열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 137조 행복숟가락]

열반스쿨 중급반 마지막 강의는 선한 투자자 양파링님의 "전세공략집" 이었습니다. 9년차 투자자로 수많은 계약을 하시면서 겪은 알토란 같은 정보를 알려주셨습니다.

저는 올해 하반기~ 내년 상반기에 꼭 1호기 투자를 할 계획이어서, 최근 이런 생각을 해보았습니다.

그래~ 강사님께서 알려주신대로 저평가된 가치있는 물건을 찾아냈어. 그런데 계약은 어떻게 하고, 세입자는 어떻게 구하지? 그리고 부동산에서는 이 모든게 어떤 과정으로 이루어지는걸까? 궁금했었는데 양파링님께서 협상, 계약, 전세 A~Z까지 다 알려주셔서 속이 후련했습니다.

*4강에서 반드시 알아야 할 3가지!!!

1.적정 전세가를 설정하는 3단계: 단지, 생활권, 공급 (단생공)

단지: 같은 단지내에서 다양한 평수와 가격을 비교하여 경쟁력있는 전세가 정하기

생활권: 생활권 내 흐름을 같이 하는 단지들과 비교(입지,구조, 면적 참고)하여 전세가 정하기

공급: 지역내 공급물량의 규모, 시기확인하기(4년이상)

보통 사전점검기간에 움직이기 시작하며, 입주지정기간 전후 3개월까지 영향권이 있음.

2.임대기간 설정시 고려해야 할 3가지: 공급, 수요, 포트폴리오(공수포)

공급: 공급물량의 규모,시기, 상세위치를 확인하여 영향권 범위 가늠하기

작은 도시일수록 영향력이 꽤 오래 지속됨.

수요: 학군지 ,30평대이상 성수기는 겨울방학(1~2월), 수능시기(비수기)

포트폴리오: 주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산

3.협상시 고려해야 할 2가지: 가격, 상황

투자자는 지금 현재 상황이 어떤지 시장판단이 빨라야 한다. 현재상황 나쁘지 않음.

임차인에 대한 대응전략으로 기존 임차인이 있는 경우 (전세낀 물건), 법인 임차인이 있으며, 현재 전세시세와 비교하여 계약 당시 대응을 달리해야 한다.

임대물건의 가격경쟁력을 갖추고 1등 전세물건이 되기 위해서는 사는 단계부터 충분히 싸게 사는게 중요하며

매도사유에 따라 매수하기 좋은 집인지 판단하고 걸맞는 협상카드 제시해야 한다.

불편하지 않고 얻을 수 있는 이익은 없다.

전세가를 높이 받으면 투자금이 적게 들어 좋다고 생각할 수 있으나, 공급물량이 많거나 하락장에서는 역전세 맞을 위험이 있다. 현재 높은 전세가를 받지 못하더라도 이후 재계약 시 돌려 받을 확률이 높다는 것과 역전세의 위험성은 낮아진다는것을 명심하자.

가치가 있는 물건을 저렴하게 사는 것이 중요하다. 최소 2년 이상의 공급물량도 꼭 체크하기.

양파링님의 주옥같은 말씀!!!

너무 작은 것에 일희일비하지 않는 투자자가 되세요

정말 무리한 요구가 아니라면 임차인의 요구를 들어주세요 어차피 부자될 사람이니깐요.

계약, 전세셋팅 등 오늘 배운 내용이 내 이익만 취하려고 공부하고 준비하는 것이 아닌 임차인 분까지 우리집에서 안전하게 잘 사실 수 있는 발판이 되었음 합니다.

정말 마지막 말씀에서 눈물이 났습니다. 꼭 명심하고 선한 투자자가 되도록 하겠습니다.

감사합니다.