열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 21조 유하 아빠]

강의 듣고 느낀 점

게리롱 님 강의는 첨이고 보기도 첨 뵜는데 오 넘나 잘생기셔서 놀랐고 강의내용이 엄청 딥하고 그동안의 노하후를 압축해서 알려주시는 내용같아서 너무나 좋았습니다.^^

투자의 본질

투자란 싸게 사서 비싸게 파는 것이라면 부동산 투자는 가치있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다 라는 것을 간단한 예시로 통해 알려주셨고 기술적인 영역인 1단계는 1~2년이면 가능해지지만 투자자의 내공이 담긴 2단계는 5년 이상 걸리는 것 또한 알려주셨습니다.

절대 잃지 않는 투자의 원칙

투자의 원칙인 저환수원리를 정말 제대로 이해하고 실천하고 있는가에 대해 다시금 일깨워주셨습니다.

1.저평가 ->가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.

가치가 있는가 저가치인가를 판단하는 기준을 배웠고수도권, 지방 입지별로 어느정도의 가치가 있는지 알려주셨습니다. 또한 구축이냐 신축이냐에 따라서도 가치가 달라짐을 배웠습니다. 하나의 장표로 알기 쉽게 나타내주셨고 가치가 있는 지역을 고정값으로 두고 거기서 싸다면 저평가라고 알려주셔서 기준을 세우기에 너무나 도움이 되었습니다.

2.환금성->매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

투자한 물건의 환금성을 제대로 모르면 일어나는 사례들을 알려주시면서 입지와 연식에 따른 선호도를 이해하고 투자범위와 매도계획을 설정하고 투자해야 한다는 것을 알게해주셨습니다.

그리고 결국 환금성도 가치에 따르기 때문에 입지와 연식에 따라 장기로 들고갈 물건인지 단기로 들고가야할 물건인지 또한 장표로 알기쉽게 나타내주셔서 이또한 기준을 세우기에 도움이 되었습니다.

3.수익성->적절한 투자금으로 (좀 더 가치있는 것을 사서) 충분한 수익을 낸다.

수익성에는 수익과 수익률이 있는데 무조건 적은 투자금으로 투자해서 수익률만 높이는게 다가 아니라 수익까지 같이 올리려면 수요가 풍부하고 가치있는 물건을 싼 구간에 사는 것이 가장 중요하다는 것을 알려주셨고 이 또한 지역이랑 단지를 많이 알아야 가능하다는 것도 깨달았습니다.

4.원금보전->높은 전세가율에 투자해 원금을 절대 잃지 않는다.

전세가가 떨어지면 매매가도 떨어짐을 인지하고 지금 전세가율이 적정한 수준인가를 잘 파악해야됨을 알려주셨고 수요가 많고 가치가 있는 물건은 결국 제 가치를 찾아가니 그때까지 투자금을 절대 잃지 않고 잘 지켜내야 된다고 알려주시면서 리스크적인 측면인 단기입주물량도 같이 체크해야 된다고 하셨습니다.

그리고 마피에 거래되고 있는 분양권을 가지고 손해를 보고 팔까 고민하고 있는 저한테 뼈때리는 한마디를 하셨습니다. 저도 손해보더라도 서울같은 더 좋은데 투자하는게 더 낫지 않을까 생각하고 있었는데....

'투자는 싸게 산 걸, 비싸게 파는 행위' 라는 걸 제대로 이해해야 합니다!!!!!!!!!!!!!

손절해서 손실확정짓는게 아니라 잘 지켜서 수익구간에 팔고 그때 더 가치있는 물건에 투자하겠습니다. 잃지 않는 투자를 하자~~

5.리스크->감당가능한 리스크에 투자하고 대응한다.

단순히 리스크를 피하는 것이 아니라 리스크가 있더라도 감당할 수 있고 리스크보다 기대수익이 크다면 투자해야 된다는 것을 알려주셨습니다.

예상되는 리스크가 있는지 체크하고 리스크를 감수할 만큼 매력적인가 또한 체크하면서 공급의 영향으로 투자금이 더 들수 있다는 것도 감안해야된다고 알려주셨습니다.

결국 전세가를 무리하게 높게 맞추지 말고 감당가능한 규모로 운영해야 대응할 수 있음을 일깨워주셨습니다.

실전투자 프로세스와 실전투자사례

실전투자 프로세스란 결국 한달 동안 임장보고서 1권 완성하고 매월 반복해서 앞마당을 늘려나가야 한다는 것을 알려주셨고 가치를 파악하기 위해선 임장과 임보가 필요하다고 알려주셨습니다.

또한 실전투자사례를 통해 잘한 점 못한 점을 복기하셨던 부분을 알려주시는 소중한 시간이었습니다.

1.지역조사 및 분위기 임장

지역조사에서는 대략 어떤 지역인지 감만 잡는 단계로 위치, 인구, 경제력 정도 파악한다고 생각하면 되고 분위기 임장에서는 당연히 상권이나 아파트 주변의 분위기를 느끼는 것도 중요하지만 지리를 익히는것이 중요하다고 알려주셨습니다.

분위기 임장을 잘 마무리해서 생활권 분위기와 지리 파악이 잘 되어야 지만 각 단지들의 가치를 제대로 알수 있다는 것을 배웠습니다.

2.입지분석 및 단지임장

입지평가를 잘하고 더 알기 쉽게 작성하기 위해선 크게 시작해서 좁혀가며 비교하는 방법이 필요하고 모든 정보를 지도위에 올리는 작업이 필요하다고 알려주셨습니다.

단지임장은 단지까지 직접 가보지 않으면 알수 없는 것들( 단지 경사도, 주차난, 동간 간격 등)이 있으므로 이런 것들을 모르면 가치를 제대로 파악하기 힘들다는 것을 깨닫게 해주셨습니다.

3.투자후보물건 선정 및 매물확인

매물임장 시 집 안에서만 확인이 가능한 수리상태, 하자여부, 내부구조, 거주자 생활수준 등을 물어봐야 되는것이 중요하다는 것을 알려주셨고 단지별 1등 뽑고, 그 중 1등을 뽑으면 된다고 하셨습니다.

4.투자검토 및 결론

단지별 1등을 뽑고 투자기준에 들어오는 단지를 추리고 그중 가장 좋은 물건을 1등으로 뽑는다/

만약 투자할 수 있는 상황이라면 매물털기가 들어가는데...

옵션이 많아지면 협상에 유리함으로 최종 1등단지에서도 뽑고 최종 2등단지에서도 뽑아 그 중에서 최종 1등을 뽑아야 된다고 알려주셨습니다

만약 투자할 수 없는 상황이라면 가격을 지켜보는데...

이때 네이버 부동산 관심단지 설정 하고 한달에 한번씩 시세트레킹을 해야된다고 알려주셨습니다.

부동산 투자로 부자가 되는 방법

2주차 독서인 원씽에 대해서 말씀하시면서 투자자로 성장하고 투자생활을 지속하기 위해서는 밸런스가 중요한데 중도가 아닌 중심잡기가 필요하다고 말씀하셨습니다.

저도 직장은 그나마 밸런스를 잘 유지하고 있지만 가정에서 아직 아기가 어려 투자시간을 빼기가 종종 어려울때도 있으나 중심을 잘잡고 투자를 중점으로 몰입하되 과몰입은 아닌 상태로 가정과 직장을 돌봐야겠다고 생각했습니다.

적용할 점

한달에 임장보고서 1권완성

이번달은 부산 동래구 임장보고서 완성 및 연제구 시세트레킹 완성!!

할 수 있다//

나는 내 생각되로 된다~^^