[서투기 14기 3년동안투자습관6십대에든든하조 웅파이프] 1주차 강의후기

1주차는 제주바다님께서 서울의 투자전략에 대해서 설명해주셨습니다.

기본적으로 초반에 말씀하신 내용이 기억이 납니다.

투자는 감정에 휘둘리면 안된다.

그리고 현재 서울시장을 진단해주셨습니다.

현재는 매매보다 전세거래가 훨씬 많은 시장이고

매수우위지수로 보면 아직 멀었으니 조급해지면 안된다고 말씀하셨습니다.

절대로 절대로!! 올라가는 가격을 추격매수하면 안된다!

그리고 아직 매매가 하락장 구간에 있으니 조급해하지 말라는 말씀을 해주셨습니다.

현재의 하락장은 2008~2013년 하락장과 매우 유사하기에 너무 조급해하지마라!

추격매수 하지 말라는 말씀을 거듭 당부하셨습니다.

현재의 서울 시장 상황!!

서울 전체 기준, 1년 전보다 매매는 -1%, 전세는 +4%

그리고 약 2달 전 까지만 해도 신축, 준구축의 전세가가 올랐는데,

최근 1달 사이에 구축들도 전세가 오르는 중이라고 말씀해주셨습니다.

서울투자의 기준

1. 기본적으로 강남 접근이 1시간 이내로 들어오는 곳(환승을 1,2번 할지라도!)

2. 업무지구를 품고 있는지?

그리고 거래량을 보더라도

매매거래량은 전혀 급할 필요가 없는 적은 수준이며, 전세 거래량은 최근에 많아진 상황!

그리고 아파트로 보면 아래와 같이 구분이 가능합니다.

[좋은 입지]

- 선호 신축 / 덜선호 신축

- 선호 구축 / 덜선호 구축

[덜 좋은 입지]

- 선호 신축 / 덜선호 신축

- 선호 구축 / 덜선호 구축

이 중에서 가격회복이 소폭으로 됬거나 아직 안되어 실질적으로 우리에게 투자 기회를 주는 곳은?

-> 덜 선호 신축, 구축 단지

[좋은 입지]

- 선호 신축 / 덜선호 신축(소폭 회복) ->가치성창투자

- 선호 구축 / 덜선호 구축 (가격회복 X) ->가치성장투자

[덜 좋은 입지]

- 선호 신축 / 덜선호 신축 (가격회복 X) ->소액투자

- 선호 구축 / 덜선호 구축 (가격회복 X) ->소액투자

결국 사람들이 선호하는 단지는 이미 가격이 많이 회복을 했거나

기회를 매우 짧게만 주는 경우가 많아 그런단지들만 보고 있으면 투자를 못 할 수 있으니

결국 현실적으로 내가 봐야할 단지는 덜 선호 신축, 구축임을 알 수 있었습니다.

그리고 서울투자에서 중요한 것은?

바로 10년이라는 키워드!!!

지금 당장 싸게 사도 그 안에 팔아버리면 수익이 안 날 수 있으니

10년을 보유한다는 생각으로 가능한 선에서 가치있는 단지를 선택해야 하는 것이 중요하였습니다.

또한, 서울의 25개구에 대해 각 구의 특징과 입지요소를 설명해주셨습니다.

그리고 각 구마다 특징적인 입지요소에 맞춰 투자하는게 중요하다는 말씀을 하셨습니다.

더불어, 서울 뉴타운에 대해서도 정리를 해주셨습니다.

그리고 지금은 형성 중이지만 앞으로 더 좋아질 곳이기 때문에

시간을 내어 꼭 가보라고 하신 곳

ㄱㅇㅁㅊㄴㅌㅇ

ㅎㅅㄴㅌㅇ

ㄴㄹㅈㄴㅌㅇ

ㅇㅁㅎㄱㄴㅌㅇ

ㅈㅇㄴㅌㅇ

ㅅㅅㅈㅅㄴㅌㅇ

위에 말씀해주신 뉴타운들은 틈틈히 시간을 내어 모두 가볼 예정입니다.

1~3급지 뉴타운은 적당한 가격이라면 매수 검토,

좋은 입지는 정말 싸다고 생각되기 전에 거래될 가능성이 높다라고 말씀해주셨습니다.

4~5급지 뉴타운은 입지가 덜 좋은 지역에 위치, 대체로 외각에 있어 교통이 좋지 않음

그래서 가격이 저평가 될 가능성이 높으므로 용기내서 매수가 필요하다고 말씀해주셨습니다.

저의 경우는 3~4급지의 뉴타운을 위주로 먼저 검토해야겠다고 생각했습니다.

또한 실제로 고민이 되는 여러가지 Case에 대해서도 해답을 주셨습니다.

예를 들면 하급지 뉴타운 vs 상급지 구축, 비역세권 뉴타운 vs 역세권 구축 등

실제로 투자 시에 이러한 Case들이 고민이 될텐데

잘 정리해두었다가 나중에도 다시 제주바다님의 말씀을 되짚어봐야겠다고 생각했습니다.

가치성창투자 vs 소액투자

위 내용에 대해서도 정리해주셨습니다.

[가치성장투자]

가치,가격, 투자금, 리스크 등 여러가지 고려사항이 있지만

이 중 가치를 가장 먼저 고려해야한다고 하셨습니다.

가격이나 투자금을 먼저 고려하게 되면 너무 헷갈리기 때문에

가치를 먼저 보는게 중요하다고 하셨습니다.

항상 이 순서를 지켜서 투자를 고려해야겠다고 생각했습니다.

가치 → 가격 → 투자금 → 리스크

말씀해주신 투자 전략으로는

- 높은 급지라고 할지라도 선호하지 않는 생활권, 단지는 가치성장투자로 맞지 않음

- 서울 구 내에서 하위 생활권, 비선호 단지는 반드시 경기도와 가치를 비교한 후 투자해야 함

- 가치성장투자 단지들은 투자기회(기간)을 많이 주지 않는다!!!

좋은 단지들은 기회를 정말 짧게 주기에 가치성장투자는 투자금보다는 수익에 신경을 써야함

(전세가가 많이 붙지 않아서 너도나도 사려고 할 시점이 아닌 현재와 같은 시점에 해야함)

그리고 가치성장투자로 접근 범위에 대해서 24평, 32평 별로

개인의 상황별 투자 고려 급지와 구를 알려주셨습니다.

저 같은 경우는 3급지-동작구, 4급지-동대문구를 먼저 고려해야겠다고 생각했습니다.

그리고 주의할 점은 30평대가 투자금이 20평대보다 더 적게드는 경우도 있으니

반드시 30평대도 함께 확인하고,

만약 가능하다면 30평대를 우선으로 투자하라고 말씀해주셨습니다.

[소액투자]

서울도 당연히 소액투자가 가능하다고 하셨습니다.

다만, 수도권 외곽부터 전세가가 오르기 때문에 외각부터 기회는 오지만

서울의 4,5급지의 괜찮은 신축, 구축을 모두 봐야한다고 말해주셨습니다.

[서울 투자 의사결정 하는 방법]

다시 한번 정리해주셨습니다.

1. 가치 : 중장기로 보유할 만한 가치가 있는가? → 강남 1시간 이내 접근, 업무지구 품고 있는지

2. 저평가 가격 : 고점대비 30%이상 하락했는지

3. 전세가율 : 60% 이상인지 (50%까지 넓게 보자)

그리고 이번 강의에서 중요한 내용도 다시 한번 정리해주셨습니다.

1. 가치를 제일 1번으로 봐라.

2.가치가 있다면 고점대비 어느정도 내려와 있다면 안깍여도 사는게 맞다.

3. 상황에 휘둘리지 말고 본질적으로(가치를 보고, 감당 가능한지)

4. 10년을 보유하는게 장난 아니다.(가족의 상황도 고려)

그리고 순탄할거다라고 생각하지말고, 앞으로 어려울거야라고 기본 생각을 세팅하자!!

10년이라는 세월이 나의 삶을 다르게 만들어줄 거기 때문에

나의 목표를 잊지 말고 느리지만 꾸준히 나아가야겠다고 다짐했습니다.

그리고 중요한 것!

지속적으로 동기부여 할 수 있도록 스스로를 다독이고 환경을 만들기

저의 경우는

1. 강의 및 조모임 [할 수 밖에 없는 환경만들기]

2. 영화보기, 요리하기 [동기부여]

2024년 서울 1채 투자!

2025년~2028년 지방 4채 투자!

2029년 서울 2채 투자!!

위 글을 적고 매일 볼 것입니다.

첫 강의부터 동기부여를 확실하게 해주시고,

서울를 이해하는데 큰 도움을 주신 제주바다님께 다시 한번 감사드립니다.