열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 21조 125]

□ 부동산 투자의 본질

가치 있는 물건을 싼 구간에 살 수 있다.

매수하고, 비싸질 때까지 잘 지켜낸다.

□ 투자의 원칙 : 저환수원리의 진짜 의미

저평가 / 환금성 / 수익성 / 원금보존 / 리스크

1) 저평가 : 가치보다 싸게 산다 > 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.

(저가치 물건을 사는 게 아니라 저평가 물건을 사야한다.)

저평가 된 물건을 찾는 방법 > "비교 평가"

<비교평가 하는 법>

① 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?

② 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?

③ 비교대상이 많아질수록 유리함

<저가치 단지의 공통적 특징 >

-입지가 떨어지는(사람들이 좋아하지 않는 동네) 구축

-전세가가 장기간 오르지 않음(물가 상승률이 반영되지 않음)

<아파트 가치를 결정하는 요소>

-서울,수도권 : 입지 > 상품성 (입지가 좋은 곳 중 상품성 좋은 것으로 투자)

-지방 : 상품성 > 입지 (신축을 우선적으로)

<사을&수도권 4-5군 / 지방광역시>

-입지가 좋은 곳과 입지가 안좋은 곳 둘다 신축은 가치가 있음

-구축은 입지가 좋은 곳만 가치가 있음

>>>>>>>저평가

<사을&수도권 4-5군 / 지방광역시>

-입지가 안좋은 곳 구축 >>>>>> 저가치

<가치를 먼저 보는 투자자가 되기 위해서는>

매매가 전세가 차트를 볼 때, 어떤 한 시점만 보지말고

차트를 '좌우'로 보는 연습을 해야한다. (이전 몇년간을 다 보고 가치가 있는 단지인지, 장기우상향 할 수 있는지 파악)

2) 환금성 : 저층, 탑층 제외, 300세대 미만 제외 > 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만 한 것

입지와 연식에 따른 선호도를 이해하고,

투자범위와 매도계획을 설정하고 투자한다!

3) 수익성 : 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다

<수익성의 3원칙>

-수요가 풍부하고, 가치가 있는 물건을 산다(무조건 적은 투자금X)

-싼 구간에 산다.

4) 원금보존 : 높은 전세가율에 투자해 원금을 '절대' 잃지 않는다.

<원금보존의 3원칙>

-지금 전세가율(=전세가)이 적절한 수준인가?

-수요가 많고, 가치가 있는 물건인가?

-단기 입주물량이 적절한가?

5) 리스크 : 리스크 유무를 파악하고, 감당가능한 리스크에 투자하고 대응한다.

-예상되는 리스크가 있는지? 1. 잔금 (전세세팅) 2. 역전세 (재계약시점 입주물량)

-리스크가 있다면 리스크를 감수할 만큼 매력적인 물건인지? (역전세 났을때 투자금이 더 든다고 하더라도 매력적인 물건인가?)

리스크로 망하지 않는 법

-매수 : 무리한 전세가를 고집하지 않는다 / 대출을 활용해 투자하지 않는다. (역전세를 대비해야 하므로)

-운영 : 전세 상승분으로 무리하게 재투자 하지 않는다 / 감당 가능한 규모로 운용한다.

*강의 본 뒤 내가 실행할 것

-저환수원리를 잘 기억할 것

-임장 및 임보 작성 후 매입하지 않는다면, 임장한 지역의 가격을 계속 지켜볼 것.

(네이버 부동산 과심단지 설정, 시세트래킹(가격변화를 기록)-네이버 카페 엑셀 양식)