수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
아.. 신축에 살고싶다
그것도 서울에
나날이 치솟는 분양가 덕분에
2024년 서울의 평균 분양가격은
3707만원이 되었습니다
20평대 8억, 30평대 11억이 기본인 시장입니다.
새 아파트에 쾌적하게 살고싶은데,
현실적으로 어려운게 사실입니다
신축을 싸게 사는 방법에는 두가지가 있는데요.
1. 청약
2. 재건축, 재개발
청약은 가점의 문턱이 높고
재건축 재개발 투자는
어렵고 위험하다는 인식때문에 투자의 문턱이 높습니다
그래서 직장인인 우리는
보다 안전한 투자방식을 추구하고있어요
"전세레버리지 투자"
전세 레버리지 투자를 하고있는 저희는
기축아파트에 대해서는 빠삭하게 알곤하지만
재건축, 재개발 정비사업 관련 부동산에는
관심이 덜한것도 사실입니다
하지만, 서울아파트 신축을 가장 싸게 사기위해서는
반드시, 정비사업 관련 부동산의 변화도
지켜봐야하는 부분입니다
오늘은 재건축 아파트 시세변화를 통해서
부동산 시장에서 얻을 수 있는 시그널에 대해
같이 나눠보고자합니다
정비사업을 살펴봐야하는 이유
아파트에는 여러 종류가 있지만 크게 3가지로 나눠보면
신축/ 구축 / 신축이 될 정비사업
으로 나눠볼 수 있습니다
신축이 될 정비사업에는
크게 재건축, 재개발로 나눌 수 있는데요
이 온도가 시장 분위기에 따라 달라집니다
🔻상급지 재건축 대표 단지 🔻
서울 1군에 위치한
강남, 잠실의 대표 재건축 단지입니다
지금은 상승의 흐름이 다소 식은 것 같지만
2023년 고점대비 30%가격이 빠지자
거래량이 튀며 다시 30% 이상의 가격이 반등했습니다
🔻하급지 재건축 대표 단지 🔻
그에 반해 강북의 대표 재건축 단지들은
여전히 30%가 빠져있는 모습이네요
급지마다 재건축 단지들의 시세들도
다르게 움직이고있습니다
"신축이 될 아파트"에 대한 인식이
상승장에는 뜨겁게 올라가지만
하락장에는 부정적이게 바뀌게됩니다
실제로 유튜브에 재건축이라는 키워드만 쳐도
부정적인 컨텐츠가 대부분을 차지하고있습니다
신축과 재건축은 어떻게 보면
하나의 상품으로 봐도 무방한데 말이죠 ..
동전의 앞뒤면 같이
한끗차이인 신축과 재건축은
현재 서울시장에서 사람들의 심리에 따라
다른 결과를 보여주고있습니다
은마아파트 같이 상급지일수록
불안한 시장이지만
그것을 압도할만한 상품가치기에
반등하는 모습을 보이네요
부동산 시장의 바로미터!
이처럼 부동산 시장의 바로미터인 재건축
부동산 가치 + 심리가 더해지는 상품인만큼
급지별로 살펴보며
지금 시장의 분위기를 살펴보시면 좋겠습니다
대표적인 재건축 아파트인
은마아파트를 바탕으로 살펴보시죠!
▶ 거래량
최근 5년간의 은마아파트
매매실거래가와 거래량을 살펴보면
거래량이 증가하면서
시세가 반등하는 모습을 볼 수 있습니다
은마 아파트같은 재건축 아파트는
실수요자가 아닌 투자자로서
보는 사람들이 많기 때문에
다른 아파트에 비해 민감하고 빠르게 움직입니다
급지별 재건축 대어들의 거래량을 통해서
지금 부동산 시장의 심리를 파악해볼 수 있습니다
▶ 정부 규제에 따른 거래현황
규제 정책이 생겼을 때마다
은마 아파트의 매매 가격 그래프는 먼저 하락을 했고
실제로 최근
19.12.16
고가아파트 대출규제정책
20.06.17
재건축 실거주 의무제도
정부의 주택 규제 정책에
모두 거래량이
감소하는 모습을 보여줍니다
종합해보면
30년 이상아파트, 재건축 아파트는
투자 심리까지 같이 포함되어
지수 대비 선반영되는 선행하는 지표로
활용해 볼 수가 있겠습니다
그렇기에 앞서 설명했듯이 23년 초
30%빠진 20억 밑으로 떨어진 은마아파트의 가격에
거래량은 반등하는 모습을 보여줍니다
https://www.ajunews.com/view/20230104134823300
부동산 시장의 분위기를 빠르게 반영하는
재건축 대표 단지의 시세와 거래량
모두 투자에 유의미한 지표라 생각합니다
부동산 시장의 바로미터인
정비사업 !
어렵고 낯설지만,
진행 단계와 대표단지들의 시세변화를 살펴보며
전세레버리지 투자에 적용해보면 좋겠습니다
그리고 더 디테일하게
사업성이나, 투자금도 공부해보다보면
또 새로운 기회를 잡을 수 있겠다는 생각이 듭니다
서울에 꼭 기회잡읍시다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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https://cafe.naver.com/wecando7/10948595
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