안녕하세요 월부 고수님들~!
◆ 현재 본인의 상황 ◆
㉠ 서울 5급지에 전세(보증금 2.35억, 대출 1.88억)로 거주 중인 평민입니다.
㉡ 고덕강일 3단지(토지임대부 주택) 59타입 사전청약(26년 8월 본 청약, 26년 12월 입주 예정)에 당첨된 상황인데 토지임대부라는 특성(토지는 SH가 소유하며 건물만 수분양자의 소유가 되는 특이한 개념)때문에 당첨 이후 나름 열심히 공부를 하며 객관적으로 장단점을 파악했는데 알아갈수록 장점보단 단점이 많아 보입니다.
㉢ 또한 SH 장기전세주택(강일리버스트 6단지 59타입)에도 당첨된 상황인데 만약 입주하기 위해선 5월 말까지 계약을 해야 합니다.
◆ 구체적인 재테크 상황 ◆
* 월 소득 : 600만(근로소득), 60만(임대소득)
* 월 고정지출 : 250만(생활비), 75만(사업자 대출이자)
* 월 전체지출 : 325만 / 월 저축 가능액: 335만 → 연 저축 가능액: 4천 만
* 현 보유자산
- 부동산 : 지식산업센터 1개 호실(분양가 약 2억원 / 1.66억 대출)
→ (※ 양도세 기본세율 적용되는 2025년 2월 이후 분양가 수준으로 매도 시 약 4-5천만 회수 예상)
- 주식 : NO
- 비트코인 : NO
- 그 외 : 자동차 1대, 전세 보증금 4,700만, 주택 청약 약 2,000만(부부 합산)
* 부채현황 (대출 종류, 갚아나가고 계신 것들) : 사업자대출 1.66억 (지식산업센터 관련)
◆ 고민하는 경우의 수 ◆
1. 고덕강일 3단지를 과감히 포기하고 현재의 전셋집 거주하다가 26년 10월(신혼부부 디딤돌 대출 유효기간) 안에 타겟했던 아파트(평촌, 안양, 광명, 서울 3,4급지)를 매수(실거주 or 거주분리)
2. 장기전세주택 입주 후에 다른 청약 시도 or 타겟했던 아파트(평촌, 안양, 광명, 서울 3,4급지)를 매수(실거주 or 거주분리)
3. 고덕강일 3단지 입주 후, 타이밍 보다가 환매 후에 일반 대출로 타겟했던 아파트(평촌, 안양, 광명, 서울 3,4급지)를 매수(실거주 or 거주분리)
※ 신혼부부 디딤돌 대출은 2026년 10월까지 가능하며, 주택가격 6억 이하, max 80% 대출 가능입니다.
※ 만약 매수를 선택하여 실 거주를 한다면 여러 후보지 중에서 여러 사항들(종자돈, 저축액, 본인과 아내의 직장 및 연고지)을 고려했을 때 평촌, 광명의 준신축(시세 트래킹을 하면서 6억 언더로 내려가서 디딤돌 조건이 맞아 떨어졌을 때)을 유력하게 생각하고 있습니다.
내마기와 내마중을 들으며 제가 몰랐던 여러가지 지식들을 얻을 수 있어서 좋았지만,
한편으론 머리가 좀 더 복잡해지며 고민이 정말 많아졌습니다.
결국 선택은 제가 하는 것이고 정답은 없겠지만 사소한 의견이라도 좋으니 고수님들 많은 의견 부탁드립니다~!
감사합니다~!
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댓글
알리바바님 안녕하세요. 본인의 상황을 정말 자세히 적어주셔서, 스스로도 정리가 잘 되셨을 것 같아요 ^^ 말씀하신 것 처럼 선택은 알리바바님께서 하는 것이고 정답은 없다고 생각합니다. 다만, 의견을 드리자면.. 1~3번 중 어떤 선택을 하시더라도 최종적으로는 타겟하는 아파트 매수를 적어주셨네요. 그렇다면, 지금부터 할 수 있는 것은 내가 가고자 하는 지역과 단지를 제대로 알고 공부하는 것입니다. 전세로 사는 것/고덕강일3단지에 들어가는 것/장기전세주택에 들어가는 것, 이 세가지는 알리바바님의 선택이라 생각합니다. 세 가지 선택 모두 일정 수준이상의 종자돈이 묶이는 케이스 이므로, 본인의 종자돈 상황에 맞춰서 선택을 하시면됩니다. 혹시 그래도 너무 고민이 되신다면, 투자코칭을 꼭 신청해보시면 좋겠습니다. 화이팅입니다 ^^
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안녕하세요, 알리바바24님 질문주셔서 감사합니다. 현재 자산, 소득, 지출 등의 상황에 대해서 상세하게 정리해주셨네요. 이렇게 해보는 것도 쉽지 않은데 너무 고생하셨습니다. 우선, 토지임대부 주택에 대해 명확하게 알아야 할 것 같습니다. 말씀하신 것처럼 장단점이 있지만 단점을 보자면 취득세와 보유세는 내면서 토지 소유는 아니기 때문에 주택담보대출이 어려울 수 있고 무엇보다 주택을 자유롭게 사고팔 수 없습니다. LH에만 매각해야 하니까요. 월부에서 얘기하는 아파트 전세 레버리지 투자는 땅+건물을 매수하는 것인데 그 중에서도 건물의 가치는 시간이 지나면 떨어질 가능성이 높기 때문에 이 땅의 가치가 좋은 것인지를 잘 파악해야 합니다. 그리고 투자라는 것이 싸게 사서 비싸게 파는 것인데 토지임대부 주택은 시세차익을 기대하기 어려우므로 저라면 청약이나 기존 아파트를 매수하는 선택을 할 것 같습니다. 그리고 물론 신혼부부 디딤돌대출의 혜택도 좋지만 주택 가격이 6억 이하로 조건이 있어 단점도 존재합니다. 6억 이상의 단지여도 6억 이하의 단지보다 가치 대비 더 저평가 되어 있을 수 있으니까요. 실거주 또는 거주분리를 생각하시는 것 같아 실거주도 마찬가지로 투자의 목적이 존재하기 때문에 데드라인을 정하고 앞마당을 늘려가면서 방향을 정하셨으면 좋겠습니다. 마지막으로 자산가분들의 투자 코칭도 추천드려봅니다. :) 알리바바24님, 본인 스스로가 잘 알고 확신을 갖고 도움이 되는 방향으로 결정하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다. ^^