안녕하세요? 코쓰모쓰입니다.
지방 물건 2채 매도 후 수도권 물건으로 갈아타기 진행하면서
배운 내용들 정리해봅니다.
1.못 파는 이유에 집중하기 보다 행동하기
제가 매도한 물건은
- (1호기) 광역시 만기 13개월 남은 물건
- (2호기) 중소도시 공급장 진행중인 보유 2년 이하 물건
‘만기가 13개월이나 남았는데 실거주자가 살까?’
'천세대 공급장에 매수자가 있을까?'
‘공부방 운영하는 세입자는 무조건 계약갱신권 쓰겠지?’
'가격도 오르고 있는데 2년 보유(만기) 후에 공실로 팔까?' 등등
팔기 어려운 무수한 이유들보다
중요한 것은 그저 행동을 시작하는 것이었습니다.
세입자에게 3번의 연락이면 충분했습니다.
- 만기 시점 이사/연장 계획 묻기: “만기가 0개월 남아 연락드립니다. 이동 계획 있으실까요?”
- 세입자에게 먼저 매수 의사 물어보기: “제가 집을 팔아야 하는 상황입니다. 혹시 아파트 매수하실 생각이 있으신지 먼저 의사 여쭤보기 위해 연락드렸습니다.”
- 매도를 위한 광고 및 집 보여주기 부탁: “번거로우시겠지만 00부동산에 매물을 내놓도록 하겠습니다.집 잘 보여주시면 감사하겠습니다. 상황 이해해주셔서 감사합니다.”
2. 감이 아닌 정확한 계산과 우선순위
지방 물건 2채를 같이 팔면서 매도가, 파는 순서, 날짜에 따라
‘팔고 나서 손에 쥐는 돈(회수금)’이 달라졌습니다.
‘수익’과 ‘회수비용’, ‘양도세’를 다음과 같이 계산했습니다.
모든 경우의 수를 계산해보고 우선순위를 세우기
- 가격 네고금에 따라(천만원 깎아줄 경우, 오백만원 깎아줄 경우 등등)
- 파는 순서에 따라(1호기→2호기, 2호기→1호기)
- 2호기 2년 보유하지 않을 경우(2년 보유하지 않을 경우, 2년 이상 보유할 경우)
이 밖에도 6월 1일 전에 매도를 하느냐 아니냐에 따라 재산세까지
제가 계산할 수 있는 것들을 모두 계산하고 우선순위를 세웠습니다.
무조건 2년 보유 후에 팔아야 한다고만 생각했는데,
계산해보니 보유기간을 채울 경우와 아닌 경우 700만원 정도의 회수금이 달라졌습니다.
(2년 보유 하지 않을 경우에도 수익이 난 상태였습니다)
매달 투자 결론을 쓰면서 매매호가 - 전세보증금 차액 정도로
두루뭉실한 계산하여 갈아타기를 준비했는데요.
지방투자의 경우 수익이 나는 순간부터 ‘양도세, 매도 수수료’ 포함해
회수금을 정확하게 계산해야 갈아타기를 제대로 준비할 수 있다는 점 배웠습니다.
결과적으로 저한테 최고의 조건은 매수한 순서대로 팔면서
2년 보유 시점으로 잔금을 맞추면 2채 모두 일시적 2주택 비과세가 가능했고
2호기 잔금을 6개월 후로 하여 제가 원하는 조건으로 매도할 수 있었습니다.
3. 1등 물건 1등 사장님
제가 빠르게 2채를 매도할 수 있었던 첫번째 이유는
1등 가격으로 1등 사장님께 광고했기 때문입니다.
전세 만기가 (1호기)13개월 남은 물건, (2호기)6개월 남은 물건으로
조건이 불리 했기 때문에 1등 가격으로 내놓았습니다.
그리고 1분의 사장님에게만 물건을 드렸습니다.
다행히도 전세셋팅할 때 대부분의 사장님과 대면하여
이야기 나눈 덕분에 일잘러 사장님을 파악하고 있었습니다.
1분의 사장님께 물건을 내놓으면서 매주 상황 확인했습니다.
2~3주 뒤까지 거래가 되지 않는다면 다른 부동산에도 광고를 내놓아야 할 것 같다고 기한을 함께 말씀드렸습니다.
결과적으로 1호기는 5주, 2호기는 1주 후에 매도 하였습니다.
4. 언제든 달려갈 수 있는 갈아탈 매물
확신을 갖고 빠르게 매도할 수 있었던 두번째 이유는 갈아탈 단지였습니다.
회수금(투자금)에 따른 갈아탈 ‘단지’ 선정
매도가 얼마에 될지 모르는 상황이지만 다음과 같이 단지를 찾았습니다.
- 상단: 최고의 회수금(투자금)에서 +3000만원 정도부터
- 하단: 최저의 회수금까지
앞마당에서 투자가능한 단지들을 전화임장하고 매물단위로 정리했습니다.
매수콜이 오는 순간부터 갈아탈 ‘매물’ 선정
매수콜이 오는 순간부터는 투자금이 어느 정도 결정납니다.
이때부터 보고 있던 단지 중에 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 2~3단지를 선정하여
단지에 있는 모든 매물을 전화임장해서 매물단위로 파악하고 있었습니다.
매물을 파악하면서 전세대기자도 미리 찾았습니다.
‘0억 무새’라고 할만큼 앞마당에서 제 투자금으로 살 수 있는 물건들 계속 째려보고 있었고,
덕분에 매도 가계약금을 받고 바로 매물임장하고, 매물코칭을 넣었습니다.
(매코한 물건들이 5시간 만에 모두 날아가면서 다시 협상하고 투자하였습니다. 이건 다음에 쓰겠습니다.)
5. 자산 퀀텀 점프를 만들어준 지방투자
22년 소액으로 광역시 3억대 구축 투자를 했습니다. 그러고 돈이 똑 떨어져서 2년간 임장만 다녔습니다.
24년 동료분들이 서울 투자할 때 너무 부러웠지만
그럼에도 제가할 수 있는 최선의 투자인 지방소액투자 이어나갔습니다.
25년에는 1호기에서 전세 상승분을 받아서 수도권 매수하였고,
올해는 지방투자 한 것들이 모두 수익나서 매도하면서 갈아타기 진행했습니다.
덕분에 소액으로 처음 지방투자시작할 때에 비해 5배 이상의 자산을 불리고 있습니다.
지난달 1호기 매도 잔금하면서 다시 올 일이 없겠다는 생각으로 단지 인증샷을 찍고 왔는데요.
그럼에도 내가 할 수 있는 지방 투자 하길 참 잘했다 라는 생각이 들었습니다.
물론 과정중에 ‘내가 지방 투자물건은 언제 오르는지~~~~!!’ ㅎㅎ 혼자 답답한 시간도 있었지만,
다행히 새싹비빔밥 해먹지 않고 잘 기다린 덕분에 갈아타기 결과까지 얻을 수 있었습니다.
지방투자를 앞두고 계신분들, 또는 지방 투자 이후에 결과를 기다리고 계신분들
그리고 오늘도 내가 할 수 있는 최선의 투자를 위해 하루하루 살아가시는 분들 모두 응원드립니다
긴 경험담 읽어주셔서 감사합니다♥
