안녕하세요? 월급쟁이쥰입니다 :)

정말 오래간만에 듣는 실전반 강의라

내 강의실을 클릭할 때 1차 두.근.두.근.

강의 시간을 보고 2차 두.근.두.근. 했습니다.

실전반의 첫 시작을 열어주신 제주바다 멘토님 ♡

지기 오프반에서도 수강생들이 투자를 꼭 했으면 하는 멘토님의 진심을

이번 실전반 강의를 통해서도 느낄 수 있었습니다.

강의는 크게 2024년 현재 수도권 시장 상황,

수도권 투자 기준, 수도권 투자 전략에 관한 내용으로 이루어졌습니다.

기초 강의에서도 다루는 주제이지만,

확실히 실전반이라 내용의 깊이가 달랐고

실전투자자로서 어떤 것에 집중해야 하는지 짚어주셔서 정말 좋았습니다.

시장에 휘둘리지 않는 실전 투자자가 되는 법

실전 투자자라면 시장을 객관적으로 해석하고 그에 맞게 대응해야 합니다.

이것이 일반인들과 다른 점이지요.

TV 뉴스에서, 신문 기사에서 나오는 수많은 내용들을 보고 직접 확인해보지 않고 기사에 나오는 말들만 믿으면 조급해져서 잘못된 선택을 하게 될 수 있습니다.

통계 수치를 어디에서 무엇을 보고 해야하는지, 그리고 확인하는 것에 그치지 않고 실제 현장 분위기를 어떻게 파악하는지 단계별로 알려주셔서 이 부분이 정말 좋았습니다.

제주바다님께서는 데이터를 보고 3개월에 한 번씩 직접 시장 상황과 투자 전략을 정리해보라고 하셨는데요.

한 번도 해본 적이 없던 부분이라 조금은 어렵게 느껴졌고

'내가 과연 할 수 있을까?'라는 생각이 들기도 했지만, 처음부터 모든 것을 다 하려고 하지 않고

점차 하나씩 늘려나가는 방향으로 강의에서 알려주신 방법대로 분기마다 단 몇 줄이라도 시장 상황과 투자 전략에 대해 적어보는 연습을 해야겠습니다.

[BM]

매주 한국부동산원 주간 아파트 가격동향부터 읽어보기.

기승전 서울이라는 착각은 금물, 수도권 투자는 디테일한 가치판단이 우선

'서울에 투자하는 것이 경기도나 인천에 하는 것보다 더 좋은 투자일 것이다.'

'여기는 2급지니까 당연히 3급지나 4급지에 있는 단지보다 낫겠지.'

등등 객관적으로 가치를 비교하지 않고 '좋은 것'에만 갇혀서 최고만을 좇다가 투자를 하지 못하는 경우가 많습니다.

진짜 실전 투자자라면 최고가 아니라 내 상황에 맞춰서 최선의 선택을 해야하고, 투자금에 집중하는 것이 아니라 개별 단지의 가치와 가격에 집중해야 합니다.

같은 6억의 투자금으로 어떤 사람은 12억짜리를 사고 어떤 사람은 16억 짜리를 산다는 예시를 들어주시면서 투자금과 급지에 매몰되면 안 되고 단지까지 가치판단을 해야함을 강조하셨습니다.

단지까지 가치판단을 어떤 식으로 해야하는지 예시를 통해 총 3단계로 알려주셨는데, 경기도에 있는 단지가 서울 2급지에 있는 단지보다 수익이 더 좋은 것을 보면서 임장과 임보라는 기본에 집중해야 선입견을 깨고 기회를 잡을 수 있음을 느낄 수 있었습니다.

앞으로 수도권 투자를 할 때는 단순히 급지가 좋은 곳보다는 이 생활권과 단지가 사람들이 좋아하는 곳인가?를 제일 우선적으로 보고, 현재가치와 미래가치를 종합적으로 생각하면서 더 날카롭게 '가치'에 집중해서 가격비교를 해야겠습니다.

[BM]

임장을 통해 알게 된 단지의 현재 가치와 선호도, 미래 가치를 단지분석 장표에 적기.

Best 투자를 위한 선입견을 깨나가는 것의 중요성

수도권 투자를 함에 있어서 최선의 선택을 하기 위해서는 첫 번째로 급지에 대한 이해가 선행되어야 하고, 그다음으로는 생활권 선호도와 단지별로 가격에 영향을 주는 입지요인을 파악해야 합니다.

수도권은 1급지~5급지로 편의상 나뉘지만 정답은 아니기 때문에 내 투자금으로 할 수 있는 급지로만 앞마당을 만들지 말고 좋은 급지도 가보고 안 좋은 급지의 지역도 가보면서 비교평가를 해야함을 강조하셨습니다.

그리고 서울 5급지에 있는 단지라고 해서 투자를 하면 안 되는 것이 아니라 5급지 내에서도 사람들이 좋아하는 단지는 서울 4급지에 있는 사람들이 덜 좋아하는 단지보다 더 나은 투자가 될 수 있기 때문에 수도권에서 소액으로 투자하려면 특히 더 가능성을 열어두고 봐야 한다고 말씀해주셨습니다.

그다음으로는 생활권에 대한 사람들이 좋아하는 부분들이 천편일률적이지 않기 때문에 같은 투자금이라면 지역 내에서 더 선호하는 생활권에 투자해야 합니다.

마지막으로 직장, 교통, 환경이라는 입지요소를 각 단지별로 세부적으로 정리해야 합니다.

수도권이라고 해서 '역세권'에만 너무 매몰되지 말고 '커뮤니티'와 '연식' 등도 따져보며 좋은 가치의 단지를 가치 대비 싼 가격에 적은 투자금으로 매수하는 것이 우리가 해야 할 전세투자의 핵심이기 때문입니다.

이는 손품과 발품으로 확인할 수 있는 부분이므로 이번 실전반에서는 이전보다 전임과 매임 횟수를 늘려서 지역의 생활권마다 선호요인을 꼭 임보에 남기고 단지별 선호요인을 남기 것을 목표로 한 달을 보내야겠습니다.

[BM]

전임 30회, 매물 50개를 목표로 한 달 동안 생활권 및 단지 선호도 파악에 집중하기.

수도권 투자 전략

제주바다님꼐서 수도권을 동남, 남부, 서부, 동북부 권역별로 나눠서 지역과 대표 단지들에 대한 설명과 해당 권역별로 어떤 요인을 우선순위로 두고 투자해야 하는지 다 알려주셔서 수도권 앞마당이 별로 없는 저에게 있어서 이 파트는 한 줄기의 빛과 희망이었습니다.

그리고 전세레버리지 투자를 할 때 유리한 단지들이 어떤 것인지, 전세가율 60%일 때의 매수 플랜, 각 물건의 조건별로 매수 협상 플랜과 매도 플랜 등 우리가 매수-보유-매도를 할 때 꼭 알아둬야 할 개념들에 대해서 설명해주셔서 막연하기만 했던 부분이었는데, 이번 강의를 통해 수도권 투자의 밑그림을 그릴 수 있어서 좋았습니다.

무지성으로 한 0호기로 인해 매수와 보유는 어찌저찌 경험해보았지만 매도 부분은 아직 경험해보지 못했고, 확신없이 한 0호기에 대한 매도 부분이 지금 저의 가장 큰 고민이기도 한데요.

강의를 통해서 어떨 때 매도를 해야하는지 기준을 세울 수 있었고, 저의 0호기는 더 좋은 자산으로 갈아타기 위해 미련없이 보내줘야 할 물건임을 알 수 있었습니다. (슬픈 현실ㅜ)

[BM]

수도권 앞마당 늘릴 때 꼭 해당 지역별 투자 전략 정리 부분 다시 읽어보기.

6월 투자코칭 전까지 0호기 보유-매도 플랜 적기.

"지금은 8년, 10년을 기다려야 만날 수 있는 운이 좋은 시기입니다.

그만큼 가격이 많이 다운된 시기이므로

가르마를 잘 타서 조금만 공부하면 더 좋은 투자를 할 수 있는 때입니다."

강의에서 알려주신 멘토님만의 가치 판단 과정대로

가르마를 잘 타서 더 좋은 투자를 할 수 있도록 하겠습니다.

수도권 투자의 밑그림을 그려주신 제주바다 멘토님, 감사랑합니다 ♥