서울투자기초반 1강 후기 - 서울투자를 대하는 프로의 자세 [서기 13기 지7새 없이 0차영차 완성하조 자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

실전반이나 월부학교를

수강하면

1강에서 제주바다

멘토님께서

강의를 열어주시면서

현재 시장분석과 더불어

우리가 가져야할

기준 등에 대해

말씀해주셨었는데

서울투자기초반 1강도

제주바다 멘토님의

분석과 기준에 대해

들을 수 있는 시간이었습니다.

이 강의가 제게 와 닿았던 점과

적용해보고 싶은 점은

다음과 같아요.

1. 2024년 서울 시장 진단

요즘 서울 상급지 신축부터

거래가 일어나고,

매수세가 되살아나며

호가도 조금씩 올랐는데요.

꽤 거래가 많이 되는 것 같아

약간의 조급함?이 생기기도 했는데

거래량 4,000건의 의미에 대해

멘토님께서 알려주셔서

과거에 비해

이 거래가 적은건지

많은 건지,

마음가짐을 어떻게

가져야 하는 것인지

배울 수 있었습니다.

또한 서울 단지의

스펙트럼을

연식, 입지, 선호도

3가지를 적용한 8분면으로

나누어주셨는데요.

입지와 선호도가

다를 수가 있나?

라고 생각했었는데

단지 예시와

멘토님 말씀을 들어보니

단순 입지만 가지고

사람들이 무조건

좋아하지는 않겠구나

라는 생각이 들었습니다.

투자자들은

지역 전체를 놓고 보지만

실거주 관점이라면

강남 입지라도

그 중에서 선호/비선호가

있기 마련이니까요.

짧은 호흡으로

서울을 보기 보다는

10년을 가져간다는 생각으로

내 투자가 향후 어떤 영향을

미칠지도 그려보는

투자자가 되어야겠습니다.

BM

1. 과거 비슷한 시기와

가격, 거래량, 전세가율 등을

직접 대조하며 나만의 생각을 가져보자.

2. 좋은 입지&선호하는

단지에 목 매지 말고,

좋은 입지&덜 선호하는

단지에서도 기회를 보자

(나는 투자자니까)

2. 서울 아파트 투자의 특징

뉴타운에 대한 내용이

가장 기억에 남았습니다.

급지에 대한 특징은

다른 강의들과 더불어

어느 정도 이해가 되었는데

뉴타운에 대한 가치가

다소 어려웠었습니다.

왜냐하면 뉴타운은

우리가 익히 알고 있던

입지 요소들이 명확히

반영된 곳이 아니라

아파트의 균질성, 연식, 쾌적성 등이

극대화 된 곳이기 때문입니다.

급지별 뉴타운의 특징과

시스템 투자에서

신축 뉴타운이 가지는

이점에 대해 알 수 있었습니다.

BM

1. 기존 앞마당 뉴타운과

뉴타운이 아닌 다른 단지들과의

비교평가를 다시 해보기

2. 올해 안에 1~3군 앞마당을

모두 만들며 상급지 뉴타운

투자 바구니에 넣기

3. 가치투자와 소액투자

21년에 월부에서

투자시작을 시작했을때는

수도권이 비싸고,

지방이 올라가고 있는

시장이었기 때문에

지방에서도

상대적으로 기회가 있는

곳에 소액투자를 하려고

많이 돌아다녔습니다.

그 결과로

중소도시 두 곳에

투자를 진행하였는데,

서울이 저렴해지고

취득세 부분이

풀리지 않는 등

서울에는 소액투자보다

가치성장투자가

제게 더 적합하다는

생각이 들었습니다.

가치성장투자는

기본적으로 10년 이상

장기보유가 필요하고,

매도차익보다는

전세 상승분으로 인한

현금흐름이 중요합니다.

얼른 가진 자산을 매도하여

서울을 매수하고,

돈 많이 벌겠다는

단편적인 생각에서 나아가

충분히 가치 있는 단지를

저렴한 가격과 적절한

투자금으로 매수하여,

전세 상승분을 통해

대출을 상환하던지,

취득세가 완화되면

소액투자를 할 것인지

생각해 두어야 합니다.

BM

1. 저평가, 투자금 보다는

가치가 높은 곳,

매도 지역보다

훨씬 좋은 곳을

우선적으로 볼 것

2. 단순 매수 결정에서 나아가

10년 보유를 생각하며

시스템투자가 가능하도록

계획을 세울 것

4. 서울투자 FAQ

궁금했던

취득세,양도세,종부세!

이번에 알려주셔서

더 집중해서 들었습니다.

취득세는

수도권 한 채만 매도하며

10억 매물 기준 8.4%인

취득세 8,400만원을 내는 것과

기존 주택을 하나 더 매도해서

3.3%인 3,300만원의

취득세를 내는 것 중에

고민이 있었습니다.

기존 주택의 수익이

5천만원 이상이 될 것인지

생각해보고, 판단해야합니다.

되지 않는 상황에서

억지로 무리수를 두거나

감정적으로 행동하지 않고

물건이 저평가라면

순리대로 행동하는 것이

내가 투자한 물건에 대한

가설을 검증할 수 있는

기회를 얻을 수 있는

측면이 있기 때문에

섣부른 매도를

하지는 않겠습니다.

그리고

서울투자를 하고

공시가가 커졌을 때

어떤 일이 일어나는지

종부세와 양도세를

시뮬레이션 해주셔서,

제가 어떤 행동을 취하고

물건을 보유해야 하는지

알 수 있었습니다.

(생각보다 세금 적어서 안심^^)

BM

1. 보유 물건의 매도 시점을

이성적으로 생각할 것

(취득세 차익 > 매도 차익)

올해 초 부터

서울을 매수할 생각에

온 신경이 집중되어 있었는데

10년의 흐름을 보고

종합적으로 생각할 줄 아는

투자자가 되어야겠다는

생각이 들었습니다.

목표로 전진하되,

조급해 하지 말고

물건을 매수, 보유, 매도하는

프로 투자자가

되고 싶습니다.

더 멀리 보는 법을 알려주신

제주바다 멘토님

강의 정말 감사합니다.