[하푸파] 16개월을 바라보다 결국 매수했습니다. (feat. 광역시 매수경험)

16개월을 바라보다

결국 매수했습니다.

[하푸파]

2023.8.10

안녕하세요, 짐승같은 성실함 하푸파입니다.

오늘은 16개월 동안 지켜보던 단지를

매수까지 할 수 있었던 경험을

함께 이야기 해볼까 합니다.

작년 3월 아직 봄이 오기 전

추운 날씨 속 길거리에는

사람 한 명 없는 그런 광역시었습니다.

그당시 당연하게도 지방 광역시

앞마당이 부족했기에

비교평가가 잘 되지 않았습니다.

임장보고서 총평(2022.03)

분명하게 투자가능한 단지가 있다고 하였지만

투자를 하지못하고 아쉽게

공부를 하듯 지나가게 됩니다.

출처: 매일경제

또한 과거 2022년 3월 당시

너도 나도 지방까지도 규제지역이었습니다.

이후 7월에 한 번

9월에 다시 또 한 번

마지막으로

11월 전국의 규제지역들이

풀리기 시작했습니다.

기존에 취득세가 풀리게 된다면

생각해놓은 단지들,

생활권으로 달려가야하지만

선뜻 과거 21년 시장과는

분위기가 많이 달랐습니다.

빠른 곳은 21년 하반기부터,

22년 해가 바뀌면서 분위기는

거래절벽...

..역전세

한 명 한 명

시장을 떠나기 시작했습니다.

투자를 통해 돈을 버는 사람보다 잃는 사람이 많다는 것은

일반인의 생각대로 투자를 하면 돈을 잃는다는 얘기다.

따라서 돈을 벌기 위해서는 그 반대로 행동해야 하며,

이것이 시장을 이기는 방법이다.

- 시장과 반대로 움직여라 -

1년 반이 넘는 시간동안 책과

강의를 들으며 배웠습니다.

그리고 주변 좋은 동료들 덕분에

공포가 기회로 변하는 듯 했습니다.

그렇게 과거 친절하게 저를 안내해주시던

부동산 사장님에게 연락을 하고

지역 매임을 하기 위해 기차에 올라탔습니다.

TIP.

앞마당을 만들때

무조건 내편이 되어줄 수 있는

부동산 사장님 1~3명은 만들것

그렇게 11월부터 임장지에

매물을 보러 최소

10번 이상 가게 됩니다.

이렇게 많이 매물을 보러가서도

왜 저는 단 하나의 매물을

투자하지 못했을까요?

제가 얼마나 깎았겠어요..

최소 1000~2000은 깎으려고 했겠죠!!

마지막에 울면서...(생략)

매수했습니다.

- 새벽보기튜터님 실전반 강의에서.. -

그렇습니다.

저 또한 사실 싱글투자자로서

많은 투자비용을 들이고 싶지 않다는 생각과 함께

계속해서 나오는 매물 속에서

"더 좋은 것, 더 싼것"을

고집하고 있었습니다.

분명히 투자는 가장 좋은 것을

하는 것이 아니라고 배웠음에도

'최고의 투자' 라는

허상을 쫓고 있었습니다.

3.4억의 물건이 나오면

3.3억에 하고 싶어하고..

3.3억의 물건이 나오면

3.2억에 하고 싶어하는...

- 흔들리는 투자자 -

본성에 이끌린

투자기준이 흔들리는 투자자

가 되고 있었습니다.

과거 11월부터 3월까지

전세가가 3억이었고

3,000만원의 투자금만 사용하고

물건을 잡아보겠다는 생각이

잡힐 듯 말 듯

물반 고기반이라고 하는

시장 속에서 20개 넘는

매물들을 떠나보냈습니다.

그렇게 시간이 흘러 23년 4월

3번째 월부학교를 하며

다시 임장지로 배정받게 되었습니다.

과거에 더 좋은 가격대를 뒤로하고

3.6억 이상의 금액대에

매물들이 있었지만 이제는

3.6억의 가격 또한

비싸보이지 않았습니다.

3개의 매물을 보았고

층수는 높지 않았지만

내부샤시가 되어있는

단지가 3.58억까지 조정이 되었지만

이 물건 또한 매도자가

거둬들여버리게 됩니다.

정말 이제는 그만 이곳에서

떠나고 싶어... 잡을 수 없어

나랑 이 지역은 맞지 않나봐..

- 당시 기억.. -

라고 생각하던 찰나

부사님이 좋은 매물 A를

추천해주셨습니다.

가격은 조금 더 비쌌지만

마음을 비우고 보게됩니다.

하지만 아니나 다를까..

선뜻 매수하고 싶은 매물이 아니었습니다.

같은 느낌의 매물 B가 있었지만

그놈이 그놈이었고

그저 흘리듯 부사님은

저층(3층 이하 아님)의

매물 C를 말하게 됩니다.

저층이지만 3.55억까지 된다는

상태좋은 매물을 만나게 됩니다.

그리고 무엇보다 매도자가

팔고 싶어하는 투자자의 물건이었습니다.

세입자가 살고 있었고

7월 나간다는 세입자의 말에

돈이 필요했던 매도자는

마음이 급해졌습니다.

사실 3.5억에 매수하고 싶었지만

매도자의 매수금액 또한

같은 금액이었기에

올수리 매물 인테리어비용

1,000~ 2,000만원을 세이브한다면

현재의 가격도 나쁘지 않았습니다.

그렇게 최종적으로 3.52억까지

네고를 하게 되었고 매수를 진행하였습니다.

네!! 맞습니다.

이 물건이 바로 과거

3.6억에 올렸다가 3.58억까지 이야기가 나왔으며

최종적으로 네고가 되지않아 거둬들였던 매물입니다.

당시 감정적으로 거둬들였던 매도인은

시간이 흐르며 조급한쪽으로 변하게 되었고

급하게 매도를 진행하게 됩니다.

이렇게 급했던 매도자는

처음에 제가 매수하려고 했던 금액보다

300만원을 더 네고한 끝에

제 손에 다시 돌아오게 되었습니다.

최종적으로는 올수리의 매물을

3.65억에서 3.52억으로

1,300만원을 네고하고

매수하게 되었습니다.

크게 두 가지 질문을 던지게 됩니다.

Q1. 구축의 저층물건은 전세세팅, 매도 등 어렵지 않나요?

Q2. 아직 공급물량이 소진되지 않고

6월부터 9월까지도 대단지 아파트 입주예정인데

피해야 하는거 아닌가요?

네!! 두 가지 질문 모두 맞습니다.

하지만 틀리기도 합니다.

왜냐하면 두 질문에 모든 문제는

그저 상황일뿐입니다.

제가 월부에서 배운 투자의 기준은

3가지 밖에 없습니다.

첫 번째, 가치대비 싼가?

둘 째, 투자금 얼마인가?

셋 째, 리스크 대비되는가?

너바나님의 어제 글에서도 나오지만

"초반 20번까지 투자는

투자자성과를 내기위한 투자가 아닌

투자실력을 쌓기 위한 투자였습니다."

초반 20채를 계속해서 투자를 할 수 없기에

한 채 한 채 더 많은 경험을

할 수 있는 투자를 이어갔어야 했습니다.

돌아가 첫 번째 질문인

저층의 물건이지만

가치대비 싼 것에는 변함이 없었습니다.

둘 째, 입주공급이 있었지만

충분한 잔금과 리스크 대비가

되어있기에 두려움이 없었습니다.

해보지 않으면 알 수 있을까요?

저층을 매수해보지 않고서,

입주물량이 있는 전선에

뛰어들어가 보지 않고서

멀리서만 바라보면 시장의 분위기와

그때의 감정을 파악할 수 있을까요?

이 모든 것에는 가치대비 싸다는 판단과

리스크대비가 되어있었기 때문에

행동으로 옮길 수 있었습니다.

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정리해보겠습니다.

잘한점

#1.

시장을 떠나지 않고

10번.. 10번이 안되면 20번, 30번

물건을 날리더라도 끝까지

트래킹하고 매수까지 결실을 맺음

#2.

하락장 모두가 두려워할때

기회라고 생각하고

계속해서 시장 속에 남아 있었던점

#3.

지역의 좋은 부사님을

만들고 관계를 지속적으로

이어나간점

#4.

저환수원리에 기반하여

월부에서 배운방식 그대로

나에게 적용한점

부족한점

현재 내가 할 수 있는 투자가 아닌

'최고의 투자'에 대한 환상,

스스로의 대한 확신,

지나오며 보내왔던 매물들,

기회비용과 쌓여있던 에고

결국엔 부족했던

실력입니다.

결국엔 생각만하고

칼럼필사를 하고 앞마당이 늘어난다고

실력이 쌓이는 것은 아니었습니다.

실력은 자신의 머릿속에 있는 생각들을

행동을 통해 경험해나갈 때

비로소 생기는 것임을 배우게 되었습니다.

투자를 거시적관점이 아닌

미시적관점으로 봐야합니다.

사회현상에 흔들리는 투자자가 아닌

저평가 여부를 알아볼 수 있는

눈을 가진 투자자가 되어야 합니다.

아직까지 지방에 너무 많은

투자기회가 있습니다.

저 또한 또다시

독강임투 를

하기위해 내일도 지방으로 떠납니다.

무더운 날씨에 전국을

임장하고 있는 모든 월부분들

응원하겠습니다!!^^

아무것도 하지 않으면

의심과 공포가 생긴다.

행동하면 자신감과 용기가 생긴다.

두려움을 정복하고 싶다면

집에 앉아서 생각만 하지 말고

나가서 바쁘게 움직여라.

- 데일 카네기 -

다음 글 2탄에서는

자신있었던 전세빼기를 하면서

결국 매수하고 도장찍는게

가장 쉬웠구나..

그리고 계속해서 터지는

문제와 상황들

산넘어 산

전세빼기 경험담으로

돌아오겠습니다.

글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다♡