수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요,
주변사람들에게 웃음을 주는
월부 대표 싱글 투자자 야누스22입니다.
다들 주말에 임장 하시느라 고생 많으시죠?
완연한 봄이 지나
무더운 여름의 초입으로 들어가는 날씨입니다.
(조금만 걸어도 등에 땀이 줄줄 나더라고요;;)
수도권에 대한 관심이 커지면서
단지임장에 대한 중요성이
요새 더욱 강조되고 있습니다.
(원래도 중요했지만)
처음에 너나위 멘토님께서
"단지에 가격을 입혀서 봐야 한다"
라고 말씀하셨을 때
단지에 옷을 입히는 것도 아니고
어떻게 가격을 입히라는 거지?
생각한 적이 있습니다.
지금 와서야 그 의미를 이해하게 되었는 데요,
꼼꼼한 단지임장과
이를 어떻게 가격으로 연결하는 지
알려드리도록 하겠습니다.
아 그럼 레스고~!
| 단지 하나를 보더라도 두뇌 풀가동
비 맞은 중처럼 중얼거리기🙏🏻
보통
분위기임장/단지임장/매물임장
이 중에 어느 임장이 제일 힘드시냐
여쭤보면,
단지임장을 뽑으시는 경우가 많습니다.
양적으로 압도되기도 하고,
반복되기 때문에 지루하기도 하다면서요.
하.지.만!!
(벗! 하우에버!)
단지임장을 하고 나면
몸보다 머리가 더 지쳐야 한다는 사실,
알고 계시나요?
단지 임장은
단지를 보며 나의 느낌을 정리하고
선호도를 파악하는 중요한 시간이지만,
그 지역의 가격 감을 잡는
중요한 시간이기도 합니다.
예를 들어볼게요.
시세지도는 예시상 간략하게 표현하였습니다.
단지임장의 순서를 정하고,
첫 번째 단지를 보며
단지에 대한 느낌과 가격을 정리합니다.
이때,
⭐가격보다 단지를 먼저 보며
연식을 가늠⭐합니다.
1. 백송ㅎㅅ 단지(1994)
음, 여기는 97년식 정도 될 거 같아
👉🏻[연식확인]
94년식이네. 내 기준 약간 동안 아파트다.
약간 외곽 쪽에 있는 느낌이고 작은 평형 위주네.
👉🏻[가격확인]
이 컨디션에 이 평형이 4억대 초반이군.
처음 단지 임장을 하면서
연식과 단지 상태를 보며
가늠하고 확인하고,
가격의 기준점을 잡습니다.
그 다음부터가 진짜 시작입니다.
계속해서 방금 본 단지들을
마구마구 복기하면서 비교하세요.
이름하여,
중얼중얼 단지 임장법!
외워져라
2. 백조ㅎㄷ 단지(1994)
방금 본 백송ㅎㅅ이랑 연식은 비슷해 보여
👉🏻[연식확인]
94년식이네. 역시 비슷하군.
[나의 생각]🧠
백송ㅎㅅ보다 규모도 크고 단지 내 상가도 더 좋다.
역도 조금 더 가깝고 도보도 바꾼거 같아.
여기는 분명히 백송한신보다
선호도 있고 비쌀 거야.
브랜드도 더 선호 되잖아?
그렇다면... 어느정도 비싸지?
👉🏻[가격확인]
역시 3천만원 정도 더 비싸네.
그런데 동향/남향에 따라 다르다.
현대 남향이 한신 동향보다 3천만원이 덜 비싸다면,
현대 남향이 싼 거네.
전고점 얼마나 차이 나는 지 확인해야겠어.
4. ㅂㅇ단지(1994)
여기도 연식은 비슷해 보여.
👉🏻[연식확인]
94년식이네. 이 일대 구축은 다 94년식이구나.
[나의 생각]🧠
일단 세대수가 매우 커 상가 규모도 크고
창우초 초품아에 초역세권이지만
ㅂㅇ이라는 브랜드와 조경과 도보가 아쉽다.
다 20평대라서
아까 봤던 ㅎㅅ, ㅎㄷ 4억대보다는 비싸지만
방금 본 신안 84(32평) 6억대 보다는
싸겠지.
그럼... 한 5억대 정도 되려나?
난 5.5억이상이면 비싼 거 같애.
👉🏻[가격확인]
엥? 아무리 초역세권에 초품아여도
신안 84랑 가격차이가 3천만원?
그리고 6억대라구??
ㅜㅜ 비싼 거 같은데...
내가 모르는 선호요소가 있나?
둘 중에 하나 같아.
꿈동산 신안이 싸거나, ㅂㅇ이 비싸거나.
아님 둘다?
전임을 통해 물어보고,
사장님께 구조에 대해서 여쭤봐야지
이렇게 기준점을 잡고
다음 단지 임장을 하면서
계속해서 그 단지의 상태와 가격을 비교해보고
이 단지가 싼 지 비싼 지 나만의 판단을 하는 것입니다.
정리하자면 다음과 같습니다.
⭐두뇌풀가동 단임하기⭐
1. 첫번째 단지의 연식, 가격 기준 잡기
2. 계속해서 이전 단지와 비교
- 연식과 가격을 가정한 후에 확인
3. 나만의 가격에 대한 평가 내리기
- 단임 이후 단계에서 확인할 내용 정리
| 입지에 가격을 입혀보기🗺
가설과 검증은 현장에서도 가능!🤓
위에서 단지 임장을 하면서
가격을 가늠해볼 때 가장 중요한 것은
바로 지도를 보고 해야 한다는 것입니다.
(국빱이님의 꿀팁!)
특히 수도권의 경우
입지가 연식을 상회할 수 있기 때문에
지도를 보며 이야기 하는 것은
필수 입니다.
(트렐로 리스트만 보지 마셔요ㅎㅎ)
예를 들어볼게요.
미사강변신도시에 있는
센텀팰리스와 하우스디더레이크입니다.
연식과 입지는 비슷한데,
대장 단지와 바로 인접하고
미사역과 조금이라도 가까운
오른쪽 H단지가 더 저평가 됐나
하는 생각이 듭니다.
게다가 전고점도 오른쪽 단지가
더 높게 찍었네요.
그럼 과연 H단지가 저평가 된 것일까요?
그러나 단지임장를 하면서
왼쪽의 S단지 상태가
더 동간간격이 넓어 쾌적하고
대단지의 이점이 있고
선호하는 초,중학교를 건너지 않고
통학할 수 있으며,
두 단지 사이의 도로가
생각보다 넓다는 것을 알게 됩니다.
오른쪽 H단지가
전고점이 높았던 이유는,
바로 오른쪽의 미사 호수공원뷰로 인한
프리미엄이 붙었기 때문입니다.
즉, 단지임장을 하면서
다음과 같이 정리할 수 있습니다.
여기서 주의할 점은
마냥 싼 것이 꼭 저평가라는 것은
아니라는 것입니다.
단지에서 보고 느낀 것이 중요합니다.
설사 주관적이라도요.
생각보다 여러분의 눈은 정확합니다.👍🏻
지도를 보면서
가격에 영향을 주는 입지 요소를 파악하고,
단지를 보면서
가격에 얼마나 영향을 주는 지 파악하며
단지에 가격을 입히는 것입니다.
| 단지 임장을 저평가, 투자까지 연결
단임 후 챡챡 진행 완료!📝
보통
저평가 여부를 가늠하기 어려워
어떤 단지에 전임을 해야 하고
어떤 단지를 매임해야 할 지
애매하고,
시간도 없고,
잘 모르겠는 경우가 있습니다.
(저도 그랬어요)
하지만 위에서 말씀드린대로
가격의 기준을 혼자 세우면서
단임을 진행한다면
궁금한 것들이 생길 수 밖에 없습니다.
일전에 ㅂㅇ단지를 단임하면서
제 사고의 흐름을 말씀 드렸죠?
"그럼... 한 5억대 정도 되려나?
난 5.5억이상이면 비싼 거 같애."
(임장하며 느낀 나만의 가격 기준)
"엥? 아무리 초역세권에 초품아여도
신안 84랑 가격차이가 3천만원?
그리고 6억대라구??
ㅜㅜ 비싼 거 같은데...
둘 중에 하나 같아.
꿈동산 신안이 싸거나, ㅂㅇ이 비싸거나.
전임을 통해 물어보고,
사장님께 구조에 대해서 여쭤봐야지"
(다음에 해야할 일 정하기)
이런 생각을 단임하면서
모두 정리하고
"저평가"나 "전임" "매임"등
라벨을 만들어서 표시해 줍니다.
아니면
카카오톡 나에게 보내기로 표시하시면 됩니다😁
👉🏻[이후 해야할 것]
☎ 전임을 통해 확인
✅ ㅂㅇ단지의 가격대가 적정한지?
적정하다면 원래 선호도가 있는 지?
✅ ㅂㅇ이라는 단지 브랜드에 대한 인식은 어떤지?
🤝🏻 매임을 통해 확인
✅ 내부 구조가 어떤 지? 선호할 만큼 잘 빠졌는 지?
✅ 꿈동산 ㅅㅇ84와 비교했을 때 어떤 지?
✅ 결국, 이 생활권에서
선호도에 가장 큰 영향을 주는 요소는?
이런식으로
단지임장을 꼼꼼하게 하면
바로 다음에 내가 무엇을 해야할 지
분명해지고
촘촘하고 뾰족한 앞마당을 만들도록
도와줍니다.
가격에 대한 감이 생기며
가격도 정말 잘 기억납니다.
뇌에 힘을 주면서
계속 중얼 거렸기때문입니다.
"맞아 그래서 이 단지는 얼마였지!
그때 여기가 당연히 비싼 줄 알았는데!"
오늘은 꼼꼼한 단지임장을 통해
가격을 기억하는 법에 대해서
이야기를 나눠봤습니다.
⭐단지임장 시 무조건 가격 기억하는 법⭐
1. 기준점을 잡고 이전단지와 비교하기
-연식과 가격을 가늠하며 나만의 감잡기
2. 입지에 가격 입히기
- 지도를 보면서 계속 가설을 세우고 검증
3. 궁금한 내용을 전임, 매임에 연결하기
- 단임 이후 단계에서 확인할 내용 표시
무더운 여름,
모두 즐거운 단임 되세요~!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
