열반스쿨 중급반 4강 강의 후기[열반스쿨 중급반 37기 71조 뱅소녀]

1.2024년 상반기 현재 전세시장 상황

서울 25개구중 9개구 (서울 4,5급지 구로구,성북구,서대문,동대문구...)전세가율 60%이상이다.

2.전세세팅을 위해 알아야할 필수사항

2009년에 학군지인 목동에 27평 아파트를 매수한적이 있었다.

새삼 그때가 떠올랐다. 2009년 5월 어느날 목동의 한 부동산에 가서 물건을 보고 바로 계약했었다.

다른 단지 다른 물건은 보지도 않고, 그냥 한날 가서 바로 보고 계약해버린것이었다.

그때 다른 단지 물건과 비교도 해보고 했어야 했는데 참 미숙했었다.

전세세팅을 위해서도 사실 88년도 아파트이므로, 20년이 넘은 아파트라 인테리어를 하고 세를 놨어야했다.

태어나 두번째로 산 아파트였는데, 학군지라 그래도 세가 잘나갔다.

그런데, 계속 세를 놓다보니 불편한 점이 많았다.

그리고, 5월에 매수를 해서 그달에 전세입자를 들였는데, 그러다보니 항상 5월이 입주날짜여서 불편했었다.

강의를 듣다보니 내가 미숙했던 점이 하나둘 각인이 되었다.

딱 하나 좋은점은 학군지라 방2욕1 27평 아파트인데도 전세가 비교적 잘나갔다는 점이었다.

3.내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법

전세 뺄때 가장 중요한 점은 인테리어다.

그리고, 위와같이 학군지 아파트라면 지하철역과의 거리보다, 초등학교 중학교와의 거리와 배정단지일것이다.

사실, 신정동에서 목동 13단지아파트가 지하철역과의 거리가 가깝고, 더 중심에 있는데 사람들은 지하철이 상대적으로 먼 목동 9단지와 14단지를 더 좋아하는게 이해가 안됐었다.

그런데 실제로 초등아이를 키우고 13단지에 살아보니 이유가 이해가 되었었다.

그런데 일반적으로는 전세뺄때 인테리어, 가격, 지하철역과의 거리 순으로 중요할것같다.

그리고, 임대가 잘 나가는 시기와 잘 안나가는 시기가 있다.

여름휴가(6-8)때나 크리스마스때(11-1),수능전에는 잘 안나간다. 잔금놓을때 그 시기도 고려하자.

만약 10월30일까지 임대빼야 하는데, 8월 셋째주, 마지막주까지는 빼야한다.

9월 중순 넘어가면 잔금준비해야한다. 투자할때는 잔금을 준비할 생각을 해야한다.

4.사는 즉시 수익률 올리는 협상법& 임대 리스크 줄이는 법

협상이 잘되는 집과 협상이 어려운 집의 차이는 매도자가 급하냐 안급하냐로 갈린다.

매도자가 돈이 급하거나, 시간이 정해져있는 경우 즉 상대방의 급한 사정을 알고, 승산이 있을때 싸움에 임하면 이길수 있다.

1) 세낀 물건

세낀 물건은 매물중 하위가격 형성, 전세또는 월세 임차인 만기가 남아있는 상태로 임차인을 승계하는 조건으로 팔게 되는 집: 임차인 만기까지는 실입주 어려워 매수할수있는 수요층이 제한됨

-> 빠른 잔금등으로 가격을 더 협상하자

2)임차인 만기

전세금이 높게 세팅되어있었는데, 전세 만기때 전세가가 낮아져서 세입자가 나가겠다고 하는 상황

새 임차인을 받아도 전세금을 채워줄수가 없는 상황

-> 임차인 만기일 전세보증금 반환이 시급하므로 그것을 해결하면서 가격을 협상하자.

3)분양아파트 입주

입주를 앞두고 잔금 마련을 위해 파는 경우

입주지정기간이 가까워질수록 심리적 부담이 커진다.

원하는 날짜에 맞춰 매도자가 필요한 금액지급

위의 모든 경우가 매도자가 각각 처한 상황이 다르고, 이에따라 맞춰서 해결해나가면 될것같다.

한 단지의 매물인데 매매가격은 같은데 상황은 다 다른 물건이다.

어떤 물건이 어떤 사연을 들고 어떤 가격으로 나타날지 모른다. 특히나 대단지의 경우 급매가 나올 가능성이 높아진다. 계속 시세 트레킹을 해나가야 하는 이유이다. 결국 저평가로 사는사람이 이기는 게임이다.

가격협상뿐 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함도 중요하다.

양파링님의 실전사례를 듣다보니 마치 내가 매매와 임대의 모든과정을 겪고 있는것같은 착각이 들 정도였다.

투자의 과정 하나하나가 정말 집중해야하고, 모두 개별적인 상황으로 겪게될 편익과 비용을 생각해야된다.

정말 하나라도 더 알려주시려고 강의에 온 힘을 쏟으시는 강사님의 열정에 감탄하게됩니다.

나도 누군가에게 저렇게 열정을 쏟아 가르친적이 있었던가 반성하게되었다.

이런 강의를 만들어주시고 듣게 해주셔서 다시 한번 감사드립니다.