게리롱님의 임보 라이브 피드백 후기(1/2) (입지~단지분석) [서투기16기 나는 S38UL로 금쪽이]

안녕하세요. 

시작은 미약하지만,

배움과 성장이 늘 존재하는

금쪽이입니다. 

캘린더에 등록하고, 가족에게 꼭 듣고 싶다고,

요청하여 시간을 내어 듣게된,

게리롱님의 라이브 코칭 (아니 거의 특강)

정리 1편 (입지분석, 시세분석, 단지분석)

입지분석

: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 객관적인 기준으로 평가, 지역의 가치를 파악한다.

학군[김뿔테님] : 임보 바로 가기
- 임장지 뿐만 아니라 4급지 비교 등급 외 +요소를 확인할 수 있었음. 

- 지도 위에 학군을 올려본 것 ! 

게리롱님 after
학원가 지도 + 중학교 같이 올리기. 
학군의 의미 : 공부잘하는 중학교도 중요하지만, 학원가랑 같이 있을 때 학군지로 인식 ! 
인근에 목동학원가도 표시.

임보 잘 쓰는 법 ① 내가 정리한 데이터를 최대한 지도에 올려보기.  (입지 가치 파악이 목적)

교통[말라니님] : 임보 바로 가기
- 서울 25개 자치구별 전철역 및 전철 노선 보유 현황.

게리롱님 after
- 지도 위에 올리기. 광진구 기준 광나루역, 건대입구역, 강변역, 자양역 별 비교.

- 환승을 하는 것까지 같이 적어주기. -> 선호도의 차이

임보 잘 쓰는 법 ② 생활권 단위까지 더 쪼개서 확인해보기.

(입지요소 별로 시, 구 단위로 평가하는 게 익숙해졌다면)
 

공급[사달라님] : 임보 바로 가기
- 2020~2024년 4년치의 인구 교류를 보면서 유동량이 많은 지역 확인 
- 1년 단위로 쪼개보면서 a지역의 입주장에서 성북구에 어떻게 영향을 미쳤는지 확인 + 생각 기록
- [BM] 동대문구 1만세대 들어온다. ? -> 언제, 어느 위치, 어느 규모로 들어오는지 (지도 위에 올리기)
- [BM] 장위 vs 동대문구 청약한 것. (분양가, 경쟁률 확인)
 

임보 잘 쓰는 법 ③ 입지평가 결과를 투자와 연결 지어 정리하기. (요소별 핵심질문)

< 요소별 핵심질문 >
직장 : 

1) 직장의 양과 질, 외부에서 올만한 일자리?  

2) 일자리 특성

교통 : 

1) 업무지구 접근성  

2) 입지 개선될만한 교통호재? 

학군 : 

1) 지역 내 선호하는 학군지  

2) 타 지역 이사올만큼 우수한 학군? 

환경 : 

1) 지역 내 선호하는 환경의 동네  

2) 타 지역에서 이사올 만큼 우수한 환경? 

공급 : 

1) 3년간 공급량 적정 여부, 역전세 날 가능성 ?  

2) 주변 지역 공급으로 인해 사람들이 외부로 이동할 가능성 있는지? 

시세분석

 : 시세지도를 그리며, 개별 단지의 가격을 확인한다. 

시세지도는 레버리지 없다. 하나하나 그리면서 임장지의 가격을 첫 번째로 익히는 시간.
  * 기계적으로 하여 단지별 가격이 희미하다면 1등뽑기가 헷갈릴 수 밖에.. 

시세지도 SAMPLE [얌얌사과님] : 전통적 방식. 게리롱님이 많이 그렸던. 단지 위치, 20~30평대, 가격이 잘 보인다.

시세지도 SAMPLE [테크형님] : 가격이 잘 보인다. 시간이 덜 걸린다. 단점은 단지의 연식 등이 안보인다. (아실 활용)

시세지도 SAMPLE [한강s님] : 시세지도 + 생각 추가. 
 * 신축, 준신축, 구축별로 가격. / 선호요소, 비선호요소, / 생각 : 뉴타운택지가 선호도가 높다. ooo 생활권 선호도가 떨어진다.

시세지도 SAMPLE [말라니님] : 시세지도의 정석 (20평대 구조에 따라 기록) 복도 방3 화1
 * 계단/복도식, 방 화장실 구조 확인 필요.

시세지도 이후 시세그룹핑까지 해야 함. 

시세그룹핑 [쓸님] : 30평대, 20평대(구조별) 정리. 
- 저평가인 단지를 확인 가능 → 같은 가격대에서 좋은 곳을 고르면 저평가. 
- 같은 그룹안에 좋은 단지가 저평가된 것. -> 싸다고 생각하는 것 매물임장 진행
 

시세분석 순서

시세지도(단지들 가격 확인) -> 시세그룹핑(가격대별) -> 저평가 의심(가격대별 싼 단지) -> 매물예약(저평가 단지들 매임 예약)

단지정리

: 단지정보를 구체적으로 정리하여, 개별 단지의 가치를 정리한다.
 

단지 정리를 잘해야 좋은 투자물건 고를 가능성이 높다.

단지정리에 꼭 넣어야 하는 것 !
게리롱님의 단지장표 공개
 

단지정리 목적 ① 단지의 가치 : 사람들이 좋아하나 ? 

단지정리 목적 ② 이유 : 왜 좋아하는지, 왜 안좋아하는지? 

단지정리 목적 ③ 현재 가격 수준에 대한 생각 : 

단지 가치에 비해 가격이 싼 것 같은지 비싼 것 같은지?

단지장표 [공기밥님]

단지장표 [말라니님] : 느낌과 가격을 정리. 키워드 정리, 선호도(상중하)

단지장표 [김뿔테님] : 초역세권, 앞동이랑 뒷동의 차이, 보안도 철저, 상권 잘 갖춰져있어 좋았다. 아쉬운점 배정초가 어디어서 아쉬웠다. 정문쪽에 비해 후문쪽이 빌라가 많아 아쉬웠다. 
가격에 대한 생각.

단지장표 [성공한알밤님] : 단임 느낌, 거주 이유, 가격 정리.

단지정리의 목적 3가지만 잘 정리한다는 생각으로..  (단지 가치, 이유 (선호, 비선호), 가격 생각)

“한 달에 하나씩만 bm 한다는 생각으로.”

 - 게리롱님 - 

알차다. 

2편에서 [투자결론] 계속