같은 임장지를 두 번째 가려는 사람들을 위한 글 [돈이 달리오]



안녕하세요! 원칙을 지키는 투자자,

돈이 달리오입니다.

임장보고서를 쓸 때면 항상 완성까지 다다르지 못한 기분이 듭니다.

결론내기가 너무 부족하여 열심히 임장을 다녀와도 늘 찝집하다고 느낀 분들 많이 있나요?

저를 포함해 누구에게나 아쉬운 임장보고서, 특히 초보일 때 작성한 임장보고서는

언젠가 다시 뜯어 고칠 거라고 다짐해보셨을 거라 생각합니다.

하지만 새로운 임장지를 가다보면 결국 이전 임장지는 손도 대지 못합니다.

주변에선 다 완성하지 못하더라도 돌아가지 말고

무조건 새로운 앞마당 만들기를 시작하라고들 많이 말씀하시는데요.

그럼 우린 언제쯤 내 앞마당을 뾰족하게 만들 수 있는 걸까요?

과거에 부족한 임보 부분들에 대해서는 어떻게 해야 할지,

앞마당 늘리기를 멈추고 기존 임장지를 보완하고 나서 새로운 임장지를 가야할지,

이러한 점들에 대해 월부학교를 보내며 느낀

제 생각을 말씀드려보겠습니다.

핵심은 목적의식!

책 부자의 언어에는 이런 구절이 나옵니다.

"명확한 주요 목적이 설정되어 있으면 전략적 계획을 세울 때나 주요 결정을 내릴 때,

정신적인 또렷함을 지닌 채 모든 과정을 실행하게 된다."

새로운 임장지를 앞마당으로 만들 때는

그 지역을 이해하겠다는 목적의식을 갖고 임하게 됩니다.

그리고 그에 맞춰 좋은 지역을 집중적으로 보고,

좋은 단지를 우선적으로 임장하고, 좋은 것에 대한 질문을 던집니다.

왜냐하면 그 지역에서 가장 선호되는 게 어디이고 무엇인지 아는 게

지역을 이해하는 목적의식에 부합하는 행동이기 때문입니다.

하지만 한 곳에 두 번째 가게 될 때는 어떨까요?

지역의 선호요소를 이미 어느정도 알고 있고,

생활권이 어떻게 나뉘는지, 지역민의 선호요소가 무엇인지

나름의 판단기준을 가지고 지역을 이미 이해한 상태일 것입니다.

그렇다면 같은 임장지에 두 번째 방문하게 될 때는

어떤 목적의식이 필요할까요?

이번 월부학교 첫 달에 이미 앞마당인 지역,

심지어 투자까지 한 지역을 다시 임장하게 되면서 목적의식을 새롭게 설정했습니다.

처음엔 '이번 두 번째 임장에선 지역을 완전히 새롭게 이해할거야!'

라는 목적의식을 갖고 임했습니다.

그에 맞춰 처음 그 지역에 온 것처럼 임장했습니다.

하지만 이러란 목적은 틀렸다기 보다는 부족하다는 걸 도중에 깨달았습니다.

단순히 새로운 지역이라고 여기며 임장을 하는 건

과거를 답습할 뿐이었습니다.

오히려 과거의 내가 이 지역을 올바르게 이해했었는지

점검하려는 관점이 더 도움이 되었습니다.

2. 같은 임장지를 언제쯤 다시 갈까요?

같은 임장지를 두 번 가려고 추가적인 노력하지 않으셔도 됩니다.

대신 그 지역의 시세를 꾸준히 보려고 하고,

그 지역의 단지가 기억이 안 난다면 찾아보려는 노력만 기울여도 괜찮습니다.

왜냐하면 그 지역에 투자해야겠다는 판단이 설 능력이 있다면

누가 떠밀지 않아도 가게 될 것이기 때문입니다.

처음 임장했던 지역이라 흐릿하다면 그때 다시 해도 늦지 않는 것 같다는 생각입니다.

그리고 월급쟁이부자들 환경에 계속 있게 되면, 자연스럽게 가게 됩니다.

저는 첫 월부학교, 첫 달에 이미 제 앞마당인 김해를 배정받았습니다..

'김해의 공급량을 보면서 공급이 많으니 전세가격에 영향이 있을 것이다.' 또는

'김해의 공급이 발생해도 지금 사람들이 선호하는 지역은 여전히 선호할 것이다'

라는 식으로 김해에서 가장 중요한 요소 중 하나인 공급을 판단했습니다.

그리고 김해만을 바라보고 있으면서 김해는 창원과 부산의 영향을 받는다는 결론을

특별한 분석이나 근거 없이 내립니다.

하지만 시간이 지나 같은 지역을 다시 볼때는

기존과는 달리 넓게 보려했습니다.

과거의 부산과 창원의 공급이 어떤 영향을 주었는지까지 고민해보려 했습니다.

그저 김해에 공급이 많으면 전세가격이 영향을 받는다 아니다처럼 1차원적인 생각보다

과연 앞으로의 김해 공급이 김해 이외의 다른 지역과 영향을 주고 받을지 판단했습니다.

그리고 공급이 많을 때 전세가격이 어떻게 무너지는지를 튜터님을 통해 다시 배웠습니다.

제가 생각하고 있는 것과는 다르게 공급이 어떤 식으로 전세가격에 영향을 주게 될 것인지,

공급 이외에도 해당 지역민의 선호요소 우선순위를 다르게 인식하고 있다는 걸 깨닫게 되었습니다.

두번째 임보를 쓸 때 도움이 될 말 3가지

그렇다면 이미 앞마당인 지역의 임장보고서를 다시 작성할 때

도움이 될만한 말씀을 몇가지 드려보겠습니다.

1) 분위기임장과 단지임장은 처음처럼

자실을 통해 앞마당으로 만들었던 지역을 학교를 통해 가보니

제가 자실하면서 건너뛰었던 80년대 구축, 복도식 구축들이 눈에 들어왔습니다.

물론 투자대상은 아니지만 거기에 한국1차 2차 같은

그런 단지들이 있었다는 사실조차 잊고 살았습니다.

단지를 건너뛰게 되면 나중에 오면 다시 보고 기록해야 하는 번거로움이 있습니다.

한 번 볼 때 제대로 보고, 다시 볼 때는 예전 기록과 지금 보이는 것을 비교해보시기 바랍니다.

2) 안 좋은 곳을 더 보려고 해보세요.

처음 앞마당으로 만들 때는 시간이 부족하기 때문에 아무래도 좋은 걸 먼저 보려고 합니다.

그러다 보면 마지막에 선호도가 떨어지는 생활권과 단지는 후순위로 밀려

결국 매물임장조차 하지 못한채 끝내고 맙니다.

하지만 두 번째 임보를 쓸 때는 남들이 안 보는 단지도 봐야합니다.

물론 투자 대상에서 완전히 벗어는 썩구축을 매물임장하라는 말이 아닙니다.

충분히 상품성이 있고, 싸다면 투자할 수 있을 거라는 희망이 보이는 곳

하지만 후순위인 단지의 매물을 보려는 연습을 해보자는 겁니다.

다른 조원들이 좋은 걸 볼 때 안 좋은 걸 보고, 가격과 분위기는 어땠는지 나눌 수 있습니다.

3) 똑같은 결론을 내리지말아요

물론 그 지역에서 저평가된 단지와 지역이 변하지 않을 수도 있습니다.

하지만 이전과 같은 단지를 저평가로 뽑고 같은 수준의 매물을 1등으로 뽑는 건

역시나 과거를 답습하는 것에 불과합니다.

과거에 뽑았던 1등보다 더 좋은 물건을 1등으로 뽑거나

더 안 좋았던 물건을 1등으로 뽑아도 좋습니다.

배우는 과정에서 과거의 나와 다른 시도를 하려는 것 자체에 의미를 두면 좋습니다.

저 또한 과거에는 연식 좋고 생활권 좋은 전용84만 눈에 넣었지만

두 번째 할 때는 외곽 전용59, 전용74들도 눈에 담고 네고를 시도해봤습니다.

책 이기는 습관에는 이런 구절이 나옵니다.

"당신이 당신의 분야에서 성공한 사람1호로 기록될 것이 아니라면,

1호에게서 배우는 것이 가장 빠르고 쉽다.

그의 숱한 실패와 실수와 시행착오가 축적해놓은 생생한 경험과 지식을

당신 스스로 깨우쳐갈 수 있다면,

당신은 경쟁자를 물리치고 2호가 될 것이다."

첫 번째 임장보고서에서 지역을 이해하고, 거주민의 선호도를 파악하는 데 성공했다면,

두 번째 임장보고서를 쓸 때는 첫 번째 임장보고서에서 못했던 것을 해보는 기회가 될 것입니다.

저는 당시에는 작성하지 못했던 투자자로서의 생각, 5분위 시세표, 저평가 단지 선정 등

보기에는 작지만 기존의 저의 시행착오에서 새로 배웠다고 생각합니다.

정리하자면, 같은 임장지에 두 번 가도 됩니다.

하지만 아직 가야할 임장지들이 많다면 굳이 가지 않아도 됩니다.

계속 월부에서 해나가다 보면, 같은 임장지에 다시 가야할 이유는 저절로 생깁니다.

그날이 오면, 과거의 내가 달성하지 못했던 것을 이루겠다는

목적의식만 가지고 간다면 충분히 좋은 결과로 이어질 것입니다.

저를 비롯해 많은 초보분들 화이팅입니다!

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