[하푸파] 4,000만원 네고 했습니다.

안녕하세요, 짐승같은 성실함 하푸파입니다.

오늘은 제목 그대로

4,000만원 네고에서

투자 진행까지 했던 이야기를

조금 해볼까 합니다.

요즘 다들 아시는 것과 같이

하락장이 연이어 지속되고 있습니다.

매매가가 떨어진만큼

전세가도 떨어졌기에

"이러한 시장에서 투자를 어떻게 하냐"는

이야기들이 요즘 입버릇처럼

들리는 거 같습니다.

제가 오늘 쓰는 글에서는

이 모든걸 깨부수고

어떻게 이러한 상황에서

투자를 진행하는지

말씀드리겠습니다.

이 글을 3가지를 중점으로

봐주시면 좋을 거 같습니다.

1. 하락장에 세안고 물건 투자방법

2. 싱글투자자 투자방법

3. 물건을 만드는 방법

그럼 시작해보겠습니다!!

월부학교 봄학기를 시작하며

4월달은 광역시를

배정받았습니다.

분임과 단임을 마치고

매임을 진행하며,

여러단지를 보게됩니다.

하지만 현재 투자금 5천만원,

전세가율 85%에

들어오는 단지가 없었습니다.

여기서 1등을 뽑아야했고

튜터님에게 좋은 투자물건을

가져가겠다는

처음 시작하기 전 말과 달리

깜깜해 보였습니다.

가장 먼저 보이는 것은

절대가가 낮은 단지들이 보였습니다.

하지만 3, 4등 생활권에 20평대 물건에

5,000만원 이상의 투자금을 넣는다는 것은

꽤나 매력적인 투자는 아니었습니다.

그렇게 최대한 물건을 만들어 보겠다고

생각을 하고 다시 한 번 내가 보았던

매물들을 검토해봤습니다.

현재 4.2억에 올수리

되어있는 물건이었고

화장실 2개가 주인인테리어로

매력적이었습니다.

가장 후순위 생활권으로

5등 생활권에 위치해 있지만

1등 생활권과 밀접해 있으며

함께 생활권을 구축하고 있다는 점과

5등 생활권이지만 그 곳에서

1등 대장단지라는 것이

충분히 투자로서

적합하다는 생각이 들었습니다.

현재 매수하려고 했었던 타입은

C타입으로 4.3억에

최저가로 형성되어있었고

다른 타입에서도 4.25~4.4억으로

매물이 올라오고 있었습니다.

현재의 전세가는

2.5억 정도에 거래되었지만

이 집은 24년 1월 만기로

3.5억의 전세가

껴져있는 물건이었습니다.

여기서 생각해보게 됩니다.

"현재의 금액에서 얼마만큼의 가격대가

내가 생각하는 저평가라고 판단할까?"

현재의 임장지와 앞마당 중에서

같은 연식과 같은 금액대 그리고

같은 입지를 한 번 놓고서 스스로

스트라이크 존을 만들었습니다.

최근 실거래도

한 번 확인 하게 됩니다.

저층이지만 3.84억에

거래가 하나가 되었던 것을

확인하게 됩니다.

사실 매도자는 급하게

돈이 필요하신분이었고

충분히 가격네고에 대한

여지가 보였습니다.

사장님에게 말씀드렸습니다.

"사장님 3.7억에 하고 싶습니다!!"

(파워당당!!)

시원하게 5천만원을 네고하였더니

부동산사장님은 너무 어이없다는듯이

콧방귀를 뀌시면서 안판다고

전화를 끊으시려고 하셨습니다.

하지만 저는 미리 준비했던

멘트를 날렸습니다.

"사장님도 아시다시피

그 금액대가 절대로

안되는 정도는 아니잖아요..

최근에 3.84억에

하나 거래가 되었고

그러면 진짜 딱 3.8억에

이야기 한 번만 해주세요.."

라고 정확한 의사전달을 하였습니다.

퉁명스럽긴 했지만

행동만큼은 빠른 사장님이었기에

바로바로 전달 받을 수 있었고

생각하지도 못했지만

3.8억인 4천만원 네고가

손쉽게(?) 되었습니다.

만약 현재 있는 매매가를

그대로만 바라보고 1등을 뽑았더라면

투자금 7천만원으로

투자범위에 들어오지 않을 뿐더러

절대 1등이 되지 않았을 겁니다.

그러면 모든 매물에 이렇게

5천만원 네고를

부동산 사장님에게 부탁해야 할까요?

절대로 그렇게 하시면 안됩니다!!

제가 3.8억이라는 매수가를

말할 수 있었던 이유는

첫 번째

가치대비 저렴하다는

판단이 되었고

저평가의 여부를 알기에

말할 수 있었습니다.

두 번째

현재의 매도자의

상황을 체크하였기 때문입니다.

사실 안타까운 사연에

매도를 하는 매도자분이

있기도 합니다.

그에 따른 감정이입이 되어

매도자분에게

크게 네고하는 거 자체에 대한

미안한 감정을 느낄 수도 있습니다.

하지만 반대로

내가 매도자의 상황을 고려하고

대신 빠르게 해결해준다라는

마음을 가지면 어떨까 싶습니다.

마지막

현재의 '시장흐름' 입니다.

상승장에서는 좋은 매물이

나를 기다려주지 않을 뿐더러

네고가 아닌 하루하루 가격이 올라가기에

오히려 매수자가 조급해지게 됩니다.

그렇기에 현재 상황에서

할 수 있는 매수방법이라고

할 수 있습니다.

이 글을 쓰기에 사실

이 부분이 너무 조심스러웠습니다.

혹시나 매수하지 않을 물건을

전부다 가격만 깎아달라고

말씀을 하실까봐..

다시 한 번 말씀드리지만

절.대. 그렇게 하시면 안됩니다.

가격협상은

스스로 매수를 결정짓고

모든 리스크와 전수조사가 끝난 후

최후에 하셔야 합니다!!

꼭 지켜주세요.

현재의 시장에서

매매가도 전세가도 바닥일 때

움직일 수 있는 것은

매매가를 낮추는 방법입니다.

매매가를 낮춰서

사는 것이 무엇보다 중요합니다.

투자의 기준에서는

크게 3가지 스텝으로

정리할 수 있습니다.

STEP 1. 싸냐? 비싸냐?

결국 매매가가 얼마인가에 대한

이야기 입니다.

STEP 2. 투자금 얼마냐?

전세가율과 200%의 수익률을

낼 수 있는지의 여부입니다.

STEP 3. 감당가능하냐?

대출금부터해서 공급, 역전세 등

모든 최악의 상황에서

리스크가 대비되냐를 파악해야합니다.

투자에 있어 모든 과정은

이러한 과정을 거져야합니다.

그 중에서 첫 번째 매수금액이

무엇보다 중요하다고 말씀드렸던 이유는

한 번 매수를 진행하게 되면

그 값은 고정이기 때문입니다.

전세가는 2년이 지날 때마다

변동하게 되지만

매매가는 내가 최초에 샀던 금액에서

변하지 않기에 싸게사는 것이

가장 중요합니다.

금융의 사이클은 항상

등하락이 존재합니다.

우리가 계속해서 투자를 이어가며

아래의 부분에서도 만나야하고

위에서 부분에서도 만나야 합니다.

이 모든걸 견딜 수 있게 해주는것이

결국 가치대비 싼 금액으로

매매를 하는 것입니다.

이렇게 앞서 말씀드렸던

첫 번째 단계인 4.2억의 매물을

3년 전 가격인

4천 네고를 해서

매수를 진행하려고 했습니다.

이걸로 1단계는 통과가 되었습니다.

다음 두 번째

투자금에 대한 이야기 입니다.

현재 24년 1월까지

3.5억에 세입자가 있기에

투자금이 3천만원,

전세가율 92%에

매수할 수 있게 됩니다.

투자금 대비 200% 수익률(6,000만원)인

4.4억이 현재 올라오고 있는 금액이었기에

충분히 매력적이었습니다.

이렇게 2단계를 통과하게 됩니다.

마지막으로 3번째

리스크 여부입니다.

여기서 가장 큰 문제가 발생합니다.

현재 시세보다

1억 비싼 전세가에

최악의 상황에서

내년 1월에 역전세를

맞을 수도 있습니다.

더 최악의 상황에서는

세입자가 내년 1월이 되기 전에

나갈 수 있는 상황에서는

너무 큰 리스크가 있었습니다.

그렇기에 빠르게

현재 다시 계약서를 쓰는 것을

선택하였습니다.

현재 다시 3.5억에

세입자가 계약서를 쓸 수 있다면

현재의 입주물량 또한 피할 수 있으며

이후 계속해서 사라질

공급적인 부분이

좋다고 판단하였습니다.

하지만 그럼에도 불구하고

두 가지의 리스크가 있습니다.

첫 번째

2년 후 재계약시점에

3.5억보다 낮은 전세가를 형성했을 때

역전세가 고려된다는 점

두 번째

2년 후 3.8억 보다 낮은

매매가를 형성하고 있을 점

그래서 제가 선택한 전략은

2년 후 매도 전략입니다.

2년 후 투자금이 더 들어가게 된다면

200%의 수익률을 내지 않더라도

충분한 수익으로

매도를 고려할 수 있습니다.

두 번째 3.8억 보다 낮은 매매가를

형성하고 있을 상황에서

나에게 리스크가 될 수 는 있지만

여기서 가장 중요한 것은

미래가 아닌 현재의 시점 입니다.

저는 현재의 가격이

충분한 저평가라고 생각을 하였고

미래에 혹시나 더 낮은

금액을 형성하고 있다면

그것은 충분히 감수해야하는

리스크라고 생각하였고

그정도의 리스크는 들고 갈 수 있다는

확신이 있었습니다.

사실 요즘

"지방투자냐? 수도권투자냐?" 라는

이야기가 많이들 하곤 합니다.

하지만 저는 싱글 투자자고

1년에 모을 수 있는 투자금이

적은 것을 알고 있습니다.

그에 맞는 투자로서

수도권이 아닌 지방을 선택하였고

장기적으로 시스템투자를 고수하지만

판단에 따라 매도와 매수를 빠르게

진행해야할 수도 있습니다.

월부에서 알려주는 방식 자체가

과거엔 이랬고 지금은 이렇다..

하는 기준이 바뀐 것이 아닌

자신에게 맞는 투자를 해야하며

결국엔 독립적인 투자자로서

스스로 판단하고

결정할 수 있는 능력을

기르는 것

이라는 생각이 듭니다.

간단하게 매수의 순서를

정리해보겠습니다.

STEP 1

현시세 4.2 ~ 4.4억의 단지 매물을

3.8억에 네고한다.

STEP 2

현 세입자 3.5억가 있기에

3천만원으로 투자를 한다면

현 시세가 수익률 200%를 보장해준다.

STEP 3

현 세입자를 다시 3.5억에 세팅한다.

STEP 4

2년 후 상황에 따라

매도를 할 수도 있다는 전략을 세운다.

이러한 순서가 하나라도 맞지 않으면

저는 매수를 진행하지 않습니다.

사실 4번까지 모든 전략을 세웠지만

세입자가 다시 재계약을

하지 않기로 했습니다.

그리고 바로 3.84억에

다음날 거래가 되었습니다.

아쉽냐고요?

아쉽습니다😂

하지만 저는 이러한 매수과정을

설계부터 계획까지

매물코칭과 모의 계약서를

써보는 것까지 끝마쳤습니다.

실제로 매수를 하지는 못했지만

계속해서 이러한 과정을

반복해야겠다고 생각이 들었습니다.

그저 네이버 부동산에

올라온 가격만 보고

매수를 포기하거나

투자의 경험을 쌓아가지 않는다면

시간이 흘러 상승장이 오더라도

쉽게 좋은 물건을

고를 수 없을 것이라고 생각이 듭니다.

이러한 시장에서도 누군가는 투자를 하고 있습니다.

이러한 시장일수록 4천만원까지 네고가 됩니다.

이러한 시장일수록 실력을 쌓기에 좋은 시장인거 같습니다.

첫 투자의 원칙을 코칭에서 알려주신

새벽보기 튜터님

투자자로서 멘탈의 중요성을 알려주신

빈쓰튜터님

항상 물건을 만드는 방법을 알려주신

젊은우리 튜터님

낚시대를 던저놓기만 하면 안된다를 알려주신

샤샤튜터님

감사합니다❤

글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다♡