸리는 상황입니다.
집값보다 전세가 먼저, 더 크게 흔들립니다.
새 아파트가 들어와야 기존 세입자들이 이동하고, 그 자리에 새 전세 물건이 나옵니다.
입주 물량이 줄면 이 순환이 막히는 것입니다.
현재 데이터로 보면 이렇습니다.
- 서울 전세 매물: 2025년 2월 2만 9,220건 → 2026년 2월 1만 8,520건
(전세 매물 자체는 1년 만에 37% 감소) - 서울 전세 상승률 : 4.7% (매매 상승률 4.2%보다 높음)
- 서울 아파트 평균 월세 평균 147만원, 10년 전 대비 60% 이상 상승
지금 시장은 매매-전세-월세가 동시에 올라가는 구조가 된 것입니다.
전세 만기 1년 남은 분들이 지금 해야 할 것
아마 고민이신 분들이 많으실텐데요.
상황별로 풀어 설명 드리겠습니다.
① 내집마련을 고민 중이라면
"전세 한 번 더 살다가 사자"는 계획 자체를 다시 점검해보실 필요가 있습니다.
지금은 드물게 오는 기회이기 때문입니다. 재계약 혹은 전세연장을 한다면, 그 사이 전세 보증금이 올라 추후 더 많은 비용을 치뤄야할 확률이 높고, 종잣돈이 묶이면 매매 자금 마련이 더 어려워집니다. 기다림에도 기회비용이 있습니다.
*특히 현재 다주택자 주담대 만기 연장이 전면 중단되면서, 일부 급매물이 시장에 나올 수 있습니다. 실수요자에게는 합리적인 가격에 매수할 수 있는 기회가 됩니다.
② 재계약을 생각 중이라면
지금 당장 해당 단지, 해당 평형의 전세 매물이 몇 개 남아있는지 확인하세요.
매물이 줄고 있다면 가격이 더 오를 가능성이 높습니다. 만기 6개월 전부터 움직이는 것이 유리합니다.
③ 이사를 생각 중이라면
"근처 다른 단지로 가면 되지"가 생각보다 쉽지 않을 수 있습니다. 전세 매물이 37% 줄었다는 건, 선택지 자체가 좁아졌다는 뜻입니다. 이사 희망 시기보다 최소 3~4개월 일찍 시장을 탐색해야 합니다.
막연하게 어렵고 두려운 마음이 드시는 분들에게
시장 구조를 이해하는 것과 모르는 것은 결과가 다릅니다. 입주 물량이 없는 것을 알고, 내 전세 만기를 바라보면, 해야 할 행동이 달라집니다.
여러분이 지금 당장 10분 안에 할 수 있는 행동지침을 첨부하니,
꼭 따라 해보시길 바랍니다 :)
<10분안에 따라할 수 있는 액션 플랜>
- 내가 사는 단지 전세 매물 수를 확인하세요
(네이버 부동산 - 내 단지 클릭) - 같은 평형 전세 가격이 1년동안 어떻게 변화했는지를 살펴보세요
(아실 - 내 단지 검색 - 전세 확인) - 대출 가능 금액을 사전에 확인해보세요
(대출상담사를 통해 내가 가능한 대출범위를 알아보고, 예산을 책정해보세요) 해당 예산으로 갈 수 있는 단지를 내가 알고 있는 지역에서 5개만 찾아보세요
(네이버 부동산 - 매매가 필터 걸기)
지금 필요한 건 공포도, 조급함도 아닙니다. 숫자를 보고, 내 상황에서 가능한 다음 수를 미리 두는 것입니다. 전세 만기가 1년 남으셨다면, 지금이 바로 그 적절한 타이밍입니다.
여러분이 가치있는 자산을 잘 선택하고 가지고 나갈 수 있도록,
끝까지 함께 돕겠습니다. 감사합니다.
