열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 37기 117조 현단재]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024.5.25

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것과 깨달은 것

1.왜 투자를 해야하는가?

#자본주의 #소득분배 #노후준비

우리는 자본주의 제도하에 살면서 한 번도 자본주의가 무엇인지에 대해 생각해 보지 못하고 살아간다. 자본주의 하에서는 통화량이 계속 늘고 통화량에 비례해 물가는 계속 오르고 전세가는 물가에 비례한다. 전세가가 오르면 매매가가 오르는 것이 당연하다. 내가 아무것도 안하고 있으면 통장에 있는 내 돈의 가치는 점점 떨어지는 것이다. 소득분배 또한 점점 불평등해지고 있다. 점점 기업은 부자가 되고 가계는 가난해 지고 있다. 이런 가운데 월급쟁이들은 아무리 열심히 일해도 노후대비가 되지 않는다. 부자가 되기 이전에 노후준비를 1차 목적으로 해야하는 이유다.

그동안 열심히 일하고 있으니 어떻게든 되겠지 생각했었는데 막상 그 나이가 되면 노후준비는 안되어 있고 늙어서도 계속 일을 해야하는 것이 예정된 미래라는 것을 알았다. 지금의 평화로움이 시한부였다는 것을 알고나니 투자는 선택이 아니라 필수이고 의무라는 생각이 든다.

2. 나와 돈이 가야할 방향은?

# 생산자산 #전세

돈은 버는 방식에 따라 시간을 투자해서 버느냐, 시간을 투자하지 않고 버느냐로 나눌 수 있고.

돈을 쓰는 방식에 따라 미래에 가치가 오를 것에 돈을 쓰느냐, 미래에 가치가 떨어질 것에 돈을 쓰느냐로 나눌 수 있는데 전자를 생산자산이라 하고 후자를 소비자산이라 한다.

우리는 현재 시간을 투자해서 돈을 벌면 소비자산에 돈을 쓰고 있다. 이제 시간을 투자해서 벌고는 있지만 생산자산에 돈을 쓰기 위해 지금 노력을 하고 있고 앞으로 시간을 투자하지 않고 돈을 벌되 생산자산에 돈을 쓰는 사람이 되어야만 한다.

월급쟁이가 생산자산을 가질 수 있도록 도와주는 우리나라만의 제도가 있는데 그게 바로 전세이다. 전세는 무의자로 돈을 빌려 내가 가진 돈보다 훨씬 가치 있는 생산자산을 취득하게 해준다.

내가 투자자의 입장이 되고 보니 전세라는 제도가 얼마나 좋은 제도이고 우리나라에서만 할 수 있는 투자이니 꼭 이 제도를 활용해서 노후준비를 해야겠다는 생각이 든다. 알아가면 갈수록 투자를 해야하는 이유가 명확해지고 어떻게 해야하는지도 알게 되는 것 같아 감사하다.

3. 성공 투자를 위한 필수 지식?

#종잣돈 #수익형 부동산 #저평가 #시스템투자 #리스크 관리

가장 먼저 종잣돈을 마련해야 한다. 불필요한 고정비와 변동비를 줄이자. 가장 대표적인 것이 보험료이다. 내가 젊었을 때에 유일하게 한 것이 보험들기 였는데 투자자의 입장에서 보니 그것이 얼마나 어리석었는지 알겠다. 공부를 선행하지 않고 하는 투자는 손해로 귀결된다. 너나위님이 잃지 않는 투자를 할수 있는 실력을 기르기 위해 투자 전에 100권의 책을 읽고 50명의 동료를 만들었다는 부분이 뼈를 때렸다. 내가 앞으로 해야 할 일이 더 구체적으로 보인다.

수익형 부동산이냐 시세차익형 부동산이냐에 대한 고민이 있다. 하지만 나같은 월급쟁이에게는 아직 매달 정기적으로 들어오는 월급이 있기 때문에 월세 수입보다는 월급을 모아 전세를 레버리지해서 시세차익형 부동산에 투자하는 것을 권한다. 당장 용돈 조금 더 받는 것 보다는 자산의 크기를 키우는 게 더 중요하기 때문이다. 한편으로는 아직 월급을 받을수 있는 시간이 10년이라도 남아 있어서 다행이라는 생각이 든다.

그러면 돈을 절대 잃지 않으려면 어떻게 해야할까? 저평가 여부를 판단할 수 있어야 한다. 그것의 가격과 가치를 비교할 수 있어야 하는데 이는 비교가 가능해야만 한다. 비교가 가능하려면 무조건 임장과 앞마당 늘리기밖에 답이 없다. 5개구 이상 아는 지역을 늘려야 한다. 앞으로의 내 숙제이며 투자는 결국 발로 하는 것이라는 말이 다시 한번 떠오른다.

나처럼 투자금이 적은 사람은 시스템투자를 해야한다. 단순히 용돈 벌이가 아니라 투자하는 시스템을 만들어야만 시간의 힘을 빌려 부자가 될 수 있다.

투자를 할때에 중요한 것 중 하나가 리스크 관리이다. 앞으로 투자자로서 내가 맞닥드릴 리스크는 전세가 세팅되지 않아 잔금을 치룰 돈이 부족하거나 역전세를 맞는 것이다. 이에 대비해 투자를 할 때는 신용대출이나 마이너스 통장을 쓰지 말아야 한다. 리스크를 대비하기 위한 여유분으로 가지고 있어야 하기 때문이다. 또한 투자시 역전세의 리스크를 줄이기 위해 입지 좋은 곳에 투자하고 앞으로의 공급 물량도 체크해야 한다. 만약 3~4년 안에 인구의 1% 이상 공급이 예정된 곳이면 무조건 역전세가 나니 투자하지 않는다.

이런 것을 알기 전에는 투자에 대한 막연한 공포가 있었는데 리스크의 실체를 알고 그것을 대비하는 방법도 알고 나니 알고 대비할수 있겠다는 생각이 든다. 리스크는 무조건 겪을 수 있는 것이라 생각하고 잘 대비하면 된다고 생각하니 투자가 한결 더 편안하게 느껴진다.

4. 투자 매뉴얼 ; 지역선정- 사전조사-현장조사-실전투자

1)임장지역 선정

전세가율과 가격, 투자금의 규모를 확인하고 입주 물량과 미분양을 체크한 후 어느 지역을 임장할 것인지 정한다.

2)임장 전 지역조사= 손품

일자리, 교통, 환경, 학군, 그 지역의 스토리와 분위기, 모든 단지 평형의 가격을 파악한다. 그 중에 소액투자가 가능한 단지의 부동산에 전화해 물건을 확인한다.

3)현장조사= 발품

중개소 방문해 입지와 가격에 대해 질문하고 실제 물건을 확인한다. 다시 부동산 방문해 물건 정리하고 등기부등본 열람해 협상의 여지 있는지 확인한다. 여러 개의 부동산에서 본 그날의 물건 중 가장 좋은 물건을 정한다. 이때에 노하우와 기술보다 중요한 것은 태도다. 투자는 단순히 돈을 좇는 것이 아니라 투자를 잘하고 싶다는 열망으로 부단히 노력하면 돈을 따라오는 것이다. 이 모든 과정에 임하는 나의 태도와 자세를 항상 돌아보자. 나는 과연 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하고 있는가?

4)실전투자

단지를 정했으면 그 단지의 부동산을 여러군데 방문해 각각의 장부물건을 찾는다. 부동산마다 공유하지 않는 좋은 물건인 장부 물건을 가지고 있다. 그리고 투자할 물건을 정했다면 협상을 해야 하는데 이때에 가격 협상에서 중요한 것은 나의 협상력이 아니라 매수 시점의 시장 분위기다. 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기가 매수자 입장에서는 가격 협상이 유리한 시기이다. 그리고 조급함을 갖지 않는 것이 중요한데 그러려면 이 물건이 아니면 저거 라는 다른 대안을 가지고 있어야 한다. 그리고 협상을 할 때에는 내가 무엇을 더 내어줄수 있는지 생각하고 요구를 해야 한다. 그리고 중개인을 통해 예의바르게 전해야 한다. 매수를 한 이후에 임차인을 구할 때에는 가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 부동산 사장님의 협조 등이 중요하다. 이런 실전 팁까지 알게 되니 머릿속에 내가 투자할 경우의 시뮬레이션을 그렸을 때에 든든한 무기를 얻은 것 같다.

5. 돈 그릇 키우기

#마인드

투자가 어렵다는 것은 지속하기 어렵다는 말과 같다. 나는 앞으로 투자를 평생해 나갈 것이기에 투자자의 마인드를 가져야 한다. 지금의 단계에서 가장 중요하게 여길 것은 당장 투자를 할 물건을 찾는 조금함이 아니라 꾸준함이다. 성공적으로 꾸준하게 투자를 하려면 예상되는 갈등 상황을 해결해야 한다. 문제의 원인을 상대에게 찾지 말고 상황을 개선하기 위해 나는 무엇을 할수 있나 고민하는 태도를 가져야 한다.

STEP3. 내 삶에 적용할 것

1.강의를 듣고 책을 들으며 점점 투자의 원칙과 과정에 익숙해 지고 있다. 이렇게 개괄을 살펴보며 점점 알아가고 해야할 일이 명확해 지니 두려움을 덜 느끼게 되었다.

2.그러면 지금 나는 무엇을 해 나가야 하는가? 귀동냥으로 들은 물건에 당장 투자해야 하는 것이 아닌지 조금함에 들썩이지 말고 투자 전 투자자 마인드를 만드는 데에 힘을 쏟아야 한다. 아직은 투자할 때가 아니다.

3.독서를 한다. 1호기 투자 전에 책 100권 읽기를 목표로 한다. 하루에 책 한권을 읽어보니 이제 감이 생긴다. 어느 정도 읽어야 책 한권을 다 읽을수 있는지 시간이 가늠이 되고 밀도도 감이 생겼다. 너바나님처럼 하루에 한 권, 이틀에 한 권을 못 읽더라도(사실 못 읽을 이유도 없지 않나?) 일주일에 두 권은 목표로 해보겠다.

4.강의를 듣는다. 다 같이 임장을 나가는 강의를 듣고 임장을 경험해 그 두려움을 깬다. 이렇게 한 번 다녀오면 본격적으로 내 앞마당 만들기를 할 수 있을 것 같다.

5.앞마당 5개를 만들고 투자지를 결정한 후 실행한다.

6.꾸준히 지속한다. 시스템 투자를 하기 위해서는 1호기, 2호기, 3호기…. 내 목표 금액이 만들어질 때까지 투자를 지속해서 시스템을 만들어야 한다. 이것을 지속하기 위해서는 좋은 동료가 필요하다. 그러기 위해서는 먼저 내가 좋은 동료가 되어야 한다. 함께 할 수 있는 열정과 실력을 갖춘 사람이 되어야 겠다.