열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 26조 양파링]

느낀점

정말 전세백서라고 할만한 강의였다. 모든 것들이 경험을 바탕으로 한 실질적인 내용이었고, 언제든 누구든 겪을 수 있는 상황에서 할 수 있는 사전 대비방법, 대처방법 그리고 리스크 관리까지...

임대차계약의 경험이 있었지만, 임대를 내는 것은 매매 후 해야 할 프로세스라고 생각했는데 물건을 고르고 매매를 결정할 때부터 전세를 고려해야 한다는 것은 생각지도 못했는데 투자자로서 매매와 임대는 한 세트로 묶인 프로세스이므로 임대가 잘 나가는 것 뿐만 아니라 향후 관리할 문제까지 생각하는 것이 정말 중요하다는 생각이 들었다.

매매 할 때부터 리스크를 최소화하고 관리를 효율화 할 수 있는 시스템을 구축하는 것이다.

임대인으로서 잘했던 점

나는 세번의 임대차 계약의 경험이 있다. 분양아파트 입주 시 신규 임대, 주변 신규 공급이 이루어지던 장에서의 임대, 임대차 갱신계약까지..

지난 경험을 복기해보면 잘했던 점은 전세가를 세팅할 때 양파링님이 강의에서 얘기해주신 것과 같은 과정으로 전세가를 세팅했던 것이며, 세입자로 위장하여 경쟁 물건들의 상태와 가격을 알아보며 내 물건을 객관적으로 볼 수 있게 된 점이다. 그래서 입주 일자에 맞춰 잔금을 무난히 치를 수 있었고, 갱신 때는 대량 갱신과 맞물리지 않도록 기간을 조절하여 리스크에 대비하도록 했다.

두번째 주변 신축아파트 대량 공급시기와 맞물렸을 때는 주변 시세와 단지 내 작은 평형, 큰 평형의 전세 실거래가를 확인하여 전세가를 설정한 뒤 단지 내에서 메리트를 주기 위해 에어컨, 인덕션 등을 설치하여 옵션에서 유리하도록 조절하였다. 차후 입주할 세입자를 고려하여 법인과는 계약하지 않고 깨끗하게 사용할 수 있는 개인과 계약하였다.

임대인으로서 잘못한 점

두번째 신축 아파트 대량 공급 시기를 매매 후에 모니터링 하지 않았다. 대량 입주시기를 모니터링 하고 미리 고려했다면 전세가를 많이 낮추지 않아도 되었는데 그것을 고려하지 못해 결국 기회 비용으로 2천만원을 지불하게 되었고 결국 매도 시기도 놓쳐버렸다.

향후 적용할 점

1. 매매 고려 시 주변 지역 공급을 세세하게 확인하기
2. 안정적인 시스템 구축을 위해 포트폴리오 짜기
3. 12월 신규 전세 계약 시 강의 때 배운 절차에 따라 임대 계약 후 후기 쓰기