빠르고! 제값에! 2번연속으로 전세 뺀 단계별 방법 (ft. 문자양식 공유) [루공]

잔금 3개월 전...

"사장님~ 3개월뒤 전세 계약인데...

얼마쯤 나갈까요~?"

"무조건 n에 나가 걱정말어~~"

.

.

.

잔금 1개월 전...

"사장님.. 연락 없나요?

그 가격에 나간다고 하셨잖아요...ㅠ"

"그러게~ 안되겠네...ㅠ"

"네...?"

"잔금 된다고 하지 않았나...?"

"네???????????"

"응...?"

안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

열두다랭

루공입니다.

저는 작년과 올해에 걸쳐

두번의 전세계약을 했는데요.

작년 8월

서울의 신축 입주물건이

전세시세가 4억에서 2.3억으로

떨어졌음에도 불구하고,

👉전세대출이 안나올시 가계약금을

돌려주지 않는다는 조건을 걸고,

직전시세보다 7천만원이 비싼 금액에

거래를 할 수 있었고,

올해 5월엔

전세 2.55에

세안고 매수한 광역시 매물이

그 당시 시세 전세 2.1억으로

4500만원정도의

역전세가 예상됐지만,

👉계약갱신청구권을 안쓸사람만 골라서

보증보험한도인 2.4억에 계약하고,

1100만원을 추가로 차용증으로 더받아서,

총 2.51억원에 전세를

계약할 수 있었습니다.

'글에 나오는 금액들은

이해를 돕기 위한 예시금액입니다'

정리하자면,

2건 모두 해당단지 시세

최고가로 거래할 수 있었고,

가격과 더불어

조건도 두번 다

협상에서 우위에 섰던

경험이었는데요.

지금부터

안좋은 시장속에서도

비싸게 전세계약을

할 수 있었던 방법을

간단하게 3가지 단계로

정래해보겠습니다.

1. 전세 시세 파악 -잔금 4개월 전

우리가 시세를 조사할땐,

보통 네이버부동산으로 최저 전세가를 검색하는데요,

네이버에 나와있는 호가는 안맞는 경우가 많습니다.

수리된 집/안된 집 차이가 천차만별이고,

하자가 있는 물건,

어차피 안나갈만한 야망 호가물건 등이

많기 때문입니다.

저에겐

'실제 거래될 가격'이 필요했습니다.

👉지역내/외 부동산에 모두 전임을 하고,

내 단지의 경쟁력을 파악했습니다.

(1)세입자컨셉 전세가격파악

(2)임대인컨셉 전세가격파악

이 두가지 컨셉으로 전세를 파악했고,

(세입자에겐 비싸게, 집주인에겐 싸게 말합니다)

내꺼보다 살짝 선호되는 단지

내꺼 단지

내꺼보다 살짝 비선호되는 단지

3개의 단지들의 시세를 파악했고,

근방에 전화임장을 모두 다 돌렸습니다.

첫번째 물건의 경우 호가는 2.3억이었지만,

상위단지와 하위단지가 2.8~3.3억에

거래되는 것을 확인했고,

또한 내 물건의 근처 대기업에서 3억한도에 맞게

저리로 전세자금 대출을 해준다는 사실을 알게 됐습니다.

그리고 일주일에 10~20개의 매물들이 급격하게 소화되고있었고,

조금만 더 버티면 내가 원하는 가격에 나가겠다는 확신이 들었습니다.

목표 전세가인 3억을 잡을 수 있었습니다.

두번째 물건도 비슷한 경우로,

인접한 단지들이 전세보증보험한도를 꽉채우며

최고가로 실거래가가 찍히는것을 확인했고,

곧 우리단지도 그 이상을 받을것이라는 생각이 들었습니다.

목표 전세가인 2.55억을 잡을 수 있었습니다.

'글에 나오는 금액들은 이해를 돕기 위한 예시금액입니다'

2.전세 광고 시작-잔금 3개월 전

가장 첫번째로 한 것은 해당지역포함,

주변 200~300개 부동산에

단체문자를 뿌렸습니다.



사진과 함꼐 지역내 부동산과 범위를 넓혀서

연담화된 지역까지 문자를 뿌렸습니다.

'여기까지 해야되나?'라고

생각이 드는 부동산에도 보냈습니다.

그리고 다음 단계로

본격적으로 내 단지의

부근에있는 부동산을 직접 방문해서,

전세상담을 받고, 전세 광고를 의뢰힙니다.

여기서 중요한 것은 홍보하는 가격이었는데요,

👉내가 3억을 받고싶으면,

3.1억에 올려서 네고가능하다고

부동산사장님들께 말씀드렸습니다.

애초에 3억에 올리면 줄줄이 2.9억에

광고금액을 수정하는 일이 생기고,

무엇보다 운좋으면 저 가격에 나갈수도 있기 때문입니다.

이 모든건 1단계의 시세파악에서부터 이어져내려왔습니다.

그만큼 내 단지의 가치를 아는것이 최우선입니다.

가치를 알면 당장 안나가더라도 잔금까지 버텼을때,

얼마에 내놔야 적합할지 알 수 있습니다.

3.내 물건 1등 만들기-2개월이하 골든타임

동료분들께 부탁해서`

내 물건이 몇번째로

브리핑이 나오는지

매일같이 확인했습니다.

저는 이 파트에서

자본주의의 차가운 점을

느낄 수 있었습니다ㅎㅎㅎ

믿었던 부사님께서는 제 앞에선 하하호호

내껄 빨리 빼주시겠다고 말씀하셔놓고는...

뒤에서는 다른집을 팔기위한 미끼용으로

저의 집을 구경하는 집으로 변모시키셨습니다.

👉골든 타임이 지나갈때쯤은

나를 속인 사장님께 분노할 시간도 아껴서,

그시간에 내 물건을 1등으로 만들었습니다.

눈앞에 적은 투자금 금액차이를 좇다가,

최악의 경우 잔금을 쳐야하는

불상사가 벌어지면 안됩니다.

(제 경험입니다...)

첫번째 집은 입주물로 공실이라,

내부를 청소하고 디퓨저를 놓고, 액자를 해놓는 등

같은값이면 내 집을 선택하게끔 노력했습니다.

두번째 집은 세입자분께 부탁해서,

적극적으로 보여주시는것을 부탁드리고

가벼운 기프티콘도 보내드렸습니다.

깔끔하게 청소된 사진도 부탁드렸습니다.

(예)누가봐도 살고싶어지는 깔끔한 집상태

(예)누가봐도 집주인이 깔끔하고 cool한 차도남같은은 이미지로 셋팅

실제로 첫번째 거래는 제 물건이 천만원이 비쌈에도 불구하고,

세입자의 선택을 받았고...

(도장찍을때 여쭤보니, 액자랑 디퓨저보고 깔끔해보여서 선택하셨다는..)

두번째 거래는 제물건이 2천만원이 비쌈에도 불구하고,

세입자분의 선택을 받았습니다.

가격도 적정가격에 급할땐 네고도 가능한 상황이면서도,

상태를 1등으로 만들어두니 빨리 거래가 됐었던 것입니다.

지금까지

두건의 전세계약을 통해

최저호가대비 비싼 제 값을 받고,

빠르게 거래할 수 있었던 방법을

단계별로 말씀드렸습니다.

실제로는

제가 저렇게까지안해도

공급과 전세물량소진으로

어떻게든 거래는 됐겠지만,

저런 포인트로

단계별 전략을 가져감으로써

2~7천만원을 더 받는

'제 값'을 인정받을 수 있었습니다.

잔금을 치는경우는

정말로 내가 투자금이 부족하거나,

터무니 없는 시장때문에 호가가 너무 낮을때,

혹은 곧 회복 될 확률이 매우매우 높을때,

금융비용(이자, 중도상환수수료)을 감수하고도,

해야하는 상황에 진행합니다.

그외에는 투자금이 더 들어도

잔금을 치지않고,

빠르게 계약하는게 무조건 이득입니다.

금융비용은 그냥 나가는돈이고,

투자금이 더 들어가는건

회수될 내돈이기 때문입니다.

또한 잔금치고 세가 나갈때까지

신경쓰고, 전화받고, 스트레스받고

투자활동에도 집중못하는 점도

확실한 심리적 확정손실입니다.

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