열반스쿨 중급반 「돈의속성」 독서후기 / 37기 60조 피나

이번 열반중급반에서의 책 4권은 이미 읽고, 익혔던 책으로 구성되었다. 그러나, 읽으면서 한 번 더 와닿는 부분들을 복기했고, 과정에서 몇 가지 부분에 대해 실질적인 적용을 해보고자 하였다. 실제로 계산을 통해 내가 경제적 관념을 추상적으로만 체감하고 있었고, 실질적인 판단이나 구체적인 숫자로 이해하고 있지 않다는 것을 깨닫게 되었다.

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 돈의속성

2. 저자 및 출판사: 김승호

3. 읽은 날짜: 2024.05.01~05

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것&깨달은 것&실제 적용

[투자 수익률 제대로 계산하기]

2년 후 1호기 마련을 위해 열심히 저축을 하고 있다. 매우 필수적인 과정이라 생각되면서도, 동시에 저축이 실제 '투자'로서 적합한가에 대한 관점으로 실제 계산을 해보았고, 제로에 가까운 수익률에 깜짝 놀랐다. 재산을 만드는 공식에 대해서 다시 한 번 복기하게 되었다.

- 저축: (물가상승률) 2% + (이자과세) 15.4%을 제하고도 유의미한가?

- 적용: 현재 1500만원 예금 / 이자율 3.2% / 예치기간 6개월 / 24년 한국 물가상승률 2.6%

1. (원금) 1500만원
2. (이자) 240,000원, 6개월 후
3. (이자과세) 36,960원, 15.4% 적용
4. (물가상승으로 인한 원금손실) 195,000원, 6개월 기준 2.6% 적용

a+b-(c+d)=8,040원

- 결론: 현 시장에서는 저축은 원금보존에 가까우며 투자상품으로 볼 수 없다.

- 재산: 자본X투자이익률X기간

[투자 수익률 제대로 계산하기2]

투자목적이 컸던 첫 번째 아파트(실거주에 따라 0호기)가격이 하락하면서 '좋은 부채'와 '나쁜 부채'에 대해 복기하게 되었다.

- 좋은 부채란? 자기 자본 이익률(ROE, Return of Equity) > 부채에서 발생하는 이자

실제 케이스 적용

- 매수가: 7억원 (전고점 8억원, 급매물)

- 선비용: 0.2억원 (취득세, 복비, 법무사 등)

- 연이자: 1440만원 (월 120만원), 누적 2,880만원

- 본래 예상 매도 시기: 2028~29년 (매수 시점으로부터 약 6~7년 후)

이익률 계산

- 손실 -1.388억, 약 18% 마이너스

이에 따라 아래와 같은 지점을 추가로 고려해보았다.

1) 이와 같은 수익률을 고려할 때, 향후 선비용 2천만원을 제외하더라도, 연 최소 1500만원을 상승할 수 있는 여력이 있는 매물인가? 만약 첫 입주 시 고려했던 예상 매도시점(약 6년 후)기준 최소 1억 이상의 상향 가치가 있는가?

Yes : 전고점 +1억, 인근 R&D 센터 설립으로 일자리 창출 추가 예상

or No : 현재 8년 차로 6년 후에는 약 15년차에 접어드는 구축, 경기도 지역에서는 15년 내 매도 염두 필요

2) 향후 있을 호재는 가격에 선반영되어있는가?

Yes. 9호선 발표가 있었던 2020년 본 지역 일대에 아파트 매수가 급등

커다란 상승장이 아닐 경우 ,대부분의 호재가 선반영되어 있다고 판단되어지고

경기도 외곽지역인 만큼(수도권 4급지) 상승장이 있더라도 상승시기가 매우 짧을 것으로 예상되었다.

이에 시나리오를 몇 가지 시뮬레이션 해보았다.

1안) 기다려서 팔기

매도시점 최소 수익률 기준 최소 수익률 0% 유지를 위한 타겟 매도가: +8600만원~1억원

=지난 상승장 최고가와 동일한 수준

장) 상승여력이 있다면 원금 회수 및 일부 수익률을 기대할 수 있음

단) 입지+소형평수+해당 시점 약 15년차로 상방의 여력이 낮을것으로 예상

+ 해당 기간 동안에 투자기회 손실

2안) 갈아타기

2년 내 갈아타기 진행 시, 손실 이자 제외 1.1억 (갈아타기 시에도 약 120만원 정도 대출 발생예상)

= 지난 상승장 기준 1.1억+a로 손익발생한 지역으로의 이동

장) 전고점대비 본 매물보다 더욱 많이 떨어진 아파트/서울로 이동하여 다음 싸이클에서의 상승장 기대

단) 단기적으로 마이너스 손실 확정필요

3안) 실거주+추가매수

현재 아파트에서 실거주하며, 저축한 종잣돈으로 추가 매수(1호기마련) 통해 수익을 확대하는 방안

장) 단기적으로 마이너스 손실확정 불필요+실거주 편리

단) 종잣돈 규모가 작아 마음에 드는 매물에 대해 갈아타기와 비교 필요

STEP3. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.233) 나는 내 자산으로 나의 인생을 나에게 선물한 사람이다.