3강 후기 (ft. "투자 적기다." / 지속가능성) [지방투자기초반 19기 94조 금쪽이]

안녕하세요. 금쪽이입니다.

벌써 3주차입니다.

아쉽기도 하면서 이전과는 다른 느낌의 수강이라

스스로 대견하기도 합니다.

이전에도 대단하다고 생각하긴 했었는데

워킹맘이신 분들이 투자 공부를 하시는 것 보면..

정말 난 못할 것 같았는데

부족하지만 그래도 하게 되네요.

하고 있다는 것이 잘하는 것이겠죠 ??

이번주는 정말 그 지역에 가고 싶은,

투자 뿜뿜이 왔던 C 지역에 대한 강의였습니다.

늘 그랬지만 이번 역시 유익했고,

지금 한창 핫한 지역이기도 하고,

실제로 투자금 범위 내에 있는 지역이라

더 유심히 보게 되었습니다.

Part 1 (1차시) C지역 지금 알아야 하는 이유 ?

본 것

1. C지역은 생활권별로 지방도시의 선호요인이 분명하게 구분된다.
2. 가격 상승폭이 큰 지역
3. (신축) 5천 만원 미만 소액으로 투자할 수 있는 지역.

=> 왜 공부해야 하냐고? 왜 요즘 핫하냐고? 3번으로 끝 !

깨달은 것

1. B지역은 투자금이 컸다면 C지역은 투자금까지 충족 ! (저평가 + 투자금 + 리스크)
2. C 지역은 인구, 양질의 직장, 학군도 많은 곳.

적용할 것

1. GRDP를 통해 그 지역의 위상 확인하기.
2. 직주근접 VS 베드타운 기능 구분
3. 주요 업무지구가 어디인지 파악하기.

궁금한 것

1. 다른 지역을 공부하고 있는데 이렇게 핫한 지역에 가서 투자하는 것이 맞나? 앞마당으로 만들 수는 있겠지만 대중까지는 아니더라도 이렇게 월부에서 핫한 동네라고 하면 그때마다 그곳에 주목하고, 투자를 준비하는 것이 맞는 것인가?

Part 2 (2-4차시) C지역 입지분석, 생활권, 투자 우선순위 정리

본 것

1. C지역 = 학업성취도율 90% + 학원가 주변 환경
2. 일자리 접근성(직주근접), 학군(농어촌전형), 일자리접근성 + 학군 => 직장 + 학군이 핵심이다.
3. C지역은 학군/신도시 느낌 환경/연식을 기준으로 선택 => 1. 학군 2. 신축택지 3. 직주근접 순
4. C지역의 공급, 지수의 관계는 정직하다. (미분양 ↓ => 전세가 ↑ => 매매가 ↑)
5. C지역이 5대 ㄱㅇㅅ 중 상급지에서 적은 투자금으로 투자할 수 있는 시기이다.
6. 지역 내 다른 구의 외부수요를 끌어드릴 수 있는 매력 확인해야 한다. (학군)
7. 생활권을 공유하는 곳에 군, 읍이 있다면 농어촌 전형이 매력일 수 있다.
8. C지역은 인구, 직장(양, 질), 학군, 환경, 공급이 최고의 조건이다. (2024년 기준)
9. (가격확인) 지역 내 생활권별 입지 순서를 정리 => 입지와 가격이 왜곡되었는지 확인.
10. (투자접근) 입지가 좋은 곳 내 연식이 좋은 APT부터 우선순위 접근 => 입지가 떨어지는 곳 내 연식이 좋은 아파트 위주로 접근 (good 생활권, good 연식 / bad 연식 but bad 생활권은 가급적 good 연식)
11. 지방에서 학군지가 아닌 경우는 위치보다 신도시 느낌 환경이 더 가치 있는 요소
12. 우선순위 (1. 학군지 + 신축 / 2. 신도시 느낌 환경 + 신축 / 3. 신축 / 4. 지역의 1등 학군지 선호하는 구축 / 그 외 투자 X)
13. 절대적 저평가 시장에서는 대부분의 단지들이 싸기 때문에 투자금이 아닌 선호도를 우선순위로 선택하는 것이 매우 중요.
14. 신축택지를 우선순위로 보는 것도 좋지만 구축도 선호하는 단지 위주로 접근하는 것이 투자자의 자세.
15. 전세가격이 절대적으로 싸고, 향후 공급물량이 부족하므로 전세가격이 하락할 가능성 높지 않다.

깨달은 것

1. 천천히 설명하시는 데 중요한 내용 정말 잘 설명해주신다.
2. C지역이 왜 공부하기 좋은 곳인지 알 수 있을 것 같다. (선호 입지요소 모두 갖추고 있다.)
3. 저평가 확인하는 방법을 알 수 있게 되었다. (생활권별 입지 순서 정리)

적용할 것

1. 교통 호재를 볼 때 학군지, 학원가 접근성이 개선되는지 확인하기.
2. 공급 1page 지도에 아파트 단지 목록 데이터 (부동산지인) 올리기.
3. 미분양 현황도 확인하기. 공급이 매매, 전세지수에 어떤 영향을 미치는지 확인하기.
4. How 투자 ?

=> 비교할 수 있는 아는 지역 (인구 30만 이상 도시 2개 확인, 지역 내 2개씩 - 입지 좋은 곳, 덜 좋은 곳)

=> 비교할 수 있는 단지 (입지별, 연식별, 가격별 10개 이상)

=> 감당가능한 리스크, 투자금 (잔금 가능 여부 확인)

Part 3 (5차시) 투자로 연결되는 시세트레킹

본 것

1. 생활권/연식별 랜드마크 APT 추출 => 시세트래킹 ONE PAGE 장표 기입 (아실 - 최고가)
2. 상황에 맞기 주기 설정. 랜드마크 '매매가' 트래킹 (전용 84기준)
3. 저평가된 생활권 파악, 아파트 매매가, 전세가 전수조사 (1,2,3, 탑층 제외, 전용 59/84 모두 포함)
4. 투자기준 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지 파악
5. 가격 저평가 검증 (아실 - 비교)

깨달은 것

1. 해보지 않고 어려울 것 같다는 생각만하면 어려울 수 밖에 없다.
2. 어떤 일이 벌어질지 알고 있으면 더 담대하고 의연하게 대처할 수 있다.

=> 투자 시간 증가에 따른 워킹대디로서 가정, 직장에서의 이전과 다른 대우

적용할 것

1. 이번 청주부터는 시세트래킹 꼭 해보기.
2. 잘하기 보다 지속 가능한지 계속 스스로 질문하기.

말씀을 워낙 천천히 하셔서

집중해서 듣지 않으면 졸릴 수 있었던 강의,

그러나 강의록과 내용이 너무 좋아서

몰입할 수 있었던 강의였습니다.

공무원을 시작으로 경제적 자유 달성 후 은퇴까지

정말 쉽지 않으신 길이었을 것 같습니다만,

오랜 시간이 걸리지 않으셨던 것을 보면

내공이 정말 많으신 분 같았습니다.

외모도 너무 잘생기신 권유디님

C지역 잘 배웠습니다 !!

모든 행동의 기준은 지속성에 맞추어져야 한다. - 권유디