열반스쿨 기초반 1강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 76기 2반 55조 JerryCoffee]

이번주도 평일엔 루틴대로 지내다보니 주중 수강을 못하고,

금요일 밤 1시간 그리고 토요일 하루를 통해 2주차 수강을 완강하며 내용 정리 및 후기를 남깁니다.

자본주의 지수(메타인지)

재테크 레벨

초보 : 월급쟁이 월세입자

초보 : 월급쟁이 전세입자

하수 : 전통적인 실거주자

중수 : 초보 투자자

고수 : 잃지 않는 투자자

신 : 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%

투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야한다.

불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라.

5년, 10년 장기간 할 수 있는 것에 투자하라.

월부를 알기 이전 부동산은 곧 입지, 입지는 곧 부동산이라는 생각이었는데, 그건 곧 6가지 항목이었다.

1. 직장 = 대중교통의 편의성
2. 교통 = 서울(강남)과 1시간 이내
3. 학군 = 타인의 수요 (학군이 좋으면 사교육비를 200~300 이상 부담하는 고소득층이기 때문에)

*하락장에서 주춤하고 상승장에 확 오름

4.환경 = 주변인프라

5.호재/악재

A. 입지를 개선 시키는가? = 직장+교통+학군+환경

B. 확정된 것인가?

C. 3년 이내의 것인가?

D. 불황은 호재를 이긴다.

하락장에선 호재에 반응해서 해야하며

상승장에선 호재에 반응하면 안됨.

가장 좋은 호재는 *직장관련 호재.

6. 브랜드 = 브랜드는 기능으로 환산할 수 없는 사람들의 선호 = 같은 가격이면 좋은 브랜드를 사야 한다.

주식은 10대 기업도 10년 뒤를 예상할 수 없지만,

부동산은 30년 뒤를 예상할 수 있다. 그래서 쉽다.

투자물건 = 현재 가격 < 가치

저평가 물건 찾는 방법은 입지비교(2곳 이상)를 통해 알 수 있다.

부동산 가격에 영향을 미치는 요소는

장기적으로

1. 통화량, 물가, 경제 상황, 입지

단기적으로

1. 금리, 입주물량, 경기심리

경상수지 흑자이기 때문에 통화량이 늘면서 물가 상승과 금리가 오르게 되는데, 이는 물가와 전세가가 연동됨… (계속 우상향)

그럼에도 불구하고 통화량이 늘어도 내 소득이 늘어나지 않는 것은 내가 소유권이 없기 때문

가격은 시장경제 원리 처럼 수요와 공급에 의한 것인데,

내 앞마당을 분석할 때 등기 하려는 시점 3개월 전후 + 2, 4년 입주 물량을 확인해야 역전세를 피할 수 있다.

투자자와 투기꾼의 차이는 = 투자원칙의 유무

같은가격에 < 가치

부동산 투자의 원칙

1. 저평가(지역분석하고 임장하고 비교평가)
2. 환금성 = 현금으로 가져올 수 있느냐
3. 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)

수익률 높이는 법

A. 앞으로 가치가 오르는지(수요, 공급)

B. 적절한 투자금, 전세금 상승

C. 좋은 타이밍

D. 수익률, 수익 둘 다 중요

E. 인내(투자시장, 가치 신뢰)

4.원금보존

원금보전의 원칙(매매)

1. 최악의 상황에서 이물건은 얼마나 떨어질까?
2. 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?
3. 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?

원금보전의 원칙(전세)

1. 이 물건의 전세가는 얼마일까?
2. 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
3. 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?
4. 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가? -> 적정공급량(인구X0.5%)

리스크 관리

역전세 - 적은 갭X(전세금 욕심X)

대량공급 - 입주물량(3년내), 입지독점성

급격한 전세상승 - 무리한 전세가X, 전세금5%상승, 전세보증금 전체 5~10% 현금 보유

수익 시기(상승시기) - 모른다(길게), 고정적인수급(급여)

투자의 리스크

원금손실 - 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?

작은 수익 - 나의 연평균 투자 수익률은?

환금성 - 내가 사려는 부동산은 언제든 매도 가능한가?

리스크 - 최악의 상황에서 플랜B가 있는가?

나의 가장 큰 리스크 = 투자에 대한 무지(편익과 비용)

투자전략

1. 좋은 투자를 할 수 있는 투자실력 쌓기
2. 1년에 한 채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용
3. 사원은 이사가 될 놈으로(가치)
4. 시스템구축(씨앗)
5. 부동산과 맞벌이

투자 공부하는 법

씨앗(~3개월) 기초 강의듣기 - 책, 선배투자자 칼럼읽기 + 투자동료만들기(인맥)

새싹(~6개월) 기초 실전강의듣기 - 월부 커뮤니티 활동(인맥, 루틴)

묘목(~9개월) 실전강의 듣기 - 임장

나무(~1년) 실전투자 - 임장

열매(~3년) 돈X, 시간X, 노력(독서, 임장, 강의, 실전투자, 인맥)

부동산 정보 공부하는 법

1. 책/전문가 칼럼
2. 강의
3. 실전투자
4. 멘토
5. 러닝메이트

노후 자금 계산을 해보니 수익률 20%를 20년 달성해야 노후준비가 된다고 하는데, 강의 들으면 들을 수록 10%만 도달하는 것도 어렵다고 느끼는데....

수익률을 생각하고 계산하기전 나의 생각과 행동과 습관을 바꿔야 한다고 강조하시어 스스로 바뀌기 위해 발버둥 쳐야 하나가 바뀔거 같네요.

기존 루틴중 운동과 식습관 + 업무 많은 부분을 채웠던 가족(육아) 시간을... 어떻게 조정해야 할지 고민이 되네요....

끝으로, 너바나님의 조언을 생각하며 마무리 하고 다음 3강을 기대해봅니다.

생각을 조심해야 말이 된다.

말을 조심해야 행동이 된다.

행동을 조심해라 습관이 된다.

습관을 조심해라 성격이 된다.

성격을 조심해라 운명이 된다.

우리는 생각하는대로 된다.

-마가렛 대처-