단지임장 시 무조건 가격 기억하는 법 3가지[야누스22]

안녕하세요,

주변사람들에게 웃음을 주는

월부 대표 싱글 투자자 야누스22입니다.

다들 주말에 임장 하시느라 고생 많으시죠?

완연한 봄이 지나

무더운 여름의 초입으로 들어가는 날씨입니다.

(조금만 걸어도 등에 땀이 줄줄 나더라고요;;)

수도권에 대한 관심이 커지면서

단지임장에 대한 중요성이

요새 더욱 강조되고 있습니다.

(원래도 중요했지만)

처음에 너나위 멘토님께서

"단지에 가격을 입혀서 봐야 한다"

라고 말씀하셨을 때

단지에 옷을 입히는 것도 아니고

어떻게 가격을 입히라는 거지?

생각한 적이 있습니다.

지금 와서야 그 의미를 이해하게 되었는 데요,

꼼꼼한 단지임장과

이를 어떻게 가격으로 연결하는 지

알려드리도록 하겠습니다.

아 그럼 레스고~!

| 단지 하나를 보더라도 두뇌 풀가동

비 맞은 중처럼 중얼거리기🙏🏻

보통

분위기임장/단지임장/매물임장

이 중에 어느 임장이 제일 힘드시냐

여쭤보면,

단지임장을 뽑으시는 경우가 많습니다.

양적으로 압도되기도 하고,

반복되기 때문에 지루하기도 하다면서요.

하.지.만!!

(벗! 하우에버!)

단지임장을 하고 나면

몸보다 머리가 더 지쳐야 한다는 사실,

알고 계시나요?

단지 임장은

단지를 보며 나의 느낌을 정리하고

선호도를 파악하는 중요한 시간이지만,

그 지역의 가격 감을 잡는

중요한 시간이기도 합니다.

예를 들어볼게요.

시세지도는 예시상 간략하게 표현하였습니다.

단지임장의 순서를 정하고,

첫 번째 단지를 보며

단지에 대한 느낌과 가격을 정리합니다.

이때,

⭐가격보다 단지를 먼저 보며

연식을 가늠⭐합니다.

1. 백송ㅎㅅ 단지(1994)

음, 여기는 97년식 정도 될 거 같아

👉🏻[연식확인]

94년식이네. 내 기준 약간 동안 아파트다.

약간 외곽 쪽에 있는 느낌이고 작은 평형 위주네.

👉🏻[가격확인]

이 컨디션에 이 평형이 4억대 초반이군.

처음 단지 임장을 하면서

연식과 단지 상태를 보며

가늠하고 확인하고,

가격의 기준점을 잡습니다.

그 다음부터가 진짜 시작입니다.

계속해서 방금 본 단지들을

마구마구 복기하면서 비교하세요.

이름하여,

중얼중얼 단지 임장법!

외워져라

2. 백조ㅎㄷ 단지(1994)

방금 본 백송ㅎㅅ이랑 연식은 비슷해 보여

👉🏻[연식확인]

94년식이네. 역시 비슷하군.

[나의 생각]🧠

백송ㅎㅅ보다 규모도 크고 단지 내 상가도 더 좋다.

역도 조금 더 가깝고 도보도 바꾼거 같아.

여기는 분명히 백송한신보다

선호도 있고 비쌀 거야.

브랜드도 더 선호 되잖아?

그렇다면... 어느정도 비싸지?

👉🏻[가격확인]

역시 3천만원 정도 더 비싸네.

그런데 동향/남향에 따라 다르다.

현대 남향이 한신 동향보다 3천만원이 덜 비싸다면,

현대 남향이 싼 거네.

전고점 얼마나 차이 나는 지 확인해야겠어.

4. ㅂㅇ단지(1994)

여기도 연식은 비슷해 보여.

👉🏻[연식확인]

94년식이네. 이 일대 구축은 다 94년식이구나.

[나의 생각]🧠

일단 세대수가 매우 커 상가 규모도 크고

창우초 초품아에 초역세권이지만

ㅂㅇ이라는 브랜드와 조경과 도보가 아쉽다.

다 20평대라서

아까 봤던 ㅎㅅ, ㅎㄷ 4억대보다는 비싸지만

방금 본 신안 84(32평) 6억대 보다는

싸겠지.

그럼... 한 5억대 정도 되려나?

난 5.5억이상이면 비싼 거 같애.

👉🏻[가격확인]

엥? 아무리 초역세권에 초품아여도

신안 84랑 가격차이가 3천만원?

그리고 6억대라구??

ㅜㅜ 비싼 거 같은데...

내가 모르는 선호요소가 있나?

둘 중에 하나 같아.

꿈동산 신안이 싸거나, ㅂㅇ이 비싸거나.

아님 둘다?

전임을 통해 물어보고,

사장님께 구조에 대해서 여쭤봐야지

이렇게 기준점을 잡고

다음 단지 임장을 하면서

계속해서 그 단지의 상태와 가격을 비교해보고

이 단지가 싼 지 비싼 지 나만의 판단을 하는 것입니다.

정리하자면 다음과 같습니다.

⭐두뇌풀가동 단임하기⭐

1. 첫번째 단지의 연식, 가격 기준 잡기

2. 계속해서 이전 단지와 비교

- 연식과 가격을 가정한 후에 확인

3. 나만의 가격에 대한 평가 내리기

- 단임 이후 단계에서 확인할 내용 정리

| 입지에 가격을 입혀보기🗺

가설과 검증은 현장에서도 가능!🤓

위에서 단지 임장을 하면서

가격을 가늠해볼 때 가장 중요한 것은

바로 지도를 보고 해야 한다는 것입니다.

(국빱이님의 꿀팁!)

특히 수도권의 경우

입지가 연식을 상회할 수 있기 때문에

지도를 보며 이야기 하는 것은

필수 입니다.

(트렐로 리스트만 보지 마셔요ㅎㅎ)

예를 들어볼게요.

미사강변신도시에 있는

센텀팰리스와 하우스디더레이크입니다.

연식과 입지는 비슷한데,

대장 단지와 바로 인접하고

미사역과 조금이라도 가까운

오른쪽 H단지가 더 저평가 됐나

하는 생각이 듭니다.

게다가 전고점도 오른쪽 단지가

더 높게 찍었네요.

그럼 과연 H단지가 저평가 된 것일까요?

그러나 단지임장를 하면서

왼쪽의 S단지 상태가

더 동간간격이 넓어 쾌적하고

대단지의 이점이 있고

선호하는 초,중학교를 건너지 않고

통학할 수 있으며,

두 단지 사이의 도로가

생각보다 넓다는 것을 알게 됩니다.

오른쪽 H단지가

전고점이 높았던 이유는,

바로 오른쪽의 미사 호수공원뷰로 인한

프리미엄이 붙었기 때문입니다.

즉, 단지임장을 하면서

다음과 같이 정리할 수 있습니다.

여기서 주의할 점은

마냥 싼 것이 꼭 저평가라는 것은

아니라는 것입니다.

단지에서 보고 느낀 것이 중요합니다.

설사 주관적이라도요.

생각보다 여러분의 눈은 정확합니다.👍🏻

지도를 보면서

가격에 영향을 주는 입지 요소를 파악하고,

단지를 보면서

가격에 얼마나 영향을 주는 지 파악하며

단지에 가격을 입히는 것입니다.

| 단지 임장을 저평가, 투자까지 연결

단임 후 챡챡 진행 완료!📝

보통

저평가 여부를 가늠하기 어려워

어떤 단지에 전임을 해야 하고

어떤 단지를 매임해야 할 지

애매하고,

시간도 없고,

잘 모르겠는 경우가 있습니다.

(저도 그랬어요)

하지만 위에서 말씀드린대로

가격의 기준을 혼자 세우면서

단임을 진행한다면

궁금한 것들이 생길 수 밖에 없습니다.

일전에 ㅂㅇ단지를 단임하면서

제 사고의 흐름을 말씀 드렸죠?

"그럼... 한 5억대 정도 되려나?

난 5.5억이상이면 비싼 거 같애."

(임장하며 느낀 나만의 가격 기준)

"엥? 아무리 초역세권에 초품아여도

신안 84랑 가격차이가 3천만원?

그리고 6억대라구??

ㅜㅜ 비싼 거 같은데...

둘 중에 하나 같아.

꿈동산 신안이 싸거나, ㅂㅇ이 비싸거나.

전임을 통해 물어보고,

사장님께 구조에 대해서 여쭤봐야지"

(다음에 해야할 일 정하기)

이런 생각을 단임하면서

모두 정리하고

"저평가"나 "전임" "매임"등

라벨을 만들어서 표시해 줍니다.

아니면

카카오톡 나에게 보내기로 표시하시면 됩니다😁

👉🏻[이후 해야할 것]

☎ 전임을 통해 확인

✅ ㅂㅇ단지의 가격대가 적정한지?

적정하다면 원래 선호도가 있는 지?

✅ ㅂㅇ이라는 단지 브랜드에 대한 인식은 어떤지?

🤝🏻 매임을 통해 확인

✅ 내부 구조가 어떤 지? 선호할 만큼 잘 빠졌는 지?

✅ 꿈동산 ㅅㅇ84와 비교했을 때 어떤 지?

✅ 결국, 이 생활권에서

선호도에 가장 큰 영향을 주는 요소는?

이런식으로

단지임장을 꼼꼼하게 하면

바로 다음에 내가 무엇을 해야할 지

분명해지고

촘촘하고 뾰족한 앞마당을 만들도록

도와줍니다.

가격에 대한 감이 생기며

가격도 정말 잘 기억납니다.

뇌에 힘을 주면서

계속 중얼 거렸기때문입니다.

"맞아 그래서 이 단지는 얼마였지!

그때 여기가 당연히 비싼 줄 알았는데!"

오늘은 꼼꼼한 단지임장을 통해

가격을 기억하는 법에 대해서

이야기를 나눠봤습니다.

⭐단지임장 시 무조건 가격 기억하는 법⭐

1. 기준점을 잡고 이전단지와 비교하기

-연식과 가격을 가늠하며 나만의 감잡기

2. 입지에 가격 입히기

- 지도를 보면서 계속 가설을 세우고 검증

3. 궁금한 내용을 전임, 매임에 연결하기

- 단임 이후 단계에서 확인할 내용 표시

무더운 여름,

모두 즐거운 단임 되세요~!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀