[열반스쿨 기초반 76기 22조 도동이] 오프닝강의 후기

부동산 바닥의 신호

바닥이란

분양 물량의 감소 + 거래량 감소

⇩ ⇩ ⇨ 더 나빠질게 없음

미분양이 감소하고 거래량을 늘리기 위한 정책이 : 바닥

거래를 활성화

[나의 할 일]

★ 매월 마지막 주 일요일 할 일

미분양, 거래량 추이,청약경쟁률, 주택구입부담지수 확인

국토부 보도자료 읽어보고,

정책의 결과가 시장에 미치는 영향(미분양이 줄고 거래량이 늘고있냐/아니냐 등)이 어떤지 검색,

내 생각 정리해보기

★2. 매일 할 일

★부동산 뉴스 읽기 (제목만이라도)

전고대비 30% 빠졌다고 바닥이 아니다 명심(거.미.정.결과를 확인!)

내 집 마련 VS 투자

내 집 마련이냐 투자냐

1. 부자가 되고 싶다면 투자가 먼저다

2. 성향과 자금으로 판단해 볼 것

∎투자: 자산우선, 리스크 o & 종잣돈이나 현금흐름이 부족한 사람

∎내 집 마련: 거주 안정성 우선 & 종잣돈o, 현금흐름이 좋은사람.

관점

∎투자 : 저평가와 타이밍 (갭이 적을 때)

∎내 집 마련: 저평가와 입지

[나의 할 일]

나는 투자를 먼저 해야겠다고 생각했다.

★관심지역의 매매가, 전세가, 전세가율 항상 주시하기

1주택자의 투자 방법

1주택자/ 실거주 매수 후 투자 방법

1. 종잣돈 모으기(대출금 상환 후 연2-3천)
2. 갈아타기(매도할 수 "있다면", 평형이 작아져도 상급지로, 하락장에선 반드시 매도 먼저)
3. 자산재배치 (소액투자로 실력을 쌓은 후 하는 것을 추천)

[나의 할 일]

연간 저축액 계산 해보기 (o)

줄일 소비가 없나 지출 내역 다시 보기 ( )

저축 계획 다시 세워보기 ( )

갈아타기 관련(시기, 매도가, 세금, 매수자금 등) 계산해보기 (o)

똘똘한 한채 VS 분산투자

똘똘한 한채냐 분산투자냐

수익률로는 똘똘한 한채가 더 낫다(특히 지금 같은 시기 상급지와 하급지 갭이 적음)

∎ 똘똘한채: 편하다(임차·관리·투자), 오를 때 더 많이 오르나 내릴 때 더 많이 내릴 수 있음

∎분산투자: 소액, 리스크 분산(역전세), 다량 보유 시 전세금으로 현금흐름 발생, 양도시 과표가 달라짐

[나의 할 일]

똘똘한 한채나 두채가 높은 수익을 가져다 주지만

현금흐름을 발생 시키키 어렵다고 생각한다

15년 20년 뒤에 500프로의 수익을 얻을지 모르겠으나

그 15-20년동안 2년 혹은 4년에 한번 전세금 올려받는 돈이 다인것은 나는 힘들 것 같다

그래서

똘똘한 한채+ 지방 소액투자를 할 생각을 해봤다

1. 24년 25년 26년 월부에서 꾸준히 공부하기

열반기초반을 시작으로 실력을 꾸준히 쌓아서

2. 갈아타기

장기보유 할 @ or 다음 상승장 초입에 갈아탈 @ 매수

-장기보유 시에는 맨 마지막에 이@ 1채를 남기고 12억 초과분은 장특공 받아서 매도할 생각을 해봄

-상승장 초입에 갈아타게 되면 이때 내가 5주택자+서울이 조정+양도세 중과가 붙는다면

나는 과연 갈아탈 수 있을 것인가? 모르겠다

정책 세법이 어떻게 될지도 모르고 경험도 지식도 부족하니 그림이 그려지지 않는다 ㅎㅎㅎ

언제사고 무엇을 사서 언제팔지 어떻게 팔지

세금공부도 열심히 공부해야겠다!

3. 소액투자로 현금 흐름 만들기

-지방 단기 투자로 매수-매도를 반복하여 자산키우기!

-주우이님 말씀처럼 24채를 보유해서 전세금을 월세처럼 올려받는 꿈도 꿔본다