안녕하세요
내마중 수강중는 반듯입니다.
어제(5/25) 강동구 현장 방문한 단지의 느낌과 후기를 남겨봅니다.
전화로 매물 예약시 투자자를 꺼려하는 부동산은 딱 한 곳이 있었지만, 대체적으로 친절한 분위기였다.
직접 방문했을 때에도 친절하게 응대해주고 매물도 추천해주는 분위기다.
방문시 투자자 또는 실거주자 팀과 같이 매물을 보는 경우도 있었다.
11월, 대규모 입주를 앞두고 있어서 인지, 전세보다는 매매를 찾는 손님이 많게 느껴졌다.
실거래가 대비 호가는 높게 나와 있으며, 이전 실거래가보다 높게 거래가가 찍히고 있다.
매도자들은 물건을 거두거나 보류하는 경우도 있었고,
매물예약한 곳이 직접 보기가 어려운 상황이었는데, 다른 사람이 매물은 안보고 계약금을 넣으면서
매물예약이 무산되기도 했다.
1급지를 뒤따라서 실거래가 활발하게 이뤄지고 있었다.
대규모 입주를 앞두고 있어서 하반기 분위기는 어떻게 바뀔지 궁금하다.
꾸준하게 모니터링 해봐야겠다.
4억대로 투자 가능한 단지 중에서
1) 선사현대 (2000, 2,938세대) 59@ 8.45/4.35 방3화1 복도식 2년전수리
2) 성내삼성 (1999, 1,220세대) 59@ 8.9 / 4.5 방3화1 복도식 2년전올수리
두 개 단지가 있었다.
1)선사현대는 세대수가 많고 암사역 도보5분. 인근에 젊은 연령층이 많았고 상권 환경이 좋은 편.
2)성내삼성은 주택가 사이에 있는 아파트라서 희소성이 있음. 연령층은 비교적 높은 편. 강동구청역 도보 10분
-교통: 강남접근성 비슷함 30분
-환경: 연식 비슷. 성내삼성에서 1km이내 현대백화점과 이마트있으나 선사현대에서는 1.5km라서 큰 차이 없음.
-학군: 신암중79% vs 성내중82% 로 큰 차이는 없다
-가격: 선사현대 전고점 12.5억 대비 -32% 투자금 4.1억 vs 성내삼성 11억 대비 19% 하락, 투자금 4.4억
▷ 비슷한 입지요소를 가진 단지라면, 전고점이 더 높고, 하락폭이 더 크면서 투자금이 더 적게 드는 선사현대가 낫다!
집의 조건도 이미 전세가 맞춰져있어서 입주장 리스크를 피할 수 있고, 집을 보기 어렵기 때문에 협상의 여지가 있다고 생각된다.
▶ 실제로 같은 구 내에서도 가격의 왜곡이 있기 때문에, 같은 금액으로 할 수 있는 더 좋은 단지가 어딘지 꼼꼼하게 따져보고 의사결정을 내려야겠다는 점을 직접 느낄 수 있었다.
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