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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
공부하고 행동하자!! 공행입니다.
열중반 3번째 독서후기네요~^^
사실..
쉽지 않은것 같습니다 ㅠㅠ
재독이지만 일주일에 한권의 독서는 아직 버겁습니다.
시간 확보를 잘 못한거에 대한 반성중입니다.
하지만,
조금 부족하긴 하지만 후기를 작성해보겠습니다.
(20페이지 정도 남기는 했지만.. ^^;)
이번 독서는 존경해 마지않는 너나위님의
월급쟁이 부자로 은퇴하라 입니다.
1장 WHY 왜 투자를 해야 하는가
(P.40) 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변화지 않으려는 태도다.
(P.64) 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자
(P.65) 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.
[깨]
별 생각 없이 항상 경제적 자유를 목표라고 생각했는데
일단, 노후 준비가 우선이다
2장 DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향
(P.70) 당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.
(P.89) 시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것. 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.
(P.93) 목돈을 만드는 데 장기간의 현금 유출만큼 방해가 되는 것도 없다.
(P.95) 부동산 투자는 경험이 쌓이다 보면 매매를 하는 과정에 일정한 패턴이 존재한다는 것을 알게 된다.
[깨]
꾸준히 많은 경험을 쌓는 것이 중요하다.
[적]
6월 부터 한달에 1권 임장보고서 작성
2025년 3월 을 시작으로 1년에 한 채 매수
3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
(P.108) 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다. -앙드레 코스톨라니-
(P.112) 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인 지를 따져보는 것이 현명하다
(P.118) 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
(P.119) 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것.
(P.120) 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 변 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.
(P,122) 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다.
호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이다.(호재는 보너스 정도)
전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다
의왕시 25평 아파트
평촌 구축 vs 내손동 신축
평촌 신도시와 물리적인 위치가 가까움
버스교통여건 좋음
평촌의 입지 공유
지역내 선호도 좋은 아파트
대단지
초품아
젊은사람
높은 전세가율
[깨]
신축보다 입지가 우선이다.
‘깍는 만큼이 하루 일당’
[적]
최소 다섯 번 까지는 주변의 도움을 받고 투자를 진행하자
저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원
분당 21평 아파트
(P.125) 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기
[P.133) 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.
(P.132) 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.
(P.138) 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다.
(P.140) 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’ 였다
(P.140) 이후 대출이라는 무기를 활용해 더 좋은 물건을 매입하는 방식을 터득하는 데 큰 도움이 되었다.
2016년 여름 비수기
광명,구로,금천 임장
철산 P 아파트 관심 (상권,관공서,병원,서남권대형일자리 밀집지역(가산디지털단지))
퇴근후 임장,토일 임장 2개월
구로,금천,광명 모든 아파트 익힘 (아파트 별 분위기, 어떤 사람들이 거주하는지 )
전에 임장했던 분당 구미동 J아파트 떠오름
분당J아파트 (2.7억 / 2.4억)
철산동P아파트(3.1억 / 2.7억)
구성요소 비교평가
분당이 우위(직장,강남접근성, 환경,학군)
분단J 저평가 결론
매도자의 사정파악
여름비수기
가계약금 10% 지급
[깨]
6월초 ~ 8월 중순 여름비수기
11월초 ~ 1월 말 겨울비수기
앞마당을 많이 만들어야 좋은 비교평가를 통해 저평가를 알 수 있다.
[적]
5년안에 전국앞마당/25년 3월 까지 1호기
잃지 않는 투자
대출을 통한 레버리지를 활용해보자
많은 경험을 축척해야 한다.
수익률 440%.아는 지역을 늘린 대가
수지 32평 아파트
이미 수지에 20평형대 아파트 2채 투자
꾸준한 시세모니터링으로 여전히 다른 지역에 비해 가격이 저렴한 걸 알 수 있음
전세가율 상승으로 투자대상이됨
주변 신축입주 and 겨울철비수기
J아파트 일시적 낮은 매물 나옴
인근신축아파트 전세물건 빠르게 소진
매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍
2년 뒤 일시적 역전세 대비가능한지 검토후 투자 결정
매도자에 대해 정보파악(입주물량에 대한공포, 3.2억 매수로 수,일시적 1가구 2주택 비과세혜택)
(P.147) 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.
‘임장후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
(P.151) 투자대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입한다
(P.157) 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다
(P.158) 투자 대상의 저평가 여부를 판단한 뒤 매입하고 수익률을 극대화하기 위해 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다. 대신 나는 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공한다. 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.
(P.161) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
(P.163) ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’ 라는 의미
[깨]
시세모니터링_(=모의투자)
투자했다면 어느 정도 수익?
내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 건?
최우선 투자 기준은 저평가 여부이다.
아는 지역이 많으면 ‘안되면 다른거 하지뭐’ 라는 마인드로 거래협상이 쉬워진다
시장을 예측하거나 예단하지 않는다.
발로 걸어야 아는지역이 된다
[적]
임장후 대장아파트,투자검토아파트 시세모니터링
매도가를 낮추는것에 집중하자
5년안에 전국앞마당
한달 1개 앞마당
3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아
평촌 21평 아파트
1년간 약 6000세대 입주가 집중되면서 상승이 더뎠던 평촌에 주목 (인구60만, 적정입주물량3,000세대)
시세에 일시적 부정적인 영향
전세가 약세로 고민
공실 위험을 감수하고 투자를 검토(자금상황 체크)
우수한 입지에 비해 저평가되어 있으므로 투자에 적합하다고 결론
매도자의 상황이 어떤지 파악(이사 2개월도 남지않은 상황)
주변에 다른물건들도 있는 걸 확인후 1000만원 할인요청
등기부등본을 확인을통해 매도자가 21000에 매입했음을 확인
협상후 매수
매매부터 임대에 이르기까지 모든 과정에서 값진 경험을 선사함.
(P.170) 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입을 진행
매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.
(P.하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었따면 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.
(P.179) 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.
[깨]
거주자의 사정을 파악 해야한다.(이사계획 등)
반드시 등기부등본 확인(근저당 설정여부, 권리관계, 주택매입가격)
협상도 경험
괜차
[적]
매수자 우위 시점에 투자하자(그 외는 임장)
4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식
(P.184) 절약을 하려면 현재 가계에 들어오는 돈과 밖으로 나가는 돈의 흐름을 빠짐없이 정리하는 게 우선 되어야 한다.
(P.188) 투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다.
(P.190) 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본 재배치’라고 한다.
(P.192) 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 잎으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.
[깨]
<지출관리>
지출의 성격 구분(고정비, 변동비)
필요비구분(필요비,불필요비)
!!고정비와 변동비를 통틀어 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애자
→ 보험료(종신보험만 정기보험으로 변경하고, 나머지 정리) 월 60만원 줄임
→ 실손보험 회사에 중복가입
→ 여행경비, 소모품 구입비 거의 전액줄임
→ 커피값줄임
!!연간 1,000만원 이상 저축액 늘림
!!필요비 중 지출 규모를 줄일 수 있는 것들을 찾아 줄여나가자(가계부앱 사용)
소비대상을 소비자산에서 생산자산으로 바꾸자!!
<자산 재배치>
투자를 준비한지 9개월쯤 지난 시점
효용과 위험존재
잃지 않는 투자를 위해 최소한의 실력과 상황을 만들어야함
투자관련도서 100권이상/10여개의 강의 수강/50명이상의 투자동료들
[적]
신용카드를 없애자
매월 사용내역을 출력해서 지출을 확인분류매보자
평생같이할 투자동료들에게 신뢰감을 주고 도움을 줄수있는 지식을 갖추자
(P.195) 지금에 와서 돌이켜보니, 투자의 효율성 측면에서 볼때, 직장인인 내게는 지금까지 해온 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식이 더 좋은 선택이었던 것 같다.
(P.199) 아파트 전세투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세투자의 기회비용 대비 수익 차이는 앞의 사례처럼 극명하게 엇갈린다.
(P.202) 전세투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다.
어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
(P.203) 2년 가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.
[깨]
급여 이외에 시간을 덜 들이면서 수익을 낼 수 있는 것들이 어떤 게 있는지 확인해보자
찐지니 선배님도 같은 말씀을 하셨다.
[적]
전세금을 레버리지로 활용하는 투자를 하자
종잣돈계좌를 따로 관리하자
(P.205) 사는 순간 돈을 버는 것은 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기다.
(P.206) ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.
부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.
(P.209) 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 여러 개의 대상을 비교해 보고 그중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문이다
(P.211) 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.
서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라.
(P.212) 부동산 투자에서 돈을 잃지 않기 위해 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있다. 바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한, ‘전세가율’을 활용하는 것이다.
(P.213) 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제
(P.219) 단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 투자로는 인생을 바꿀 수 없다.
(P.221)
용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
1 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다
3 보유 자산의 크기를 키워나간다
4 매입한 부동산을 장기 보유한다
5 원하는 의퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
장기보유장점
1 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다
2 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.
3 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.
(P.225) 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.
(P.228) 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다
(P.231) 소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면, 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.
(P.238) 전세금 상승분만으로 보수적으로 작성한 저 로드맵보다 훨씬 많은 투자를 진행할 수 있었다,
(P.244) 역전세 리스크에 대한 대응
현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 마이너스 통장이나 신용대출 등일 이에 해당한다.
처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.
(P.245) 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1%이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다.
제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다.
동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다.
넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다.
유동성 리스크가 닥쳤을 때, 가장 중요한 건 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것이다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.
[깨]
저평가된 물건을 사야한다.
서울 수도권 어디부터 알아갈까?
→ 동작, 영등포로 시작 ...
내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이 만큼이다(=투자금)
향후 공급 물량을 확인하자(인구*0.5%적정)
지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려진 정도가 되어야 한다.
15년후면 40채를 할수 있다..
일부주택의 임대방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출할 수 있다.
[적]
제대로된 앞마당을 만들어 비교평가를 잘하자
한달 1개 임장보고서 만드는 것을 목표!!
15년간 40채의 부동산 시스템 구축
신용대출로 투자를 진행하지 말자
5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
(P.257) 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다.
투자의기준
저평가된 상태인가?
투자금이 적게 드는가?
리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
→ 잔금
→ 2년뒤 역전세
(P.259) 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.
(P.261) 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.
(P.263) 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다.
투자흐름도
자역선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전투자
(P.273) 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.
(P.274) 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다.
전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.
<몇 가지 지표>
1 전세가율과 가격
2 투자금의 규모
3 입주물량
4 미분양
(P.293) 가격을 조사할 때는 임장지역 내의 모든 아파트(모든 단지, 모든 평형)를 조사해야 한다
가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다.
(P.295) 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.
[깨]
저평가 여부를 알수 있으려면 입지와 가격을 아는 지역을 넓혀야 한다.
초보자인 경우 3천만원 이하로 투자하자
건당 투자금이 적어야 한 번이라도 더 많은 투자를 경험해 볼 수 있다
투자기준의 체크리스트를 만들어 놓고 투자를 진행할 때마다 사용할 수 있지 않을까?
투자기준을 만들고 지켜나가는 것이 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다.
지인이 추천해 줘서 전화해본 것처럼 물어보자
[적]
한달1개 임장보고서
시세트래킹
(P.281) 임장 전 지역조사 하기
사전조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼자
사람들이 거주하고 싶어하는 곳은 어떤 요소로 결정되는 걸까?
→ 일자리, 교통, 환경, 학군 , 지역의 분위기나 위상
-.일자리
근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용
국세통계 홈페이지 ‘시,군.구별 근로소득 연말정산 신고현황’-원천징수지 기준
-.교통
수도권은 지하철 역세권(강남,도심,여의도)
강남 접근성이 중요
네이버나 다음 지도 등을 통해 대중교통으로 강남역 까지의 소요시간 조사
-.환경
백화점,대형마트,종합병원 등의 생활편의시설, 공원,산,강,천 등 자연환경
인터넷 검색과 포털 사이트의 지도를 적극활용
슬리퍼 생활권에 해당하는 단지나 지역도 참조
지적편집도 (주거지역, 상업지역 등 )-큰 그림과 이미지 숙지
로드뷰 확인
전체적으로 흝어본 후 동 단위로 다시 하나하나 주요 시설들을 기록하며 위치 확인
-.학군
일자리,학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소
아실 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인
좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다
‘초품아’ 확인
-.인구
거주자 연령 분포
통계지리정보서비스 사이트에서 확인
나쿠위키 등 다양한 검색을 통해 정보확인
-. 가격
임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다(모든 단지 모든평형)
→ 항목
시 구 동 마을 단지 입주연월 세대당주차대수 용적률 공급면적 전용면적 평형(공급면적기준) 세대수 구조 형태(복도식/계단식) 전세가 매매 전세 전세가율 평당매매가 조사일자 임장여부 초등학군
→ 가장 비싼 아파트부터 지도에서 위치확인
전세율이 높아 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산에 전화 확인
→ 지역에 대해 잘모르는데 지인이 추천해 줘서 전화드리는데요...~
→ 투자자라고 하면 전세가를 실제보다 높게 브리핑할수 있음, 매수전에서 세입자로 전화확인필요
전체적인 감을 익히는게 중요
(P.296) 지역을 눈에 담는 현장조사
그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것
부동산 입지와 가격을 정확하게 파악하는 것
-.지역 주민처럼
마트, 지하철역, 학원가,식당,공원..
어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것
단지마다 동 간거리, 관리상태, 주차 상황등 확인
사소한 차이까지 느끼는 것이 중요
“구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다”
“무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다”
“특별한 방법은 없다 결국 많이 가봐야 한다”
-.중개소 방문
매물 확인
그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인한다.
초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소 예약(2시간 물건확인, 1시간 정리시간)
하루 5~6개 물건 확인
보통 토요일 오전 10시부터 ~
많은 물건을 봐야 좋은 물건을 만날 확률도 높아진다.
-.중개소에서 대화하는법
단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물어라
일자리,교통여건,선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대, 평형별 시세 등
사전조사한걸 맹신하거나 지나치게 아는척 하지 말자
-. 매물확인
집의 상황, 매도사유, 집주인인지 임차인인지, 전세거주인지 월세거주인지, 만기,임대차계약 만기전 매도사유
물건을 볼때는 사전에 스스로 정한 순서대로보자(입구에서 오른쪽 또는 왼쪽 한방향 )
누수나 결로 확인
거주자이사날짜 확인
-.중개소로 돌아와서
본 순서대로 중개인에게 정리부탁(혹시 모르니 물건볼때 모든내용을 녹음해서 정리할수도 있다)
그중 가장 괜찮은 물건 하나 정함.(넘버원)
중개인에게 등기부 등본 요청 열람(대출여부, 매도자 매수시기 매수가겨 확인)
각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 비교
오늘 본것중 최고의 물건를 골라낸다
가장 좋은 물건을 골라내는 연습은 이후 좋은 투자를 하기 위해 반드시 필요한 훈련이다.
-.아무리 강조해도 지나치지 않은 것
노하우와 기술보다 중요한 건 다름이 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라
“돈을 쫓으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”
장부 물건 : 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물
투자에 적합한 물건 : 동과 층에서 선호도가 낮은건(저층,탑층,사이드,길가 위치 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.
임대가 수월하게 될 물건 : 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것, 보증금이 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있는 매물. 이미 공실 인 물건
매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다.
투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법...
→ ‘거기 아니면 여기에 하지 뭐’ , 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미
매도자에게 무조건 가격만 깍아달라고 요청할 것이 아니라 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용히자
임대에 영향을 미치는 요소
1 가격
→ 가격을 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나.
2 집의 상태
3 입주가능시기
→ 거주인의 이사 날짜 확인
→ 성수기 2,3,9,10 비수기 6~8 11~1
4 사람
→ 부동산 중개인
임대가 잘 나가지 않는다면 다른 부동산 중개인
(P.324)나에게 투자를 시작한 후 3년이란 세월은 매일 나태해지고 싶은 나 자신과 싸우는 날들의 연속이었다.
[깨]
투자를 결정했다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문하자
입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 될수있도록 27개월로 계약하자
너나위님도 투자습관이 몸에 익히는데 3년이라는 시간이 필요했다.
[적]
3년만 꾸준히 해보자!! (2027년 3월까지)
6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
(P.328) 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
( P.330) 상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다.
(P.331) 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라
일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.
(P.332) 그저 행하라!! (이책의 단 한구절!!)
(P.334) 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다
<투자 공부의 순서>
1 경제 투자 독서
2 강의 오프모임 투자동료 만들기
3 투자 실행
4 반복
주변 차단 하루1권 또는 이틀에 1권
(P.336) 경제 지식을 다루는 책들만 모아서, 아파트 투자를 다루는 책들만 모아서, 세금을 다루는 책들만 모아서 읽는 것이 효과적이다.
(P.339)
두려움은 미지의 세상에 대한 무지에서 온다
내가 현재 하고자 하는 것들을 미리 해보고 성과를 낸 사람의 투자 스토리와 경험에서 얻은 노하우는 당신에게 엄청난 에너지를 제공할 것이다.
(P.341) 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.
(P.343) 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 가 없다.
(P.345) 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다
(P.346) 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법
내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 주변에 좋은 영향을 미치는 사람. 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.
먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.
(P.351) 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다
( P.356) 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 태도로 바꿔라.
[깨]
내가 할 수 있는 것에 집중하자
조급해하지 말자. 평생 투자하는 삶을 살기로 결심했으니..
꾸준히 하는 게 중요하다
‘성공’이란 단어보다 ‘생존’
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