
안녕하세요. 금쪽이입니다.
벌써 3주차입니다.
아쉽기도 하면서 이전과는 다른 느낌의 수강이라
스스로 대견하기도 합니다.
이전에도 대단하다고 생각하긴 했었는데
워킹맘이신 분들이 투자 공부를 하시는 것 보면..
정말 난 못할 것 같았는데
부족하지만 그래도 하게 되네요.
하고 있다는 것이 잘하는 것이겠죠 ??
이번주는 정말 그 지역에 가고 싶은,
투자 뿜뿜이 왔던 C 지역에 대한 강의였습니다.
늘 그랬지만 이번 역시 유익했고,
지금 한창 핫한 지역이기도 하고,
실제로 투자금 범위 내에 있는 지역이라
더 유심히 보게 되었습니다.
Part 1 (1차시) C지역 지금 알아야 하는 이유 ?
본 것
- C지역은 생활권별로 지방도시의 선호요인이 분명하게 구분된다.
- 가격 상승폭이 큰 지역
- (신축) 5천 만원 미만 소액으로 투자할 수 있는 지역.
=> 왜 공부해야 하냐고? 왜 요즘 핫하냐고? 3번으로 끝 !
깨달은 것
- B지역은 투자금이 컸다면 C지역은 투자금까지 충족 ! (저평가 + 투자금 + 리스크)
- C 지역은 인구, 양질의 직장, 학군도 많은 곳.
적용할 것
- GRDP를 통해 그 지역의 위상 확인하기.
- 직주근접 VS 베드타운 기능 구분
- 주요 업무지구가 어디인지 파악하기.
궁금한 것
- 다른 지역을 공부하고 있는데 이렇게 핫한 지역에 가서 투자하는 것이 맞나? 앞마당으로 만들 수는 있겠지만 대중까지는 아니더라도 이렇게 월부에서 핫한 동네라고 하면 그때마다 그곳에 주목하고, 투자를 준비하는 것이 맞는 것인가?
Part 2 (2-4차시) C지역 입지분석, 생활권, 투자 우선순위 정리
본 것
- C지역 = 학업성취도율 90% + 학원가 주변 환경
- 일자리 접근성(직주근접), 학군(농어촌전형), 일자리접근성 + 학군 => 직장 + 학군이 핵심이다.
- C지역은 학군/신도시 느낌 환경/연식을 기준으로 선택 => 1. 학군 2. 신축택지 3. 직주근접 순
- C지역의 공급, 지수의 관계는 정직하다. (미분양 ↓ => 전세가 ↑ => 매매가 ↑)
- C지역이 5대 ㄱㅇㅅ 중 상급지에서 적은 투자금으로 투자할 수 있는 시기이다.
- 지역 내 다른 구의 외부수요를 끌어드릴 수 있는 매력 확인해야 한다. (학군)
- 생활권을 공유하는 곳에 군, 읍이 있다면 농어촌 전형이 매력일 수 있다.
- C지역은 인구, 직장(양, 질), 학군, 환경, 공급이 최고의 조건이다. (2024년 기준)
- (가격확인) 지역 내 생활권별 입지 순서를 정리 => 입지와 가격이 왜곡되었는지 확인.
- (투자접근) 입지가 좋은 곳 내 연식이 좋은 APT부터 우선순위 접근 => 입지가 떨어지는 곳 내 연식이 좋은 아파트 위주로 접근 (good 생활권, good 연식 / bad 연식 but bad 생활권은 가급적 good 연식)
- 지방에서 학군지가 아닌 경우는 위치보다 신도시 느낌 환경이 더 가치 있는 요소
- 우선순위 (1. 학군지 + 신축 / 2. 신도시 느낌 환경 + 신축 / 3. 신축 / 4. 지역의 1등 학군지 선호하는 구축 / 그 외 투자 X)
- 절대적 저평가 시장에서는 대부분의 단지들이 싸기 때문에 투자금이 아닌 선호도를 우선순위로 선택하는 것이 매우 중요.
- 신축택지를 우선순위로 보는 것도 좋지만 구축도 선호하는 단지 위주로 접근하는 것이 투자자의 자세.
- 전세가격이 절대적으로 싸고, 향후 공급물량이 부족하므로 전세가격이 하락할 가능성 높지 않다.
깨달은 것
- 천천히 설명하시는 데 중요한 내용 정말 잘 설명해주신다.
- C지역이 왜 공부하기 좋은 곳인지 알 수 있을 것 같다. (선호 입지요소 모두 갖추고 있다.)
- 저평가 확인하는 방법을 알 수 있게 되었다. (생활권별 입지 순서 정리)
적용할 것
- 교통 호재를 볼 때 학군지, 학원가 접근성이 개선되는지 확인하기.
- 공급 1page 지도에 아파트 단지 목록 데이터 (부동산지인) 올리기.
- 미분양 현황도 확인하기. 공급이 매매, 전세지수에 어떤 영향을 미치는지 확인하기.
- How 투자 ?
=> 비교할 수 있는 아는 지역 (인구 30만 이상 도시 2개 확인, 지역 내 2개씩 - 입지 좋은 곳, 덜 좋은 곳)
=> 비교할 수 있는 단지 (입지별, 연식별, 가격별 10개 이상)
=> 감당가능한 리스크, 투자금 (잔금 가능 여부 확인)
Part 3 (5차시) 투자로 연결되는 시세트레킹
본 것
- 생활권/연식별 랜드마크 APT 추출 => 시세트래킹 ONE PAGE 장표 기입 (아실 - 최고가)
- 상황에 맞기 주기 설정. 랜드마크 '매매가' 트래킹 (전용 84기준)
- 저평가된 생활권 파악, 아파트 매매가, 전세가 전수조사 (1,2,3, 탑층 제외, 전용 59/84 모두 포함)
- 투자기준 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지 파악
- 가격 저평가 검증 (아실 - 비교)
깨달은 것
- 해보지 않고 어려울 것 같다는 생각만하면 어려울 수 밖에 없다.
- 어떤 일이 벌어질지 알고 있으면 더 담대하고 의연하게 대처할 수 있다.
=> 투자 시간 증가에 따른 워킹대디로서 가정, 직장에서의 이전과 다른 대우
적용할 것
- 이번 청주부터는 시세트래킹 꼭 해보기.
- 잘하기 보다 지속 가능한지 계속 스스로 질문하기.
말씀을 워낙 천천히 하셔서
집중해서 듣지 않으면 졸릴 수 있었던 강의,
그러나 강의록과 내용이 너무 좋아서
몰입할 수 있었던 강의였습니다.
공무원을 시작으로 경제적 자유 달성 후 은퇴까지
정말 쉽지 않으신 길이었을 것 같습니다만,
오랜 시간이 걸리지 않으셨던 것을 보면
내공이 정말 많으신 분 같았습니다.
외모도 너무 잘생기신 권유디님
C지역 잘 배웠습니다 !!
모든 행동의 기준은 지속성에 맞추어져야 한다. - 권유디
