수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
[11일 카페에 올린 글을 공유합니다]
안녕하세요 !
마라토너 낙타점프 입니다.
왜 이렇게 오랜만에 나눔글을
쓰는거 같은지 😊
분명 지난달에도 썼는데
괜히 어색하네요
그동안
항상 잡기에 가까운 팁들로
글을 썼었는데요 😄😄
오늘은 반원들과
임장이 끝나고 이야기를 나누던중
정리된
투자에 대한 생각에 대해
글을 써봅니다.
굉장한 주관이 들어있어
입맛에 맞지 않으실 수도 있습니다.
하지만 그래도 생각해봄직한
내용이라 공유해보겠습니다
이번
학교생활을 통하여
조금이나마
진정한 투자자로 거듭나기 위하여
두가지 질문에 대하여
많은 고민을 하였습니다.
학교 3개월차가 되니
① 담당튜터님이신
💚메로나 튜터님💚께서
반복적으로 강조하셨던 조언들
② 의미가 있다고 들은
'한달에 매물 100개'라는 목표치를
달성하면서 느껴본 것들
③ 그동안 1호기 경험담 칼럼을 통하여,
그리고 반원들의 투자경험담을 통하여
느꼈던 부분들
이 세가지가 뒤엉키며
라는 것을 느꼈습니다.
어떤이야기들일까요?
(아래부터는 저 역시 같은 잘못들을 범하고 있으니
팩트만 봐주시면 감사하겠습니다.
거의 자기반성에 가깝습니다.)
'좋은 투자'랑 상관관계가 높아보였던 4가지 기둥
이런 이야기들,
혹시 많이 들어보시지 않았었나요?
머리로는 이해가 되는데
가슴으로는 이해되지않았던 경험이
있지 않으셨나요?
[idea1] 사람들 많이 가는 임장지, 핫하다고 우르르
몰려가면 투자하기 오히려 어렵다
(매물못본다, 가면 이미 늦다)
[idea2] 매물 100개,
꼭 양적으로 100개를 달성해야하는건 아니지만
그래도 해보면 거기서 나름 느껴지는건
확실히 있다
[idea3] 진짜 좋은 매물, 진짜 싼건 네이버에 없다.
그런걸 현장에 가서 만드는거다.
그래서 우리가 현장가고, 매물터는거다.
네이버에선 최저가가 아니였지만
현장에 가면 오히려 1등물건으로 만들수있는
물건들이 분명히 있다
[idea4] 이 지역에 나밖에 없다는
그 느낌이 들때가
가장 투자하기 좋은 시점이다.
제가 생각할 때 위 네가지는
많은 분들이 알고 있지만
그대로 실행하기는 어려운,
좋은투자와 굉장히 상관성이 높은
4가지 사항입니다.
2가지 질문과
이 4가지 아이디어를 엮어
좋은투자가 무엇이고
어떻게 이루어지는지
저의 부족한 생각을 풀어보겠습니다.
1. 좋은 투자란 무엇일까 ?
좋은 투자는 좋은걸 사는게 아니라
가치 있는 물건을 싸게 사는 것이다
강의에서 반복적으로 듣는것인데요
그럼에도 불구하고
저를 비롯한 많은 분들은
투자상황과 관계없이 '핫한곳'
으로 몰려갔습니다.
여기에 [idea1]이 적용됩니다.
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[idea1] 사람들 많이 가는 임장지, 핫하다고 우르르
몰려가면 투자하기 오히려 어렵다
(매물못본다, 가면 이미 늦다)
-------------------------------------
몰려갔던 이유는 무엇일까
생각해보았습니다.
(1) 투자금이 작거나 손대기 쉬운 지역이라서
- 예시 : 이미 비싸졌는데
절대적 투자금은 적어서 가는곳
'투자하려 OO 갑니다' 에 해당되는곳
→ 머리속에 떠오른 그 중소도시
(2) 좋아보이는 동네여서
- 예시 : 서울 중 절대가 높지만 가지고 싶은곳
나여기 집있다고 말하고 싶은곳
→서울 2급지 중 핫했던곳
(1)과 (2) 모두에 싸다는 개념에 해당되지 않습니다.
핫한곳을 따라가면
① 이미 가격은 높아져있고
(싼매물은 다 사라져있고)
② 매임을 함에 있어 사장님들의 피로도가
너무 높아져 계십니다.
매물보기가 어렵습니다.
→ 가장 중요하게
매물을 보기는 커녕
물건 가격을 협상하는 것이
거의 불가능에 가까워집니다.
사실 그래서 이 [idea1]의
대척점 에 있는 동일한 메세지가
[idea4]입니다
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[idea4] 이 지역에 나밖에 없다는
그 느낌이 들때가
가장 투자하기 좋은 시점이다.
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▶▶ 결론1
'좋은 투자'를 하러 가는거지
'투자'라는 행위를 하러가는게 아니기 때문에
가격 협상이 안되는 핫한곳에 가는 경우,
역설적으로
'좋은 투자'의 요건에 부합하기가 어려워진다.
남들이 안보고 있는 지역에서,
정말 그 곳에 나밖에 없어서
가격을 마구 후려칠 수 있을때
'좋은 투자'가 될 가능성이 높다.
2. 그럼 위 좋은 투자는 어떤 과정에서 이루어질까 ?
→ 이건 이번 학기 제 경험을 토대로 전개해보겠습니다.
"매물 100개는 보는건
필수적인건 아니나, 100개라는 수치를 달성하면
분명히 또 다른 깨달음이 오는게 있어요" [≒ idea2]
메로나 튜터님께서도
학교 첫달 시작할때
저희 메로니들🍈에게 해주셨던 말씀인데요
100개를 보기위하여 평일에도 가고,
30번에 가까운 임장을 갔습니다.
(가야만했습니다)
이번달 임장지 뿐만이 아니라
기존 앞마당 매물도 다시 보러갔습니다.
평소 60-70개를 겨우 맞추는 것과
100개를 넘겨보는 것은 확연히 달랐습니다.
/
서울을 기준으로 하면,
평소처럼 네이버에 있는
서울 20평대 매물들은
당연히 봤습니다.
그 외에 더 열어두고
평소보던 20평대보다
가격이 더 높은 30평대까지
싹 보기 시작했습니다.
양을 늘리니,
멘토/튜터님들의 투자사례들처럼
사연있는 급한 매물들이
하나씩 걸리기 시작했습니다.
이거까지 봐야할까 싶을때,
20평대와 가격이 같은
30평대 단지들이
튀어나왔습니다
덜 좋은 단지와 가격이 같은
사연있는 좋은 단지 매물도
튀어나왔습니다
결국
네이버에 없던 /
네이버보다 조건 좋은 매물들이
튀어나왔습니다.
제 마음대로 조건을 요리할 수 있는,
가격이 8천만원 조정이 된 매물도
만날 수 있었습니다.
....
....정말 이상합니다.
저는 '양을 채우기 위해'
이것저것 보기 시작했는데
양을 채우다 보니
더 열어두고 보게되었고
네이버에 없는,
혹은 네이버에선
더 비쌌으나,
실제로는 더 좋은 가격과 조건으로
만들 수 있는 물건들을 찾았습니다.
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[idea3] 진짜 좋은 매물, 진짜 싼건 네이버에 없다.
그런걸 현장에 가서 만드는거다.
그래서 우리가 현장가고, 매물터는거다.
네이버에선 최저가가 아니였지만
현장에 가면 오히려 1등물건으로 만들수있는
물건들이 분명히 있다
-------------------------------------
'이런게 현실에 있나?'
가장 의구심이 들었던
[idea3]은
거꾸로
양에서 출발해서 [=idea2]
나온 결과물이였습니다
그리고 이를 통해
100개를 본다는것의
의미를
다시 이해하게 되었습니다.
그 의미와
좋은 투자가 나오는 과정은
다음과 같다고 생각했습니다
▶▶ 결론2
진짜 좋은 물건은
네이버에 뜬, 누구나 보고 있는
그 가격의 물건이 아니라
현장에서의 협상을 통하여
더 좋은 가격, 더 좋은 조건으로
만들어진 물건이다.
→ 그래서 100개를 본다는 것은
결국 좋은 협상을 할 수 있는
물건을 찾기 위한 과정의
'출발지점'일 뿐이다.
(확장) 100개를 본다는 것의 진짜의미는
단순히 숫자 100개를 채우는것만이 아니라
① 위치적으로
② 가격적으로
③ 평형측면으로
④ 조건적으로
더 넓게 보는 것을 의미한다.
이 과정에서 진짜 '좋은 투자'가 이루어진다.
→ 시세트래킹 단지는 낚시대의 '찌'일 뿐이고
찌가 흔들리면 그 주변까지 싹 털어야한다는것도
'① 위치적으로' 넓게본다는 측면에서
이와 일맥상통한다.
좋은 투자와 그 과정에 대한
제 생각 정리입니다
1. 진짜 좋은 물건은 네이버 가격이 아닌,
협상을 통하여 싼가격 혹은 더 좋은 조건으로
'만들어진' 물건이다
2. 이게 가능하려면 협상이 가능해야하고
그건 다들 몰려가는 곳에선 불가능하다
3. 사람들의 관심받지 않는 곳에서
범위를 열어두고
협상가능한 물건을 찾을 때까지
양을 늘린다.
▶ 그렇기 때문에 앞마당 싸움이다.
: 남들이 안봐서 오히려 협상이 가능한 지역,
'가격적 소외 지역'에 기회가 있다.
▶ 그렇기 때문에 멘토/튜터님들이 '실력'을
강조하시는거다.
: 위와 같은 지역에 혼자 가서
물건을 협상해서 '주워와야' 한다
: 그래서 실력있는 투자자는
앞마당만 충분하다면
'언제나' 투자할 수 있다는 것이다.
모두 잘 아시는 내용일텐데 😅
생각을 정리하며
주절주절 긴글이 되었습니다
아직 부족한 결론이기에
앞으로 좀 더 발전시켜서
업그레이드 편으로 찾아오겠습니다🤍
가치 투자를 한다고 해놓고
주식에서의 모멘텀 투자처럼
쉽게, 남들이 좋아하는것을
저 역시 좇고있던건 아닌지
반성을 하며
이 글을 마칩니다.
늘 감사합니다💚
깨달음 주신
메로나튜터님 감사합니다
💚 부족하지만 나누는💚
🎀 낙타점프 글모음 🎀
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