마침내 서울 신축 34평 아파트를 매수 하였습니다. 해외파이자 지방러의 아파트 투자후기!

안녕하세요 항상 명랑하게 투자생활 하고 있는 트라랑입니다.



주말에 드디어 전세자를 맞추고 이제야 제 첫 서울 투자를 마무리하게 된 것 같아

오늘에서야 매수 후기를 씁니다.

이 글을 쓸 날을 정말 오래 기다렸습니다.

그리고 제가 경험담을 필사하며 많은 도움을 받았듯

저도 누군가에게 작은 도움이 되기를 바라는 마음에 복기글을 써보려 합니다. 





(1)내가 투자를 시작한 계기

저는 23년에 베트남에서 월부를 알게 되었고 매달 일주일씩 입국하여 임장을 하였습니다.

한번 들어왔을 때 많이 보고 싶은 마음에 무리해서 임장하다가 무릎을 크게 다쳤어요.

그래서 1년 넘는 시간동안 제대로 된 임장을 하지 못했습니다.

꾸준히 강의를 들었지만, 서울 투자는 제게 너무나 먼 일 같았습니다.

어디서부터 어떻게 시작을 해야 할 지 막막했습니다.

그러다가 24년 12월 서투기를 듣는데 핵심질의 응답시간에 유디튜터님께서

‘여러분, 정말 피를 토하는 심정으로 말씀드려요. 이번에 서울 투자 꼭 하셔야 합니다.’

라는 말씀을 듣고 정신이 번쩍들었습니다.

이번 시장에 내가 투자하지 않는다면 지금껏 해온 모든 것들이 물거품이 되겠구나.

마침 한국으로 돌아가게 되어 25년 상반기에 반드시 투자를 하겠다고 다짐했습니다.

2월, 양파링 멘토님과의 투자코칭에서 저의 투자 방향을 명확히 할 수 있었습니다.

그리고 나서 열중, 실준, 서투기를 재수강 하였습니다.

투자 방향을 잡고 듣는 강의는 완전히 다르게 들렸습니다.

멘토튜터님들이 말씀하는 모든 내용들이 제가 투자를 해 나가기 위한 방향으로 이어졌어요.

열중에서

주우이님 강의를 들으며 어떤 지역부터 봐야 할 지, 지역과 투자 범위를 추려나갔습니다.

양파링님 강의를 들으며 제가 가지고 있는 지방 아파트의 전세를 뺐고, 올려받은 전세금은 다시 제 투자금이 되었어요.

실준, 서투기를 들으며

부족한 임장과 지역에 대한 이해를 채워나갔습니다.

내가 보고 있는 지역에서 봐야하는 우선순위를 배워나갔고, 비교평가를 해 나갔습니다.

배워 나갈 수록 시험의 족보를 보고 있는 기분이었습니다.

알려주시는 대로 비교하니까 가야 할 곳이, 봐야 할 곳이 눈에 보이기 시작했어요.

그렇게 멘토튜터님들이 떠먹여 주시는 것을 열심히 받아 먹으며

투자 범위를 점점 뾰족하게 만들어 나가기 위해 노력했습니다.

두번의 매코 중 자유를향하여 멘토님과 했던 첫 매코에서

'트라랑님, 강의를 정말 열심히 들으셨네요. 서울 수도권 앞마당도 얼마 안되시는데, 말씀하신 단지들 그렇게 보시는게 맞습니다.'

라는 말씀을 들었고, 그렇게 제가 보고있는 시장들과 단지들에서 확신을 가지고 원칙과 기준에 맞는 매물들을 계속해서 찾아갈 수 있었습니다.

(2)투자 과정에서 겪은 일들

-매도-

첫 번째 매코에서 두개의 매물이 통과되었지만,

제 지방 0호기를 매도 하지 못했기 때문에 바로 매수하러 갈 수 없었습니다.

제 0호기는 매도, 매수의 줄다리기 한가운데 있었고

매수 후 1억 넘게 떨어지며 제가 월부를 시작하게 되었던 이유를 준 물건이었습니다.

이제 겨우 본전을 회복 한 터라,

1,2천을 후려치는 소장님들 때문에 마음이 너무 힘들었습니다.

거절 후 매수 문의가 없자, 그냥 깎아서 팔걸 그랬나,

지금이라도 깎아서 판다고 할까.

몸은 서울로 가는 기차에 있지만 정신은 매도에 쏠려서 어떤 것도 제대로 할 수가 없었습니다.

그러다 저의 첫 실전반 튜터님이신 버린돌 튜터님께 힘든 마음을 말씀드렸는데

“트라랑님 이것도 훈련이에요. 지방물건임에도 협상이 들어오는 것 자체가 좋은 거에요. 매수 할 때 매물 털기 하듯 매도 털기 해보세요. 할 수 있는 거 다 해보세요.”

라는 말을 듣고 정신이 번쩍 들었습니다.

아! 이거 일생일대의 죽기 아니면 살기를 선택하는 그런 문제가 아니고

내가 투자자로서 시작하는 첫 단추구나.

내가 지금껏 배운 것들을 해 볼 시간이구나.

그렇게 생각하고 나니 머리가 맑아지고 해야 할 일들이 정리가 되기 시작했습니다.

강의에서, 어떤 분의 경험담에서 배웠던 대로, 해야할 일들의 우선 순위를 세워갔습니다.

1) 내가 가지고 있는 물건의 가치를 명확히 하고 경쟁 매물을 확인 후, 제대로 된 목표가를 설정한다.

2) 이 물건을 받아 줄 만한 모든 부동산에 물건은 내되 점차적으로 지역을 넓힌다.(하지만, 최저가로는 올리지 않는다)

3) 내가 물건을 뿌린다는 것을 내 물건에 가장 적극적으로 후려치셨던 부동산들에 슬쩍 슬쩍 흘린다.

“소장님, 그때 그 손님 아직도 그 가격을 고수 하시나요?”

“네, 영 안움직이시네요.”

“아, 그렇군요. 그런데 00단지(경쟁단지) 전세가가 0억인데 비슷한 매도 가격이면 전세가 5천 높은 제 물건이 훨씬 괜찮지 않나요?”

“그렇긴 한데, 여기는 실거주라 당장 들어가는 돈은 그렇게 중요하지 않아서.”

“아, 그래요? 그러면 이번 주까지만 기다려 보고 다음에는 00동에도 물건을 좀 내봐야겠어요.”

이런 식으로 제 물건에 관심을 가진 부동산과 계속해서 연락을 주고 받으며

내 물건을 계속해서 뿌려 나가겠다고 알렸고,

실제로도 몇몇 부동산에서 연락을 받게 됩니다.

그리고 나에게 연락이 오고 있다는 것을 소장님께도 계속 말씀 드렸어요.

“0억에는 정말 안되요?”

“네 소장님, 그 금액이면 한달잔금 해준다는 분 계시는데 계좌 안드렸어요.”

“한 달잔금이요? 어휴 잠시만요.”

이런 밀당이 2~3주 계속 되고

투자자가 이 물건을 보러 온다는 이야기를 들은 소장님은

지금 이 물건을 사지 않으면 물건이 날아간다는 말로 매수자를 설득하셔서

마침내 제가 원하는 금액과 조건으로 매도할 수 있게 되었습니다.

복기 포인트 : 매도도 내 물건의 가치판단부터 할 것! 매수자는 절대 한 부동산에만 연락하지 않는다. 그리고 여러 부동산에 연락해보는 매수자는 정말 살 사람이다. 그 한 명을 잡는데 최선을 다해야 하고, 밀당은 필수다!

-매수-

저는 매도 계약서를 쓰고 3일 후에 바로 매수 계약서를 썼습니다.

매도를 진행하면서 동시에 계속 서울로 올라가서 매물들을 봤어요.

계속해서 매물들을 보면서 제 투자에 확신을 더해갔습니다.

하지만 매물을 보러가는게 쉽지는 않았습니다.

아직 귀국하지 못한 남편을 대신해 육아와 살림을 전적으로 맡아야 하는 워킹맘으로서

매물 보러 가는 시간을 확보하기 위해

시댁에 사정하여 아이를 맡기고 퇴근하여 KTX역으로 뛰어갔습니다.

어떤 날은 기차를 놓치고 입석으로 가기도 했고

어떤 날은 KTX역에서 벌써 지쳐서 집으로 다시 돌아가고 싶기도 했습니다.

‘빌어야 한다면 빌어라. 거래를 해야 한다면 거래해라.

창의력을 발휘햐여 한다면 창의력을 발휘해라.

그저 상황의 희생자가 되지만 마라’ -원씽 中-

이 말만 되 뇌이며 하루하루를 버텼어요.

오전에는 매도 부동산 소장님들과 통화를 하고

오후에는 매수 부동산 소장님들과 통화를 했습니다.

퇴근하고 아이를 챙기고 나면 내일 연락할 부동산과 매물을 정리하고

아이 맡기기에 성공하는 날은 매물을 보러 서울을 가는 생활이 반복 되었습니다.

모두가 너는 투자할 수 없다고 하는 이 상황의 희생자가 되지 않기 위해

발버둥 쳤던 시간들이었어요.

꿈에서도 부동산에 가고

계약 한 줄 알았는데 깨보면 꿈인 날들이 계속 되었습니다.

그러다가 첫 매코에서 추가 질문을 했었던 단지의 금액이 조정되면서 저의 투자범위에 들어왔습니다.

그래서 바로 매코를 넣었고 광클에 성공!

다음날 아침 7시 20분으로 매코를 신청하였습니다.

다음날 매코까지 시간을 벌기 위해 소장님께 다른 핑계를 대고 조금 생각해보겠다 했는데

소장님의 반응은 냉담했습니다.

“이거 내일 되면 어떻게 될 지 몰라요. 겨우 겨우 이 금액 만들었는데.”

심장이 덜컹했지만, 매코 없이는 투자 하지 않겠다 생각했던 터라,

시간을 좀 주십사 하였습니다.

뜬눈으로 잠을 자는 둥 마는 둥 하고,

튜터님 연락을 기다렸습니다.

다음날 아침, 기다리던 전화고 오고

제가 이 단지를 고른 이유를 쭉 들으시고 튜터님께서는

“ 비싸지 않은 금액이고, 과하지 않은 투자금 입니다. 트라랑님의 현 상황에서는 투자하셔도 됩니다.”

“더 깎을 수 있다면 해보세요. 다만, 협상은 전화가 아닌 현장에서 하는 겁니다”.

- 매코에서 센쓰튜터님 -

라고 말씀해 주셨습니다.

이 말씀은 지금껏 필사했던 매수 경험담과는 많이 달랐습니다.

가격이 정말 싸다고 해주시지도 않았고, 투자금이 적게 드는 투자도 아니었습니다.

그럼에도 제가 투자를 감행했던 이유는

이 투자가 지금 할 수 있는 최선의 투자였기 때문입니다.

문제는 투자를 결정하고 부동산에 연락을 드렸을 때, 바로 계좌를 받지 않은 데 빈정이 상한 매도자가 물건을 거뒀다는 것이었습니다.

상황을 전해 듣고, 다시 해야 할 일을 정리했습니다.

1) 내가 이 물건을 꼭 매수 할 사람이라는 것을 어필 해야한다. 방법은? 오늘 바로 서울로 간다.

2) 마지막까지 금액을 깎는다. 어떻게? 매도자는 더 이상 안된다. 부동산을 공략한다.

3) 이 물건이 최선인지 확인한다. 어떻게? 현장 워크인

할 일을 정리하고 바로 기차표를 끊고 전화 했습니다.

“소장님, 저 입석으로 기차 끊었어요. 저 오늘 서울 가려구요.” ----→ 1)

“그럼 제가 매수자 한번 더 설득해 볼게요”

“그런데요 소장님, 저 이 물건 안되면 다른 거 사려구요.”

“다른 게 있나요?”

“물건이 있는데, 전세 낀거라서 그냥 전세 맞추는 걱정 없이 이거 투자하고 싶어요. 사실 이거 가격 조정을 조금 더 하고 싶었는데 거기 소장님이 복비 안받으신대서, 거기 생각해보려구요." -----→ 2)

(하지만 저는 같은 가격이지만 층수도, 타입도 옵션도 더 좋은 원래 물건을 하고 싶었습니다)

제가 무조건 투자 할 거고, 다른 대안이 있다는 것을 알게 된 소장님은

그때부터 ‘일단 와 보세요. 제가 매도자 무조건 설득할게요. 그리고 저도 복비 깎아 드릴 수 있어요’

라고 하셨고, 복비 500을 깎을 수 있었습니다.

이때가 실전반 2일째였기 때문에 갱지지 튜터님께 말씀드렸고, 튜터님께서는 금액 협상도 중요하지만,

전세를 맞춰야 하는 상황에서는 상황 협상도 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.

그래서 소장님께 가계약 없이 오늘 바로 계약할 수 있음을 어필하면서, (하나를 내어주고)

대신 전세자 구하는 데 최대한 협조할 수 있는지, 잔금날짜를 유연하게 조정 할 수 있는지를 확인하였고

5개월 남은 잔금 날짜와 함께 충분히 협의 가능한 입주일을 사전에 협의 할 수 있었습니다. (하나를 받아냄)

그리하여 소장님이 매도자를 부동산으로 불러 설득하는 동안 저는 주변 부동산을 워크인으로 다니며

나온 매물들을 확인했고, ------→ 3)

지금 내가 보는 물건이 1등 물건이 맞음을 확인 하였습니다.

그리고 ‘지금 매수자 지방에서 올라와서 바로 계약 할 수 있대요. 그러니까 오늘 그냥 계약합시다’에

매도자는 ok를 하였고

양쪽 다 도장도, 가계약도 없이 계약서를 썼습니다.

복기 포인트: 무조건 현장으로 가라. 마지막까지 협상하자. 어떤 경우에도 플랜B를 준비하자.

-전세빼기-

우여 곡절 끝에 매수에 성공했지만,

전세가 나가지 않아 마음이 다시 힘들었습니다.

원칙과 기준에 맞게 투자했다고 생각했지만 한 달 동안 한 팀도 집을 보고 가지 않으니

마음이 조급해지고, 임보도 강의도 손에 잡히지 않았어요.

그때부터 저는 멈춰버렸습니다.

내가 투자를 잘 못한 걸까,

망하는 건 아닐까.

그 큰 돈을 잃는 것은 아닐까.

임보를 켜도 모니터를 보고는 있지만

아무것도 할 수 없었습니다.

미니튜터링 때 ‘걱정이 됩니다’ 한마디에 튜터님이 전화를 주셨고

튜터님께 상황을 설명하다가 펑펑 울고 말았습니다. (갱지지 튜터님 감사합니다ㅠㅠ)

늦은 밤,

튜터님의 다독임과 구체적인 전세빼기 방법들을 들으며

전세금 설정 부터, 전세 경쟁 매물 범위, 소장님들 컨택하기 등

다시 마음을 다잡고 하나씩 해 나갔습니다.

최임 발표 후 다음 임장지 이야기를 하는데

튜터님께서

“트라랑님은 전세빼러 가세요”라고 말씀해 주셨고

제가 원하는 전세가에서 2천 싸게 해주면 계약한다는 분이 계셨지만

다시 한 번 현장으로 갔습니다.

튜터님께 배운대로,

전화, 문자로 연락드렸던 소장님들께 얼굴 도장을 찍고

이야기를 나누고 제 물건을 홍보했어요.

그러면서 내 전세가가 적절한지, 1등이 맞는지 확인 할 수 있었고

제 매수에 대해 다시 한번 확신을 가질 수 있었습니다.

그리고 다음날 소장님들과의 2~3번의 밀당 후 제가 원하는 금액으로 바로 전세를 뺄 수 있었습니다.

복기 포인트 : 전세빼기의 핵심은 금~토요일! 이때는 무조건 현장에 머무른다. 한 명의 손님이 오더라도 그 손님이 내 물건을 가져가면 되는 것! 그러기 위해서는 반드시 현장에 있어야 한다.

(3)투자 이후에 느낀 점

이번 투자를 통해 저는 매도, 매수, 전세빼기 까지, 저만의 진짜 ‘실전반’을 마친 느낌입니다. 투자의 큰 싸이클을 다 겪고 나니 현장의 중요성을 정말 체감하게 되었습니다.

그리고 할 수 있는 게 강의 듣기 밖에 없어서 침대에서 강의를 들었던 지난 시간들이 떠올랐습니다. 시간 낭비 돈 낭비를 하고 있는 게 아닐까, 내가 진짜 투자할 수 있을 까 걱정되고 불안한 마음이었지만, 그렇게 들었던 강의들이 제 안에 하나씩 쌓여있었음을 알게 되었습니다.

매물을 볼 때

부동산 소장님들을 만날 때

그 때 말씀하셨던 것이 이거였구나

이래서 그때 여기부터 보라고 하셨구나

매 순간 순간 마다 강의 내용이 떠오르고 멘토튜터님들이 함께 하는 것 같았습니다.

그래서 어떤 매물을 봐도, 어떤 소장님들을 만나도 두렵지 않았습니다.

(4) 고마운 사람들

저는 지금껏 함께 해준 동료들이 없었다면 24년 봄에 이미 사라졌을 것 같습니다.

실전반 포기 했을 때 저를 붙들고 루틴반에 넣어주신 서설 반장님, 거기서 함께 루틴 해주시는 깽풀님 파사님, 금화님, 성투님, 집많아님, 온유리님, 부와동산님, 혀니파더님.

정신적 지주 클파님, 뿌라운반장님.

계단을 못내려와서 구조(?)해주셨던 부파님

함께 자실해주셨던 8E 동구조장님 꽉님 원사님 옌님

첫 실전반 함께 해주시고 지금도 화이팅 외쳐주시는 산틴 조장님, 브릿니님, 수박조아님 못걷는 저를 차에 태워 임장해주셨던 슘터님. 지투때 힘들어서 여전히 힘들면 생각나는 조모니 조장님, 뿔테님

힘들 때 화이팅 외쳐주셨던 나투호님, 독모팸 예지on님, 공드림님, 반석님, 미솔님 위원장님

5월 내내 제 투자와 함께 해주셨던 최강 갱고고s 은행준님, 팡팡님, 쿄나무님, 짜장님, 갓님, 퀵님, 우리 이호조장님, 너무 감사했어요.

지금까지 해외에서 떨렁 와서 모든 게 뒤쳐지는 저를 포기 하지 않고 끌어주셨던 조장님들, 느릿 느릿 걷는 제 발걸음에 함께 걸음 맞춰주셨던 동료분들 정말 감사합니다.

항상 행복하게 투자 하라고 해주셨던, 닮고 싶은 버린돌 튜터님,

임장을, 임보를 다시금 알려주셨던 라즈베리튜터님,

사랑하고 존경하는 갱지지 튜터님 정말 감사합니다.

강의로 책으로 코칭으로 제 곁에서 투자 도와주신

너바나님, 너나위님, 제주바다님, 양파링님, 자모님, 마스터님, 코크드림님, 새벽보기님, 권유디님, 센쓰님, 자향님 그리고 모든 멘토튜터님들 정말 감사합니다.

그리고 항상 무조건적인 지지와 응원을 보내는 남편과 딸 감사합니다.

(5) 첫 투자를 앞둔 사람들에게 전하고 싶은 말

"여러분, 걱정이 엄청나게 커 보이시더라도, 차곡차곡 접어서 작게 만들어 보세요. 그리고 작은 딱지로 만들어서 그냥 어깨에 딱 붙이시고, 해야하는 것을 해 나가시면 됩니다." -자모님-

"왜 이렇게 까지 살아야하지. 라고 생각하지 마시고 그냥 해야 할 것을 하세요." -제주바다님-

"투자 하기로 마음 먹으셨으면 데드라인을 설정하시고 그 때 할 수 있는 최선의 투자를 하세요." -양파링님-

하루에 500보 밖에 못 걷던 시간에는 재활치료를 원씽으로 생각했습니다.

수술 후엔 회복을 원씽으로 매도를 해야할 땐 매도를, 

전세를 빼야할 땐 전세빼는 것을 원씽으로 가져갔습니다.

슬프고 힘들 때마다 명랑하게 즐겁게 하려 노력했습니다.

순간 순간 수백, 수천가지의 감정들이 오고 가겠지만

지금 할 수 있는 것, 해야 하는 것을 하셨으면 좋겠습니다.

너바나님 말씀처럼 결국엔 지나고 보면 다 되어 있을 겁니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

동료분들의 투자를 진심으로 응원합니다!