1주차 강의 후기

안녕하세요.

몸과 마음이 건강한 투자자 산수국입니다 :)

작년 12월 서기반 수강 후 반년만에 재수강을 하게 되었는데요.

작년에는 지방 소액투자를 해야한다는 정체성을 갖고

서울에 관심이 없었다가

지금은 서울에 1호기를 하는 것으로 목표를 설정한 상황에서

반 년만에 재수강을 하게 되었습니다.

월부 입성 딱 1년인데 아직 투자를 못하고 있지만 (1년병..)

이제부터 서울 앞마당을 차근차근 늘려서

내가 할 수 있는 가장 좋은 단지를 찾아서 투자해야하겠다!는 마음으로 시작해봅니다.

# 현시장 읽고 조급함 버리기

주요 뉴스, 월부인들로부터 현장 소식을 들어보면

본격 상승장이 도래했다는 생각에

괜한 박탈감도 느껴지는데요.

제주바다 튜터님께서 현시장을 객관적 데이터로 짚어주셨습니다.

핵심은 '본격 상승장이 아니다!'

1년 전(23.5)과 비교 시

강남, 송파, 마포 같은 지역을 제외하면 매매가가 거의 그대로나 다름 없고

전반적으로 전세가가 올라가고 있습니다.

현재 서울 월 평균 거래량은 6천 건에 못 미치는 4천 건대 정도로

매매 거래량이 부진하고,

너무 오른 월세로 월세 거래량도 부진하여,

싼 전세로 몰리다보니 전세가가 올라가고 있는 상황입니다.

따라서 매매가가 눌려 있으면서 전세가가 오르고 있는 단지에서

기회를 포착하여 투자해야 합니다.

BM) 단지별 전고 대비 현재 가격 수준 파악하기

# 투자 우선 순위

-가치성장투자: 좋은 입지의 덜 선호 단지 신축 -> 구축 순위

-소액투자: 덜 좋은 입지(4급지~), 덜 선호 단지 신축 -> 구축 순위대로 보기

현재 시장에서 누구나 다 좋아하는

좋은 입지의 선호 신축은 이미 올랐으므로

구축이나 다른 단지를 투자해야 합니다.

누군가는 3억으로 2급지 신축에 투자했다고 하는

현재 관점에서 성공 사례라고 평가 받는 사례들을 듣고는

'나도 최소 2급지! 무조건 신축이지!'

라며 방구석에서 외치면서

아무것도 하지 않은 동안

이렇게 시장을 흘러가고 기회를 놓치고 있다는 생각을 하게 되는데요.

여전히 시장을 흘러가고 기회는 또 찾아오겠죠.

튜터님 말씀대로 지금이 본격 상승장이 아니니

더 내려가거나 비슷한 가격을 만날 수도 있으므로

그 때 기회를 놓치지 않기 위해

서울 앞마당을 늘리면서 기회를 잡을 태세를 갖춰야겠습니다.

또 이번 임장지에서 투자 단지를 선정할 때

전고 대비 ~15%까지 오른 단지 추격 매수 금지하고

눌려 있는 단지들 전세가 트래킹하며 기회를 봐야한다는 것을 기억해야겠습니다.

BM) 가격 눌린 단지 시세트래킹하기

# 가치 성장 투자 VS 소액 투자

둘을 가르는 기준은 투자금이 아니라

바로 ㅇㅇ!!

좋은 입지, 연식, 선호도를 갖고 있는지 판단해야 합니다

같은 구라고 해서 무조건 가치 성장, 소액 투자라고 가를 수 없고

선호하지 않는 생활권, 단지는 투자 우선 순위가 될 수 없습니다.

오히려 경기도(광명) 단지와 비교 시 가치가 낮을 수 있기 때문입니다.

또 내 상황에 맞게 가치 성장 투자보다는

소액 투자로 좀 빠지는 단지들을 먼저 보게 되는데

그런 단지들을 찍어서 보지 말고

괜찮은 신축, 구축을 모두 함께 봐야합니다.

꾸준히 지켜보면 기회가 올 수 있기 때문입니다.

BM) 사람들이 좋아하는 생활권, 단지 계속 생각하기

이번 임장지 내 생활권 가치 vs 소액 영역 구분하기

# 30평대도 보자

서울에서 투자할 단지로 막연히 20평대만 생각하고 있었는데요.

매매가, 투자금이 더 적고 더 빨리 오른다는 생각에..

하지만 현재 20평대 위주로 이미 매매가가 올라서

30평대와 가격 차이가 좁혀져 있으므로

더 가치와 수요가 높고 투자금도 적은 경우도 더러 있는

30평대를 함께 봐야겠습니다.

BM) 투자 대상 단지 20평대로 한정하지 말고 30평대도 보기

# 장기 투자 플랜

서울이라서 잔금 확인 안 해도 되는 줄 알았는데

결국 본인의 리스크는 본인이 감수해야죠!

투자하기 전에 투자금을 정확히 재확인하는 것은 필수!

집을 매수하게 되면 기존 전세 대출을 상환해야하는지 은행에 문의하고

1주택자로 가능한 전세대출로 상품을 변경해야합니다.

어차피 DSR에 걸려 투자금이 줄어드는 걸 간과하고 있었는데

마음은 아프지만 ㅠㅠ 이번 기회에 투자금을 다시 계산할 수 있었습니다.

또 연 저축 금액을 고려해서

2채로 쪼개야 하는지

1채에 올인하는 게 맞는지 고민이 많았는데요.

서울 1채 투자 후

2호기는 지방에 하거나

2년 후 전세상승분을 합쳐서 수도권 투자를 할 수도 있습니다.

정답은 단지의 가치를 먼저 보고 그에 맞는 투자금을 넣는 것!

서울 앞마당을 늘리면서 꾸준히 비교판단해야겠습니다.

BM) 전세대출 문의, 투자금 정확히 계산

연말까지 서울 앞마당 6~7개

# 단지 선호도 비교

단지의 선호도를 끊임없는 손품, 발품으로 알아내야하는데요.

그래프를 통해 다음 세 가지를 비교하면서

단지 VS 단지로 붙여봐야겠습니다.

1) 상승 시작점 비교

2) 전고점 비교

3) 수익 비교

BM) 단지별 가치 파악 후 그래프 비교해서 선호도 파악하기

# 목표 설정

서울 1호기가 어떻게 될지 몰라서 장기 계획이 없었는데요.

일단 제바 튜터님이 정해주신 장기 목표로 가봅니다!

장기목표: 2029년까지 서울 2채, 전세금 20억

이번 달 임보 목표: 최대 1장 15분 컷 (이 이상 늘어지지 말기)

이번 달 원씽: 앞마당 시세트래킹 (첫 단추 제발!!)

개인적으로 긴 슬럼프를 겪으면서 5월에는 강의도 쉬고

비월부인의 생활로 성공적인 복귀를 하였는데요.

'나는 남들보다 안 하니까 강의라도 들어야지~' 라는 생각에

매달 강의+조모임을 하면서 질질 끌려가다보니

신체적, 정신적으로 어려웠던 것 같습니다.

어차피 10년씩 길게 봐야하는 서울 시장이니

조금 천천히, 안정적으로 오랫동안 간다는 마음으로 재출발합니다.

제바 튜터님 강의를 들으면서 재정비할 수 있어 감사합니다 :)