[내마중 8기 50조 보리녹챠] 2주차 강의 후기

[내마중 8기50조 보리녹챠] 2주차 강의 후기

강의 시작에 앞서 권유디 튜터님은

시세트래킹 중 가격보다, 가치에 집중해야 하는

이유에 대해서 꼼꼼하게 설명해 주셨고,

이번 강의 역시 가격보다

가치에 대해 주로 얘기할 것이며

추가로 언급되는 단지는

가치를 설명하기 위한 단지이지

단지를 찍어주는 것이 아님을 수차례 강조하셨습니다.

내집마련중급반 2주차 강의는

서울 경기의 1급지부터 5급지까지

각 지역에서 가장 중요하게 우선시 되는

가치와 그 이유, 그에 따른 우리 의사결정에

대해서 꼼꼼하게 설명해주셨습니다.

<본 것>

매물은 쌓이고 호가는 계속해서 유지

매물 적체가 심화되고, 또 더 빠지면 누군가는 산다.

그때부터 반복된다.

현재의 상황은 과거 어느 시점과 같다.

매물은 계속해서 쌓이고 있으며

호가는 유지되고 있습니다.

거래는 시장 상황이 아닌 '가격'에 의해 결정

매물이 쌓이고 호가가 유지되는 상황에서

매수자는 전혀 급할 이유가 없다.

<깨달은 것>

매물수가 증가되는 이유는

가격이 매수가 이상 형성된 매물은

거래가 되지 않기 때문이다.

그렇기에 지금 시장은 호가가

매수기준가 수준으로 낮아져야

거래가 이루어질 가능성이 높다.

청약시장 또한 똑같다.

시장 상황이 아닌 '가격'에 의해 거래 결정

<적용할 것>

-25%라는 매수기준가를 결정하고 기다리는것

2년안에 몇개의 단지를 알아 놓는지에 따라

인생의 많은 변화가 있을 것이라 한다.

전고점을 회복한 단지들도 있고

전저점 대비 많이 상승한 단지들도 있지만

아직까지 매물이 쌓이는 매수우위시장이기에

전혀 조급할 필요가 없다.

<본 것>

시급한 먹고 사는 문제가 걸린 '직장'. '교통'

덜 시급한 문제인 '학군', '환경'

여의도보다 강남의 출퇴근 수가 4배 더 많기에

수요도 4배가 더 많다고 보는 것이 맞다.

수도권은 강남 접근성으로부터 위상이 결정되며

5급지의 특징은 5급지 주변의 경기도와

입지 경쟁을 해야한다.

(금천과 구로는 광명과 경쟁을 한다)

<깨달은 것>

2호선이 수도권에서 가장 선호하는 노선이지만

사람들이 사는 지역에 따라 5호선 역세권이

더 높은 가격을 형성할 수 있다.

그렇기에 지역별 핵심입지 요소를 알고

그 핵심요소를 우선순위로 단지 후보 검토

1급지의 사람들의 생각은

부촌으로의 이동이 중심이지 연식이 아니다.

공감의 영역이지 이해의 영역이 아니다.

각 지역마다 샤넬 마크가 붙어있는 곳이 있다.

그렇기에 길 하나의 차이가 5억의 가격차이를

형성하기도 한다.

<적용할 것>

입지 분석이 모든 부분을 커버할 수 없다.

각 지역별 핵심 입지요소를 알고 이해하자

그리고 그에 맞는 의사결정을 하자.

우리가 할 수 있는 것은

싼지 비싼지 판단하는 능력을

기르고, 기다리는 것 뿐이다.

<본 것>

사람들은 업무지구와 굉장히 가깝지만

그래도 단절성이 있어 회사사람들이 잘 안마주치는

신축을 굉장히 선호한다.

6호선은 업무지구를 지나지 않기 때문

큰 의미가 없는 지하철 노선이다.

4급지 부터는 땅의 힘이 크지 않다.

그렇기에 교통이 중요한 지역이라도

뉴타운이나 택지가 형성되어 있으면

모든 입지 요소를 압도한다.

<깨달은 것>

택지 (아파트가 많이 몰려있는 곳)의 힘은

연식, 브랜드만큼이나 강하다.

거주분리, 갈아타기는 4급지 이상만 보자

거기 살아야 할 이유가 반드시 있는

내집마련과는 이야기가 다르다.

서울은 대부분 역세권을 선택하면 옳은 선택이지만

우선순위는 지역에 따라 다르다.

<적용할 것>

지역별 선호요소를 명확히 알자.

사람들은 시끄럽고, 공기 안좋은 곳을 더 좋아한다.

나의 기준만으로 부동산을 바라보지말자.

경기도의 구축은 서울의 구축을 뛰어넘을 수 없다.

나는 지금 거주분리가 필요한 상황이다.